Оценка недвижимости

Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые условия совершения сделки – рыночные, корректировка отсутствует

Корректировка на дату предложения.

Объекты-аналоги предлагаются к  продаже в период с июля 2009 по  май 2010. Проверка актуальности объявлений по указанным в них телефонам показала, что объекты на дату оценки еще продаются и цены предложения соответствуют  указанным. Корректировка отсутствует.

Функциональное назначение.

Корректировка отражает отличие стоимостей цен, сложившихся на объекты в  зависимости от их функционального назначения. По данному элементу сравнения различий между объектом оценки и объектами-аналогами не выявлено: объект оценки, и объекты-аналоги равнозначны.

Корректировка на местоположение.

Вводится корректировка на отличие  стоимостей цен, сложившихся на аналогичные объекты в месте расположения объекта оценки и местах расположения объектов-аналогов. Аналоги №№1-4 расположены в черте города Горячий Ключ, то есть там же, где и объект оценки, поэтому корректировка не требуется.

Тип здания

Этот фактор учитывает тип здания – отдельно стоящее и помещение (встроенное).  Для выбранных объектов-аналогов корректировка не применяется, поскольку существенных отличий от объекта оценки не выявлено.

Корректировка на физический износ.

Износ объекта  оценки и объектов-аналогов определен в соответствии с таблицей 16. Корректировка рассчитывалась следующим образом:

 

К = 1 – (1-И_{аналога}) / (1-И_{объекта оценки}).

Для аналогов №№1, 2 корректировка -27%, для аналогов №3,4 корректировка  +9%

Корректировка на масштаб.

Анализ рынка производственных баз показал, что  рыночная стоимость 1-го кв.м. зданий и помещений несущественно  зависит от общей площади (см. аналоги №№1 и 4, которые при разбросе площади более чем в 4 раза продаются по близкой цене за 1 кв.м.)  Поэтому в нашем случае корректировка не применяется.

Корректировка на коммуникации.

Корректировка для объектов  аналогов не применяется.

 

Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. принята с  учетом суммарной корректировки (по модулю) – сем больше корректировка, тем менее объект-аналог близок объекту оценки и тем меньше его удельный вес. В нашем случае аналогам №№1 и 2 присвоена балльная оценка – 1, аналогам №№3 и 4 присвоен удвоенный балл – 2, средневзвешенная величина определена в соответствии с присвоенными баллами:

 

Средневзвешенная  цена предложения = (цена 1 аналога х  балльная оценка 1 аналога + … + цена 4 аналога х балльная оценка 4 аналога) / сумма балльных оценок

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на дату оценки с учетом НДС для улучшений, составляет:

 

13 105 000 руб.

(тринадцать  миллионов  сто пять тысяч) рублей.

 

Оценщиками в процессе оценки были проанализированы все ценообразующие факторы, информация о которых была доступна на дату оценки. В отчете  приведены  и описаны только те факторы, влияние которых на стоимость существенно (в соответствии с ФСО-2 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки).

 

10.3.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

 

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации  доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Базовым методом оценки активов  с позиции генерируемых ими доходов  является выбор метода доходного подхода.  В данном случае расчет строится на применении метода капитализации доходов, так как, по нашему мнению, он характеризуется большей адекватностью экономической ситуации – ставки арендной платы после начала кризиса снизились, в настоящее время находятся на стабильном уровне  и в дальнейшем не прогнозируется их значительное изменение в долгосрочном периоде. При этом метод дисконтирования денежных потоков требует определения большего количества достаточно субъективных характеристик, что  снижает достоверность и точность итогового результата.

Ниже в табличном формате  представлены аргументы «за» и «против» применения метода прямой капитализации  доходов и метода дисконтированных денежных потоков.

 

Таблица

 

Метод прямой капитализации доходов		Метод дисконтированных денежных потоков
Условия применения	Соответствие  объекту оценки	Условия применения	Соответствие  объекту оценки
Стабильность денежных потоков (арендных поступлений)	да	Нестабильность денежных потоков (арендных поступлений)	нет
Положительная величина денежных потоков	Да	Составление объективного прогноза денежных потоков на период 3-х и более лет	нет
Потоки доходов возрастают устойчивыми темпами или остаются на том же уровне	да	Потоки доходов и  расходов носят сезонный характер	нет
Отсутствует необходимость  существенных капитальных затрат	да	Планирование капитальных  затрат	нет

 

Следовательно, для оценки стоимости данного объекта применяем  метод капитализации, являющийся частным случаем метода дисконтирования денежных потоков. При применении данного метода анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи. Оценщиком произведен расчет чистой текущей стоимости доходов в пределах расчетного периода (горизонт расчета) – 1 год. В этом случае ставка дисконтирования будет равна ставке капитализации (с учетом нулевых долгосрочных темпов роста).

Формула расчета  в рамках данного метода выглядит следующим образом:

Стоимость объекта = Чистый доход за 1 год ,                                                                                   К             где:                К –  коэффициент капитализации.

