Оценка недвижимости

Расчеты приведены ниже:

Таблица

 

Наименование	Срок эксплуатации, лет (средний по всем объектам)	Нормативный срок эксплуатации в соответствии с данными Marshall Valuation Service, лет	Оставшийся  срок эксплуатации, лет
здания производственной базы	30	70	40

 

Отсюда норма возврата капитала составит 1/40 = 2,5 %.

 

Поправка на инвестиционный менеджмент.

В величине несистематических рисков уже включены риски инвестиционного  менеджмента, поэтому в отдельную группу эти риски не выделялись.

Расчет ставки представлен ниже в таблице.

 

Расчет ставки  капитализации 

Таблица

 

№ п/п	Наименование  компонентов ставки дисконтирования	Величина ставки дисконтирования, %
1	Безрисковая ставка	7,35
2	Компенсация за несистематический  риск	1,7
3	Поправка на ликвидность	3,67
4	Норма возврата капитала (рекапитализационная составляющая)	2,5
	Итого:	15

 

Таким образом, величина ставки капитализации, используемой в дальнейших расчетах, составляет округленно 15% годовых.

 

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно  получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает аренду со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствие с договором. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду, чистую аренду и абсолютно чистую аренду. При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютной чистой аренде арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объекта недвижимости.

В данном отчете в качестве источника  дохода рассматривается поступление  средств за аренду помещений объектов коммерческого назначения.

Потенциальный валовой доход (ПВД) зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 

ПВД = S × Ас × 12 мес.,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.;

  Ас – месячная арендная ставка за 1 кв. м, руб.

 

Для целей настоящего расчета были проанализированы ставки арендной платы за помещения  приизводственно-складского назначения в городах Горячий Ключ и Кропоткин, расположенных в промзонах.

Таблица

 

Местоположе-ние	Назначение	Площадь, кв.м.	Арендная ставка, руб. за 1 кв.м. в месяц	Источник информации	Описание объекта	Удельный вес  арендной ставки в средневзвешенной величине	Средневзвешенная величина арендных ставок, руб./кв.м.
г. Горячий Ключ	производственная база (торговые и складские помщения)	220	159	http://goryachiyklyuch.olx.ru/iid-14393011, +7-918-478-69-79	все коммуникации, состояние – удовлетворительное	40%	145
г. Кропоткин	производственная база	355	100	http://www.kubanrealty.info/mes8007.php +7-918-433-40-71	все коммуникации, состояние – удовлетворительное	30%
г. Кропоткин	производственная база	330	170	http://www.kubanrealty.info/mes7287.php +7-918-233-71-73	все коммуникации, состояние – удовлетворительное	30%

 

Арендные ставки в таблице приведены  с учетом НДС и без учета  коммунальных платежей, оплачиваемых арендаторами отдельно по соответствующим счетам.

Корректировка на местоположение.

В данном случае не применяется, так как на основании анализа рынка (см. анализ рынка в настоящем отчете), диапазоны ставок за коммерческие  помещения в Горячем Ключе и Кропоткине достаточно близки, также как и средние цены предложения 1 кв.м. складов и производственных баз.

Прочие корректировки не нужны, поскольку ценообразующие параметры  объектов аналогов и объекта оценки существенно не различаются.

 

Таблица

 

№	Показатель	Формула расчета	Значения
1	Общая площадь нежилых  помещений, кв. м.	данные технического паспорта БТИ	945,40
2	Рыночнообоснованная арендная ставка, руб./кв.м. в мес.	Расчет приведен выше	145,00
3	Потенциальный валовой  доход, руб. в  месяц	строка 1 * строка 2	137 083,00
4	Средний срок поиска арендатора, мес.	консультации с АН "Lex"	6,00
5	Средний срок аренды, мес.		24,00
6	Процент недоиспользования, %	стр. 4 / (стр.4 + стр.5)	20%
7	Потери от неплатежей, прострочек и т.п., %	консультации с АН "Lex"	5%
8	Действительный валовой  доход, руб. в  месяц	стр. 3 * (1-стр.7) * (1 - стр. 8)	104 183,00
9	Затраты арендодателя, руб. в мес.	налог на землю (0,075% от кадастровой  стоимости)	11 315
		вывоз ТБО
		расходы на управление (4% от стр. 8 - действительный доход)
10	Чистый денежный поток (годовой), руб.	(стр. 8 - стр. 9) * 12	1 114 416,00
11	Ставка капитализации, %	Расчет приведен выше	15,00%
12	Рыночная стоимость  объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, руб.	стр.10 / стр.11 с округлением до тысяч	7 429 000

 

 

Замечания и пояснения к расчетам.

 

1. В качестве расчетной площади принята общая площадь оцениваемых помещений.

