Оценка недвижимости

 

Значения коэффициентов:

Таблица

№	Наименование показателя	Обозначение показателя	Значение
1	Коэффициент пересчёта  с цен 1969 года в цены на дату оценки	К1	1,23
			1,58
			55,28
2	Поправочный коэффициент  при сейсмичности 8 баллов	К3	1,05

 

Тогда:

Таблица

№ п/п	Наименование	V	S	К2	К4	К5	№ УПВС, № табл.	Затраты на замещение, руб. с НДС
1	здание конторы,  литер: А	912,00	24,50	0,95	1,000	1,1	4, 47	3 092 225
2	сварочный цех, литер: Г2	231,00	22,10	0,94	1,000	1,1	1,02	699 103
3	мастерская,  литер: З	358,00	22,10	0,94	1,000	1,1	1,02	1 083 441
4	боксы, литер: Л	1826,00	11,80	0,92	1,000	1,1	2,128	2 887 790
5	здание склад материальный,  литер: Г	190,00	22,10	0,94	1,000	1,1	1,02	575 014
6	здание склад материальный, литер: Д	165,00	22,10	0,94	1,000	1,1	1,02	499 341
7	склад,  литер: В,	197,00	22,10	0,94	1,000	1,1	1,02	596 171
8	склад, литер: У,	39,00	22,10	0,94	1,000	1,1	1,02	117 988
9	гараж,  литер: К	840,00	13,10	0,92	1,000	1,1	2,128	1 474 788
10	проходная, литер: Т	47,00	36,20	0,94	1,000	1,1	1,48	232 991
11	навес,литер Г4	65	19,4	0,92	1,000	1,1	26,6	169 000
12	навес,литер Г5	134	19,4	0,92	1,000	1,1	26,6	348 383
13	насосная,литер Г6	36	44,7	0,93	1,000	1,1	12,8	218 064
14	беседка,литер Г10	20	19,4	0,92	1,000	1,1	26,6	52 050
15	уборная,литер Г11	5	80	0,93	1,000	1,1	12,216	54 256
16	навес,литер Г12	4	19,4	0,92	1,000	1,1	26,6	10 384
17	навес,литер Г13	136	19,4	0,92	1,000	1,1	26,6	353 575
18	забор	229	9	0,93	1,000	1,1	12,22	279 200
19	ворота	14,5	30,9	0,92	1,000	1,1	26,151	60 097
20	мощение	41,11	215	0,93	1,000	1,1	12,4	1 197 405
21	ворота	6,8	30,9	0,92	1,000	1,1	26,151	28 167
22	забор	90,9	49,8	0,94	1,000	1,1	1,63	619 925
23	забор	90,9	49,8	0,94	1,000	1,1	1,63	619 925
24	ворота	5,8	30,9	0,92	1,000	1,1	26,151	24 013
25	забор	78,9	49,8	0,94	1,000	1,1	1,63	538 021
26	ворота	9,4	30,9	0,92	1,000	1,1	26,151	38 940
27	артезианская скважина	215	57	0,94	1,000	1,1	3,63	1 678 184

 

Коэффициент по учету  прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский  доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Прибыль инвестора - это установленная  рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Величина прибыли инвестора  должна быть принята таким образом, чтобы инвестору было выгодно вкладывать деньги в строительство данного объекта. Ставка прибыли инвестора может быть сопоставима или даже выше ставки процента по банковским кредитам на новое строительство, поскольку риски индивидуального инвестора выше банковских.

Определение величины прибыли инвестора является одной из наиболее трудных проблем оценки недвижимости, так как получить рыночные данные о прибыли затруднительно, поскольку они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны.

При расчете величины прибыли инвестора, оценщики опирались на методику расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанную в книге Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости» (СПб: Издательство «МКС», 2003 г.).

По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проекта при норме отдачи i (ставка дисконтирования). При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Величина прибыли инвестора, полученная по данной методике, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и туже продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли инвестора Р_r определяется по формуле:

 

 

 

где:

i - ставка дисконтирования в процентах;

n - продолжительность строительства в годах;

d_E - доля первоначальных инвестиций.

При расчете прибыли инвестора  необходимо отметить следующее: что в качестве строительства был выбран альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку строительства рассматриваемого объекта недвижимости – строительство комплекса зданий и сооружений, сопоставимый по строительному объему с оцениваемыми зданиями и сооружениями.

Расчет величины ставки дисконтирования

Наиболее распространенной формой расчета ставки дисконтирования  является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Анализ известной литературы показывает, что не существует формальных методов оценки премий за эти риски. Формализованы лишь отдельные этапы этой процедуры. Поэтому определение рисков в настоящее время проводится экспертным путем. Расчет ставки дисконтирования при использовании кумулятивного метода производится в следующей последовательности:

R = r_б + r_об + r_ликв + r_упр,

где:

R – коэффициент капитализации, %;

r_б – безрисковая ставка, %;

r_об – премия за риски, %;

r_ликв –риск ликвидности объекта на рынке, %;

r_упр – премия за управление (инвестиционный менеджмент), %.

 

• Безрисковая ставка.

Для принятия того или  иного показателя в качестве безрисковой  ставки доходности (Rf) необходимо определиться, какой актив возможно считать безрисковым. К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1) доходности по которым  определены и известны заранее; 

2) вероятность потери  средств в результате вложений  в рассматриваемый актив минимальна;

3) продолжительность периода  обращения финансового инструмента  совпадает или близка со "сроком  жизни" оцениваемого предприятия. 

Данные постулаты подробно рассмотрены в книге Шарпа, Александера  и Бейли "Инвестиции". Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Но поскольку все корпоративные ценные бумаги имеют некоторую вероятность неуплаты, то безрисковый актив не может быть выпущен юридическим лицом (ни одна коммерческая структура ни в условиях экономического подъема, ни тем более в условиях кризиса не способна гарантировать полное отсутствие риска по вложениям инвестора). Значит, безрисковым активом может быть лишь ценная бумага, выпущенная правительством. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну.

Таким образом, в качестве безрискового актива корректней всего  принять среднюю доходность по ставкам  по наименее рисковым ценным бумагам, номинированным в национальной валюте - ОФЗ.

 

Ставки рынка  ГКО-ОФЗ c 27/04/2010 по 27/04/2010

Дата Краткосрочная ставка, % годовых Среднесрочная ставка, % годовых Долгосрочная  ставка, % годовых 27/04/2010 4,21 4,36 7,35

 

источник  информации: http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

 

Тогда на дату оценки  безрисковая  ставка равна 4,36 % с учетом оставшегося срока службы зданий.

 

• Премия за риски.

Риски вложения в теории оценки подразделяются на два вида - систематические и  несистематические.

На рынке в целом преобладающим  является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход собственности, может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

В данном отчете совокупная поправка на систематический риск состоит  из нескольких составляющих: экономические факторы, политические факторы, региональные факторы, социальные факторы.

Систематический риск в данном случае учтен в безрисковой ставке, принятой в качестве значения эффективной доходности ОФЗ, которая отражает состояние экономики в целом, кроме регионального риска.

Учитывая высокую инвестиционную привлекательность Краснодарского края и высокие экономические показатели развития региона, размер поправки на региональный риск будет не высоким.

В данном отчете совокупная поправка на региональный риск рассчитывается бальным методом. Обоснование величины поправки на региональный риск произведено ниже в табличной форме.

 

Определение регионального  риска

Факторы регионального  риска /ранг	1	2	3	4	5
Общеэкономические тенденции  региона	1
Инвестиционная привлекательность региона	1
Политическая ситуация в регионе	1
Социальная стабильность в регионе	1
Криминогенная ситуация в регионе		1
Количество наблюдений	4	1	0	0	0
Вес	4	2	0	0	0
Взвешенная сумма	6
Количество факторов	5
Средневзвешенная  величина	1,20%

 

Несистематический риск

Несистематический риск представляет собой следующие категории риска:

– Технико-технологические  риски;

– Юридические  риски.

Описание видов риска

Виды риска	Описание риска
Технико-технологические риски
Строительный риск	Неопределенность в  отношении величины строительных издержек, сроков строительства, возможность выявления скрытых дефектов строительных конструкций и технологии строительства.
Риск износа	Вероятность возникновения дополнительных затрат, не связанных с регулярными ремонтами, регламентированными правилами эксплуатации недвижимости.
Экологический риск	Вероятность возникновения  экологических факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
Юридические риски
Планировочный риск	Вероятность изменения политики зонирования и планирования территории.
Юридический риск	Вероятность юридической  несостоятельности титула на недвижимость, некорректного оформления статей арендных договоров.

 

Выполняется оценка каждого фактора  по выбранной шкале. Для этой цели была выбрана пятибалльная шкала, поскольку  она достаточно точно способна отобразить градации риска: минимальный, низкий, средний, высокий, максимальный. Далее определяется средневзвешенная (с учетом значимости факторов) сумма оценок всех факторов. Ниже представлены таблицы с характеристиками рисков оцениваемых объектов.

 

Характеристика  риска объекта оценки в целом

Виды риска	Оценка риска	Характеристика  риска
Технико-технологические риски
Строительный  риск	Низкий	Качество  строительства здания расценивается  как высокое, в связи, с чем  строительный риск низкий.
Риск износа	Низкий	Помещения находятся  в очень хорошем состоянии. Ремонтов не требуется.
Экологический риск	Минимальный	Оцениваемый объект находится в зоне, где отсутствуют риски природно-климатических катаклизмов и производственных аварий.
Юридические риски
Планировочный риск	Минимальный	В ближайшее  время не планируется перепланировка рассматриваемого района.
Юридический риск	Минимальный	Правоустанавливающая  документация на помещения и земельный участок оформлена надлежащим образом.