Оценка недвижимости

 

Результаты обобщения суммированы  в таблице:

Таблица

Подход	Значимость критерия	Затратный	Доходный	Сравнительный
Применимость подхода  в данном отчете		нет	да	да
Ориентир рыночной стоимости, рублей		17 908 400	12 822 000	13 105 000
Критерий		Баллы
Достоверность и достаточность  информации, на основе которой проводились  анализ и расчеты	10	2	3	9
Способность подхода  учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	1	3	9
Способность подхода  отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца	7	1	3	10
Соответствие подхода  виду рассчитываемой стоимости	8	1	2	10
Итого сумма баллов для  данного подхода с учетом значимости	-	38	76	267
Сумма баллов	-	381
Вес подхода округленно до 1%	-	10%	20%	70%
Рыночная стоимость, рублей (округленно до 1000 руб.)		13 529 000

 

 

Так как оценивается типовой  объект, то способность подхода учитывать  структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта становиться менее важна и ей присваивается 3 балла (по шкале от 1 до 10).

Максимальное значение присваивается  критерию достоверности и достаточности  информации, так как данный фактор непосредственно влияет на адекватность итогового результата.

Остальные два критерия имеют высокую  значимость -  7-8 баллов, так как учитывают базовые принципы примененных подходов и их отношение к данному конкретному случаю.

 

Достоверность и достаточность  информации, на основе которой проводились  анализ и расчеты:

Затратный подход характеризуется  недостаточностью информации для определения экономического износа и низкой достоверностью затрат на СМР, определенных в соответствии с КоИнвест. что обуславливает присвоение балла - 2 по шкале от 1 до 10.

Доходный подход характеризуется  недостаточностью информации для определения  существенного фактора – ставки капитализации, что обуславливает присвоение балла - 3 по шкале от 1 до 10.

Сравнительный подход характеризуется  сравнительной достаточностью полученной информации, что обуславливает присвоение – 9 баллов по шкале от 1 до 10.

 

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта:

Затратный подход характеризуется  низким качеством учета специфичных  ценообразующих факторов, так как в данном случае основной фактор это несоответствие помещений современным требованиям, что в рамках затратного подхода учитывается в укрупненном виде с использованием модели функционального устаревания, что несколько искажает итоговый результат и обуславливает присвоение минимального балла - 1 по шкале от 1 до 10.

  Доходный подход учитывает специфичные ценообразующие факторы, но учитывает с помощью дополнительных корректировок (при расчете арендной ставки), что несколько искажает итоговый результат и обуславливает присвоение среднего балла - 3 по шкале от 1 до 10.

Сравнительный подход учитывает все специфичные ценообразующие факторы, но учитывает с помощью дополнительных корректировок, что несколько искажает итоговый результат и обуславливает присвоение балла - 9 по шкале от 1 до 10.

 

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца:

Затратный подход  - 1 балл (практически не отражает).

Доходный подход в незначительной степени отражает мотивацию типичных участников рынка, так как в большей степени подобные объекты эксплуатируется самостоятельно как часть имущественного комплекса, а не сдаются в аренду как обособленный объект, что обуславливает присвоение балла - 3.

Сравнительный подход учитывает мотивацию  типичных участников рынка, так как  при приобретении или реализации объекта и покупатель и продавец ориентируются на цены предложения аналогичных объектов, что обуславливает присвоение  высокого балла  - 10.

 

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости

Затратный подход  - 1 балл (практически не соответствует).

Доходный подход в чистом виде определяет некую справедливую, фундаментальную стоимость, а не рыночную и нуждается в дополнительных корректировках ставки капитализации в соответствии с соотношением спроса и предложения на рынке, несколько искажающих итоговый результат, что обуславливает присвоение минимального балла - 2.

Сравнительный подход непосредственно  предназначен для определения наиболее вероятной цены реализации объекта, т.е. рыночной стоимости, что обуславливает присвоение максимального балла 10.

 

Таким образом, на основании проведенного анализа, выполненных расчетов, итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки с учетом НДС для улучшений составит:

13 529 000

(тринадцать миллионов пятьсот двадцать девять тысяч) рублей,

в том числе:

Наименование	Общая площадь, кв. м.	Рыночная стоимость, руб., включая НДС	Рыночная стоимость, руб., не включая НДС
здание конторы,  литер: А	206,5	1 223 000	1 036 400
сварочный цех, литер: Г2	74,9	443 600	375 900
мастерская,  литер: З	84,2	498 700	422 600
боксы, литер: Л	264,1	1 564 100	1 325 500
здание склад материальный,  литер: Г	65	385 000	326 300
здание склад материальный, литер: Д	44,6	264 100	223 800
склад,  литер: В,	47,2	279 500	236 900
склад, литер: У,	13,2	78 200	66 300
гараж,  литер: К	131,6	779 400	660 500
проходная, литер: Т	14,1	83 500	70 800
Земельный участок (право собственности)	14709	7 930 000*
ИТОГО		13 529 000	12 675 000

*Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка НДС не облагается. Обоснование: Налоговый Кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ от 05.08.2000 г. (с изм. от 06.12.2005 г. №158-ФЗ), глава 21 (Налог на добавленную стоимость),  ст. 146, п.2, п.п. 6.

