Оценка недвижимости

 

На этапе сбора исходной информации были выбраны для сравнения объекты, достаточно близкие по своим характеристикам с объектом оценки, имеющие одинаковое целевое назначение с объектом оценки.

Выбрано  6 аналогов в г. Горячий Ключ - земли населенных пунктов, для коммерческих целей:

 

 

Исходные данные для  расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж                       Таблица

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги:
		1	2	3	4	5	6
Источник информации	-	http://www.kubanrealty.info/mes3218.php, +7-918-150-65-01, +7-918-435-47-57	http://do.59.861.ru/1-699-86/88758/ +7(86159)3-80-30, +7-918-140-55-28-Ольга	http://rinki-gilia.ucoz.com/index/0-84 +7-905-401-89-45, Игорь	http://allrealties.ru/realty/?id=25580 (8928) 0421505	http://allrealties.ru/realty/?id=25580 (8928) 0421505	http://allrealties.ru/realty/?id=25580 (8928) 0421505
Цена предложения, руб.	Определяется	12 500 000	15 000 000	8 000 000	6 500 000	19 500 000	8 850 000
Площадь земельного участка, соток	147,09	250	250	160	100	300	118
Продажа/ предложение	Продажа	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Оформленное право на земельный  участок	Собственность	Собственность	Собствен-ность	Собственность	Собствен-ность	Собствен-ность	Собствен-ность
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Юридические ограничения	Не зарегистрированы	Не зарегистрирова-ны	Не зарегистриро-ваны	Не зарегистрированы	Не зарегистриро-ваны	Не зарегистриро-ваны	Не зарегистриро-ваны
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное  использование	Под размещение производственной базы (коммерческое использование)	Под коммерческое использование	Под коммерческое использова-ние	Под коммерческое использование	Под коммерческое использова-ние	Под коммерческое использова-ние	Под коммерческое использова-ние
Дата продажи/  предложения	Дата оценки – 27 апреля 2010г.	Сентябрь2009-апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г	Апрель 2010г
Местоположение	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ
Рельеф земельного участка	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный
Транспортная  доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Наличие коммуникаций	Имеются все коммуникации	Имеются частичные коммуникации	Имеются все коммуникации	Имеются частичные коммуникации	Имеются все коммуника-ции	Имеются все коммуника-ции	Имеются все коммуника-ции
Цена за сотку, руб.		50 000	60 000	50 000	65 000	65 000	75 000

 

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо произвести корректировки цен предложений объектов сравнения.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки  только на различия между оцениваемым объектом и объектами аналогами.

Первая корректировка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи  сопоставимого объекта. Вторая процентная корректировка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все корректировки.

Результаты сравнительного анализа  цен предложений приведены в  таблице ниже.

 

Расчет рыночной стоимости  земельного участка методом сравнения продаж

Таблица

 

Параметры объектов		Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5	Объект №6
Цена продажи, руб./сот		50 000	60 000	50 000	65 000	65 000	75 000
Корректировка на уторговывание, %		-13%	-13%	-13%	-13%	-13%	-13%
Дата предложения		Сентябрь2009-апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г	Апрель 2010г
Корректировка на динамику рынка, %		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./сотка		43 500	52 200	43 500	56 550	56 550	65 250
корректировка на месторасположение
Район	значение	Горячеключевской	Горячеключевской	Горячеключевской	Горячеключевской	Горячеключевской	Горячеключевской
	корректировка, %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Населенный пункт	значение	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ	г.Горячий Ключ
	корректировка, %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Близость локальных центров	значение	удалены	удалены	удалены	удалены	удалены	удалены
	корректировка, %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
корректировка на характеристики земельного участка
Назначение	значение	Под коммерческое использование	Под коммерческое использование	Под коммерческое использование	Под коммерческое использование	Под коммерческое использование	Под коммерческое использование
	корректировка, %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Площадь земельного участка, соток	значение	250,0	250,0	160	100,0	300	118
	корректировка, %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
корректировка на наличие  дополнительных улучшений
Наличие коммуникаций	значение	Имеются частичные коммуникации	Имеются все коммуникации	Имеются частичные коммуникации	Имеются все коммуникации	Имеются все коммуникации	Имеются все коммуникации
	корректировка, %	3%	0%	3%	0%	0%	0%
Наличие прочих улучшений	значение	нет	нет	нет	нет	нет	нет
	корректировка, %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./сот		44 805	52 200	44 805	56 550	56 550	65 250
Суммарная величина поправок по модулю		16%	13%	16%	13%	13%	13%
Обратный коэффициент (1/суммарное  значение поправок)		6,250	7,692	6,250	7,692	7,692	7,692
Удельный вес в общей стоимости		14,44%	17,78%	14,44%	17,78%	17,78%	17,78%
Рыночная стоимость 1 сот, руб.		53 930
Общая площадь земельного участка, сот.		147,09
Рыночная стоимость  земельного участка,  руб.		7 930 000

 

 

Пояснения к корректировкам

Корректировка на фактор продажа/предложение

При продаже аналогов №№ 1-5 предполагается типичная скидка, что уменьшает их стоимость по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка в данном случае принимается в размере 13%. Размер корректировки принят на основании рекомендуемых значений скидки на торг, опубликованных в аналитическом издании «Русской службы оценки» А.А. Марчук, Е.А. Бутова «Скидки на торг: реалии кризиса» (источник опубликования - http://www.rusvs.ru/, //www.appraiser.ru/).