 

С математической точки  зрения ставка капитализации – это  делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

В данном случае недостаточная развитость рынка  производственной  и складской  недвижимости в крае не позволяет использовать для расчета метод рыночной экстракции, поэтому для расчета используется метод кумулятивного построения, при котором различные риски, связанные с вложениями в объект оценки, определяются по отдельности, а затем суммируются. Как правило, ставка капитализации состоит из следующих составляющих – безрисковая ставка, поправка на риски (систематические и несистематические), поправка на низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка

Для принятия того или иного показателя в качестве безрисковой ставки доходности (Rf) необходимо определиться, какой актив возможно считать безрисковым. К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1) доходности по которым определены  и известны заранее; 

2) вероятность потери средств  в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

3) продолжительность периода обращения  финансового инструмента совпадает  или близка со "сроком жизни"  оцениваемого предприятия. 

Данные постулаты подробно рассмотрены  в книге Шарпа, Александера и  Бейли "Инвестиции". Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Но поскольку все корпоративные ценные бумаги имеют некоторую вероятность неуплаты, то безрисковый актив не может быть выпущен юридическим лицом (ни одна коммерческая структура ни в условиях экономического подъема, ни тем более в условиях кризиса не способна гарантировать полное отсутствие риска по вложениям инвестора). Значит, безрисковым активом может быть лишь ценная бумага, выпущенная правительством. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну.

Таким образом, в качестве безрискового актива корректней всего принять  среднюю доходность по ставкам по наименее рисковым ценным бумагам, номинированным в национальной валюте - ОФЗ.

 

Ставки рынка  ГКО-ОФЗ c 27/04/2010 по 27/04/2010

Дата Краткосрочная ставка, % годовых Среднесрочная ставка, % годовых Долгосрочная  ставка, % годовых 27/04/2010 4,21 4,36 7,35

 

Источник информации: http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

 

Тогда на дату оценки, с учетом оставшегося  срока службы оцениваемых зданий безрисковая ставка равна 7,35%.

 

Поправка на риски 

 

Риски вложения в теории оценки подразделяются на два вида - систематические и  несистематические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход собственности, может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

В данном отчете совокупная поправка на систематический риск состоит  из нескольких составляющих: экономические факторы, политические факторы, региональные факторы, социальные факторы.

Систематический риск в данном случае учтен в безрисковой ставке, которая отражает состояние экономики в целом.

В данном отчете совокупная поправка на несистематический  риск рассчитывается балльным методом.

Несистематический риск

Стоимость конкретной, приносящей доход  собственности, может быть связана  с экономическими и институциональными условиями на рынке.

 Факторы, влияющие на величину  несистематического риска вложений в объект недвижимости, отражены ниже в таблице.

 

 

Факторы, влияющие на величину несистематического риска

Таблица

 

№ п/п	Наименование  риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Несистематический риск
1	Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичн.		х
2	Ускоренный износ объекта	статичн.	х
3	Неэффективный менеджмент и реклама	динамичн.	х		х
4	Криминогенные факторы	динамичн.	х
5	Финансовые проверки	динамичн.		х
	Количество наблюдений		3	2	1	0	0	0	0	0	0	0
	Взвешенный итог		3	4	3	0	0	0	0	0	0	0
	Сумма		10
	Количество факторов		6
	Средневзвешенное значение, %		1,7

 

Поправка на низкую ликвидность (r_t)

Безрисковая ставка не учитывает дополнительные риски вложения средств в недвижимые активы, связанные с дополнительными рисками, такими как риск, связанный с низкой ликвидностью объекта и бременем управления.

Первый риск оценивается на основе безрисковой ставки rf и ориентировочного времени экспозиции Exp (определяется в месяцах экспертно и составляет в настоящее время не менее 6 месяцев) по формуле:

 

 

При безрисковой ставке 7,35%  поправка на ликвидность составит 3,67%.

 

Норма возврата капитала

Собственник в составе взимаемых  с арендатора рентных платежей должен за оставшееся время эксплуатации здания вернуть стоимость сдаваемых в аренду помещений.

Существует три варианта прогнозируемого  изменения стоимости капитала:

1. Изменение стоимости основной суммы инвестиций не прогнозируется, возмещение капитала происходит из стоимости актива на величину первоначальных инвестиций при его перепродаже;
2. Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода, поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала, когда ожидается повышение стоимости вложенного капитала.

Во всех моделях расчет капитализации производится с учетом изменения стоимости актива. При этом, если стоимости собственности уменьшается, то корректировка имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак "-".

По нашему мнению объект оценки соответствует варианту №2 – стоимость  оцениваемой недвижимости достигла своей эффективной величины и в дальнейшем прогнозируется стагнация (возможен некоторый рост, но в таком случае он будет скорректирован снижением и в среднесрочном периоде). При этом стоимость вложенного капитала будет сокращаться при накапливании физического износа и сокращении возможного срока эксплуатации объектов.

Предполагается прямолинейный  возврат капитала (метод Ринга) при  котором возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями (что соответствует объекту оценки – здание с равнораспределенной эксплуатационной нагрузкой).

Исходя из установленного нормативного срока (НС) эксплуатации зданий срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) был рассчитан по формуле:

СОЭЖ = НС – (Текущая дата – Год постройки)

Для расчета удобно рассчитать средний  срок эксплуатации. Реальная продолжительность эксплуатация зависит от состояния строений и условий эксплуатации.