 

2. Погрешность при расчете основных используемых величин (операционных расходов, потерь от недоиспользования, потерь от неплатежей арендной платы и т.д.) достаточно велика, учитывая нестабильность на рынке аренды на дату оценки;
3. Данные для расчета ставки капитализации методом рыночной экстракции по подобным помещениям недостаточны, а расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения носит слишком субъективный характер; кроме этого, в настоящее время кризисные процессы на рынке аренды затрудняют обоснование и точный расчет премий за различные виды рисков.

На основании  приведенных замечаний можно  сделать вывод о том, что в  настоящем отчете результату доходного  подхода должен быть присвоен меньший удельный вес при согласовании результатов и выведении итоговой рыночной стоимости.

В соответствии со СНиП ІІ-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий», приложение «Показатели минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий» минимальная плотность застройки для предприятий ДСУ  40%, примем для расчетов 20%, тогда  для обеспечения деятельности оцениваемого объекта с площадью помещений 945,4 кв.м. достаточно земельного участка площадью 47 соток. Оставшийся участок площадью 100 соток является, следовательно,  избыточным и его стоимость (5 393 000 рублей) должна быть добавлена к стоимости, полученной в рамках доходного подхода.

 

Таким образом, рыночная стоимость  объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на дату оценки с учетом НДС для улучшений, составляет:

 

12 822 000 руб.

(двенадцать  миллионов  восемьсот двадцать две тысячи) рублей.

 

11. ИТОГОВОЕ  ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТи

Для оценки стоимости недвижимого имущества использовались три подхода, поэтому необходима процедура выведения итоговой стоимости.

 

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Подход  с точки зрения доходности отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий сравнительного и затратного подходов.

Принято считать, что при развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат. Метод рыночной привлекательности основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции) может инвестировать либо в оцениваемую недвижимость либо в аналогичные объекты. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов, имеющиеся на рынке, служат наилучшими ориентирами для определения стоимости оцениваемой недвижимости. Данный подход требует полной и адекватной ценовой информации по сопоставимым объектам-аналогам. Метод характеризуется рядом недостатков, среди которых необходимо отметить:

-метод основан на  прошлых событиях (в случае использования  информации о сделках), то есть  не принимаются в расчет будущие  ожидания инвесторов относительно  объекта инвестирования;

-трудности с получением актуальных данных по сопоставимым объектам.

Рынок располагает достаточной  информацией для проведения оценки объекта.

В то же время точность и достоверность расчетов, выполненных  в рамках сравнительного подхода в настоящих условиях снижается из-за того, что используются данные предложений, а не реальные цены продаж. При подборе аналогов учитывалось текущее состояние объекта оценки, его местоположение и прочие, наиболее значимые показатели на дату оценки.

Затратный подход в данном случае, по мнению оценщика, не отражает рыночную ситуацию, поскольку достаточно большую часть стоимости (около 20%) образуют вспомогательные сооружения инфораструктуры (мощения, навесы, ограждения и т.д.), которые не являются ценообразующим фактором на рынке производственной недвижимости; все производственные базы имеют аналогичные сооружения, но при продаже их наличие практически не учитывается. Поэтому в данном случае больший удельный вес присвоен другим подходам, более адекватно отражающими условия рынка. Также на удельный вес затратного подхода повлияли следующие факторы:

1. Расчеты затрат на  замещение  объектов недвижимости  без учета  износа  производятся с использованием сборников УПВС или Ко-Инвест на сметно-нормативной базе, которая не учитывает многие факторы, такие как отделка современными материалами, реальная прибыль строительно-подрядной организации и т.п. Чтобы верно все учесть, необходима строительная смета, составленная уполномоченными организациями, составление которой не предусмотрено рамками настоящего отчета.

2. Утвержденной методики расчета  прибыли предпринимателя  в  настоящее время нет, что снижает  достоверность результата. Что касается  статистических данных, накопленных в «докризисный» период, то в настоящее время с учетом стагнации рынка и положения в строительной отрасли использовать эти данные было бы некорректно,  а новых данных пока недостаточно для статистической обработки и использования в расчетах.

3.  Резко ухудшившееся в результате  мирового финансового кризиса  состояние строительной отрасли вызвало снижение стоимости многих строительных работ, особенно в регионах, однако официальных данных, свидетельствующих об этом, на сегодняшний день недостаточно.

Для обоснования весов результатов  различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед оценщиком задачи настоящей оценки.

Подробное обсуждение такого подхода  к процедуре обобщения опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международном ежегодном конгрессе “СЕРЕАН” 15 – 19 октября 2002 г.

Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

1. построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями и каждому критерию балл, соответственно его важности для данного объекта;
2. найдем сумму баллов каждого подхода с учетом значимости критерия (произведение бальной оценки критерия на балльную оценку объекта по данному критерию);
3. найдем сумму баллов всех используемых для оценки подходов;
4. по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес данного подхода в процентах;
5. округлим расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.
6. на основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.