 

12. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТи

 

Определение ликвидационной стоимости  обычно проводится исходя из сопоставления сделок и сроков экспозиции аналогичных объектов. На основе этих данных, применяя определенные поправки, определяют стоимость объектов оценки. Данный метод может дать достоверное представление о ликвидационной стоимости при наличии достаточной информации о сделках с сопоставимыми объектами, при развитости рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

 

В настоящем отчете ликвидационная стоимость определяется для обоснования  нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество. Для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при не возврате выданного кредита.

 

В данной работе Оценщики применяют  расчетный подход к определению  ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость является производной величиной от рыночной стоимости. Для оценки ликвидационной стоимости применяем следующее равенство:

 

С_лик = С_рын х К_прив,,

где:

С_лик – ликвидационная стоимость, руб.;

С_рын – рыночная стоимость, руб.;

К_прив – коэффициент приведения, учитывающий скидку на факт вынужденной продажи в ограниченные сроки.

 

В связи с ограниченностью необходимой  информации в настоящей работе применяется  экспертный метод определения скидки на вынужденный характер продажи  в ограниченные сроки. При этом анализируются следующие факторы воздействия.

Важнейшим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостей, выступает срок экспозиции имущества. При этом, чем ниже планируемый срок экспозиции ликвидируемого имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость. Фактически срок экспозиции имущества является основополагающим фактором, существенно влияющим на все остальные факторы как в сторону усиления их воздействия, так и ослабления. Очевидно, что при увеличении планируемого срока экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования эффективных маркетинговых мероприятий, нивелирования негативного влияния краткосрочных конъюнктурообразующих факторов и т.д.

Общая инвестиционная привлекательность объекта основывается на индивидуальных характеристиках имущества (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.

Абсолютная  величина рыночной стоимости объекта оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше рыночная стоимость объекта, тем меньше становится пла0тежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей.

К факторам  непосредственного  воздействия на уровень стоимости  объекта относится и конъюнктура рынка в ликвидационный период. Чем дольше этот период, тем больше возможностей проанализировать ситуацию на рынке и выбрать наиболее оптимальный вариант действий в сложившихся обстоятельствах. И, наоборот, при непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка потери при продаже объекта будут еще больше возрастать. А надеяться на общий подъем рынка именно в непродолжительный  период, по меньшей мере, неразумно.

Эффективность маркетинга  также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения соответствующих мероприятий. Однако она в равной степени зависит и от конкретных средств, используемых для увеличения цены реализации объекта. 

Все перечисленные факторы являются объективными.

Субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного объекта. К подобным факторам относятся, например, отсутствие юридических документов на имущество и т.д.

Размер корректировочной поправки  складывается из следующих  факторов, указанных в таблице (см. статью Захаровой М. Ю., Юмановой О. В., Романенко Е. В.  «К вопросу об использовании ликвидационной стоимости в процессе оценки», журнал РОО «Вопросы оценки» № 3, 2002 г.):

 

Фактор воздействия	Степень влияния  на конечный результат	оценка по 10-балльной шкале	диапазон скидки на вынужденность продажи	Применяемая скидка
Срок экспозиции	Высокая	8	8/47 х 100% = 0-17%	10%
Инвестиционная привлекательность	Высокая	8	0-17%	0%
Факторы выделения	Средняя	5	0-10,7%	3%
Рыночная стоимость	Средняя	5	0-10,7%	1%
Конъюнктура рынка	Высокая	7	0-15%	10%
Маркетинг	Средняя	5	0-10,7%	1%
Субъективные факторы	Очень высокая	9	0-19%	5%
Суммарная величина		47	0-100%	30%

 

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемых объектов недвижимости  по состоянию на дату оценки составляет:

- ликвидационная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на дату проведения оценки с учетом НДС для улучшений, составляет:

9 470 500

(девять миллионов четыреста семьдесят  тысяч пятьсот) рублей,

 

в том числе: