Оценка недвижимости

 

Проведенная балльная оценка представлена в нижеследующей  таблице. При оценке было принято  допущение о равной значимости всех факторов для каждой категории риска.

Оценка риска, присущего  объекту оценки

Виды риска	Уровень риска	Оценка риска	Оценка риска	Относительная оценка
технико-технологический  риск	Итого среднее:		1,67	0,33
- строительный риск	5	Низкий	2
- риск износа	5	Низкий	2
- экологический риск	5	Минимальный	1
юридический риск	Итого среднее:		1,00	0,20
- планировочный риск	5	Минимальный	1
- юридический риск	5	Минимальный	1

 

 

1. Установление максимального размера премии для каждой категории риска. Для всех 
   видов риска экспертно был установлен максимальный размер премии в размере 3%.
2. Количественная оценка премии за риск определяется по формуле:

, где:

R – интегральный размер премии за риск;

R_i – относительная оценка i- категории риска;

m _I – размах шкалы , в пределах которой осуществляется оценка I – категории риска.

Расчет премии за риск

Виды риска	Относительная оценка	Премиальная шкала, %	Премия %
Технико-технологический  риск	0,33	3	1,00
Юридический риск	0,20	3	0,60
Итого:			1,6

 

Таким образом, общая величина премии за риск (r_об) составила:

1,2 + 1,6 = 2,8%,

где: 1,2 – региональный риск, %;

1,6 – риск присущий объекту оценки, %.

 

• Риск ликвидности объекта оценки на рынке.

Фактор ликвидности рынка –  это риск, связанный с возможностью возникновения финансовых потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Таким образом, можно говорить о том, что поправка на низкую ликвидность есть риск длительной экспозиции при продаже имущества. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Проанализировав сделки купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости, а так же учитывая масштабы и функциональное назначение оцениваемой собственности, объект оценки характеризуется средним уровнем ликвидности с ориентировочным сроком экспозиции, равным значению – 6-ти месяцам. Расчет данной поправки основывается на альтернативном доходе от размещения денежных средств, полученных от продажи, с учетом минимизации рисковых потерь, т.е. безрисковой составляющей, определенной выше по тексту.

 

Расчет поправки производится по формуле¹:

Риск ликвидности объекта  на рынке =

С учетом этого риск ликвидности  объекта на рынке составит:

4,36 × 6 / 12 = 2,18%,

где:  

4,36 – безрисковая составляющая, %;

6 – срок экспозиции объекта, мес.;

12 – общее количество  месяцев в году.

 

 

• Премия за управление (инвестиционный менеджмент).

В величине несистематических рисков уже включены риски инвестиционного  менеджмента, поэтому в отдельную группу эти риски не выделялись.

Расчет ставки дисконтирования  методом кумулятивного построения приведен в нижеследующей таблице.

 

Расчет ставки дисконтирования  методом кумулятивного построения

Безрисковая ставка (rб), %	Премии за риски (rоб), %	Премии за риск (rликв), %	R, %
4,36	2,80	2,18	9,34

 

Таким образом, ставка дисконтирования  округленно составляет 9%.

 

Срок строительства определен  согласно СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (Часть II) и составил 1,6 года.

Доля первоначальных инвестиций - это средства, которые инвестор вкладывает еще до начала реализации проекта (затраты, связанные с приобретением участка земли под строительство того или иного объекта, с началом осуществления проекта и т.п.). Доля первоначальных инвестиций для подобных проектов в среднем составляет 30% (на основании данных девелоперских и строительных организаций: ПКФ «Атолл», г. Краснодар, ул. Постовая, 59 и Компании «Стройиндустрия», г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, 87).

Таким образом, значение прибыли инвестора (предпринимателя), составляет:

((1+9%*1,6/3+30%*(1+2*9%*1,6/3+0,0081*2,56/3))*9%*1,6/2) = 9,9%, что округленно составляет 10%.

Таким образом, значение прибыли предпринимателя  с учетом округления составляет: 10%.

10.3.1.4 Определение накопленного износа.

физический  износ

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

 

Расчет физического износа осуществляется в соответствии с данными технических паспортов объектов недвижимости, а также  по результатам визуального осмотра в соответствии с таблицей 16.

экономический (функциональный)  и внешний износы

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.

Внешний износ обусловлен местоположением  объекта и сопровождается в глазах потенциального покупателя объекта снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Износ, вызванный внешним воздействием, может возникнуть из-за ряда причин, таких как: общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.

Нами не выявлено признаков наличия  экономического и внешнего износа.

11.1.5 Определение рыночной  стоимости оцениваемого объекта.

 

На основании проведенного анализа  заполняется итоговая таблица расчета  рыночной стоимости  зданий и сооружений затратным подходом.

Таблица

№ п/п	Наименование	Затраты на замещение  с учетом НДС, руб.	Снижение стоимости вследствие физического износа, %	Рыночная стоимость улучшений, руб. включая НДС
1	здание конторы,  литер: А	3 092 225	42%	1793500
2	сварочный цех, литер: Г2	699 103	45%	384500
3	мастерская,  литер: З	1 083 441	47%	574200
4	боксы, литер: Л	2 887 790	40%	1732700
5	здание склад материальный,  литер: Г	575 014	45%	316300
6	здание склад материальный, литер: Д	499 341	46%	269600
7	склад,  литер: В,	596 171	45%	327900
8	склад, литер: У,	117 988	10%	106200
9	гараж,  литер: К	1 474 788	45%	811100
10	проходная, литер: Т	232 991	45%	128100
11	навес,литер Г4	169 000	40%	101400
12	навес,литер Г5	348 383	40%	209000
13	насосная,литер Г6	218 064	40%	130800
14	беседка,литер Г10	52 050	40%	31200
15	уборная,литер Г11	54 256	40%	32600
16	навес,литер Г12	10 384	40%	6200
17	навес,литер Г13	353 575	40%	212100
18	забор	279 200	40%	167500
19	ворота	60 097	40%	36100
20	мощение	1 197 405	60%	479000
21	ворота	28 167	40%	16900
22	забор	619 925	40%	372000
23	забор	619 925	40%	372000
24	ворота	24 013	40%	14400
25	забор	538 021	40%	322800
26	ворота	38 940	40%	23400
27	артезианская скважина	1 678 184	40%	1006900
	ИТОГО			9978400

 

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости с учетом стоимости земельного участка, определенная затратным подходом по состоянию на дату оценки с учетом НДС для улучшений, составляет:

 

17 908 400 руб.

(семнадцать миллионов  девятьсот восемь тысяч четыреста) рублей.

 

10.3.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Сравнительный подход является наиболее «рыночным» из трех основных подходов оценки недвижимости. Использование  этого подхода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта недвижимости на основании его сравнения с другими объектами, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка сравнительным подходом является наиболее объективной лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим сделкам на рынке.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который применительно к данному подходу предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Критерием полезности является и наличие иных позитивных факторов, вытекающих из владения и пользования объектом, таких, как, например, престижность.

Полезность вытекает из полной совокупности характеристик объекта, а также  характеристик сделки, совершенной в отношении этого объекта. Однако прежде чем подробно останавливаться на конкретных сделках и их результатах, следует вспомнить об общих характеристиках рынках недвижимости в целом и его отдельных сегментов.

Принцип замещения предполагает, что  рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально, не находясь под посторонним давлением и в собственных интересах. Кроме того, подразумевается, что собственность будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования, а также, что собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей или инвесторов.

Согласно Федеральному стандарту оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.