Рекомендуемые значения скидки на торг (по данным «Русской службы оценки»)

 

Таблица

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость		Торговая недвижимость		Офисная  недвижимость		Производственная  и складская недвижимость		Земельные участки
	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа
более 500	8%	11%	13%	15%	14%	15%	13%	15%	15%
250 - 500	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%
менее 250	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%

 

Юридические ограничения.

Не выявлено юридических ограничений, ограничивающих характер использования  оцениваемого объекта и объектов-аналогов - законодательных, правительственных, городских, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Учитывая вышеизложенное, корректировка отсутствует.

Корректировка на условия  финансирования (условия продажи).

Объект оценки и объекты-аналоги  имеют одинаковые условия совершения сделки – рыночные, корректировка  отсутствует

Корректировка на дату предложения.

Объекты-аналоги предлагаются к продаже в период с октября 2009г. по май 2010г. Проверка актуальности объявлений показала, что объекты на дату оценки продаются и цены предложения соответствуют  указанным. Корректировка отсутствует.

Функциональное назначение.

Корректировка отражает отличие стоимостей цен, сложившихся на объекты в зависимости от их функционального назначения. По данному элементу сравнения различий между объектом оценки и объектами-аналогами не выявлено: объект оценки и объекты-аналоги предназначены для использования в коммерческих целях и таким образом, равнозначны.

Корректировка на местоположение.

Вводится корректировка на отличие  стоимостей цен, сложившихся на аналогичные  объекты в месте расположения объекта оценки и местах расположения объектов-аналогов. Аналоги №№1-6 расположены в Горячем Ключе, то есть там же, где и объект оценки, поэтому корректировка не требуется.

Корректировка на масштаб.

Анализ рынка земельных участков показал, что  рыночная стоимость 1-ой сотки несущественно зависит от общей площади земельного участка ,поэтому в  нашем случае корректировка не применяется.

Корректировка на коммуникации.

Определена на основании мониторинга  рынка земельных участков, проводимых оценщиками в 2006-2009 гг.:

 

Таблица

 

Наименование  фактора (условие)	Характер изменений	Качественное  влияние на стоимость	Количественная  поправка
Состав коммуникаций	Подведение электричества	Увеличение стоимости	От +2%
	Подведение водоснабжения		От +5%
	Подведение газа		От +5%
	Подведение всех коммуникаций		От 8-15%

 

Источник информации - Оценка и прогнозирование стоимости объектов недвижимости: учеб. пособие / Хутыз З. М., Дударева С. Ю. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2009.  с. 72-74.

- Результаты мониторинга опубликованы в работе: Дударев Ю.И., Дударева С.Ю.  Математические основы моделирования оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости Российской Федерации. Часть 2. Научный журнал КГАУ [Электрон. ресурс] -2007. - №25 (1).   - Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2007/01/pdf/09.pdf

Таким образом, для объектов с частичными  коммуникациями принимается корректировка в размере 3%.

Удельный вес объектам аналогам присвоен исходя из величины суммарной (по модулю) корректировки каждого аналога (чем больше суммарная корректировка, тем менее аналог сходен с объектом оценки и тем ниже его удельный вес в общей стоимости).

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, как незастроенного составляет

7 930 000

(семь миллионов девятьсот  тридцать тысяч) рублей

10.3.1.3 Определение затрат на замещение оцениваемого объекта.

 

Под затратами на замещение понимается стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки функциональной копии оцениваемых  объектов.

 

Для расчета стоимости нового строительства  в данном отчете выбран метод сравнительной единицы.

 

 Метод сравнительной  единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м³ строительного объема, 1м² покрытия, 1 м² общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Стоимость нового строительства в  данном методе определяется выражением:

 

СС= С in х N ,

           где:  СС - стоимость строительства;

                    Сin - стоимость единицы потребительских средств;

                    N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

 

В результате корректировки стоимости  типового объекта на условия рынка  и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

 

В большинстве случаев применения данного метода для определения  Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

 

К нормативной базе метода укрупненных  обобщенных показателей стоимости  относятся также сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов; укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом.

СЗ = V * S * К1 * К2 * К3 * К4, где:

 

Таблица

№	Наименование показателя	Обозначение показателя	Источник информации
1	Единица сравнения, (кв. м. куб. м.)	V	Технический паспорт  БТИ
2	Стоимость замещения (без  износа) 1 м3 здания в ценах 1984 года	S	Основная часть соответствующего УПВС
3	Коэффициент пересчёта  с цен 1969 года в цены на дату оценки	К1/1	Постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.
		К1/2	Письмо Госстроя СССР от 6.09.1990 г. №14-Д
		К1/3	Письмо Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 (http://www.ocenchik.ru/docs/367.html)
5	Коэффициент перехода со 2 климатической зоны, учтённой в сборнике, на 3-ю климатическую зону Краснодарского края	К2	Техническая часть соответствующего УПВС
6	Поправочный коэффициент  при сейсмичности 8 баллов	К3	Общая часть к сборникам  УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утверждено Государственным  комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.
7	Поправка на группу капитальности и прочие отличия от аналога в УПВС	К4	Общая часть к сборникам  УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утверждено Государственным  комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.
8	Прибыль предпринимателя	К5	10% (см. расчет ниже)