Оценка недвижимости

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

- цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект  оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Подход к  оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Согласно ст.209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащих ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжением имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Таким образом, оцениваемое имущество  относится к недвижимому имуществу.

7. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

В процессе оценки объекта следует определить его рыночную и ликвидационную стоимости. Данный документ является развернутым повествовательным заключением об оценке с применением существующих общепризнанных подходов и методов оценки. Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленной задачи с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о величине определяемой стоимости.

Последовательность  проведения оценки включала в себя следующие этапы (в соответствии с ФСО-1):

1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки, включающего задание на оценку: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальные объекты собственности, и определил связанные с ними юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Так же на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал признанный рынком и соответственно предполагающий наибольшую величину стоимости вариант, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчетов.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходил к выводам об итоговой  величине стоимости объекта оценки.
5. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, предоставляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

8. ОПИСАНИЕ РЕГИОНА И АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

 

Источники информации: сайт администрации Краснодарского края (www. admkrai.kuban.ru ).

Краснодарский край – самый южный  регион России. Площадь Краснодарского края составляет 76 тысяч квадратных километров или 0,4% от всей территории Российской Федерации. Наибольшая протяженность края с севера на юг - 370 километров, с запада на восток - 375 километров. Регион граничит с Ростовской областью, Ставропольским краем, Республикой Адыгея и Грузией, омывается Азовским и Черным морями.

В состав Краснодарского края входят 38 районов, 26 городов из них 15 - краевого и 11 - районного подчинения, 21 поселок городского типа, 385 сельских административных округов, объединяющих 1717 сельских населенных пунктов.

В крае проживает свыше 5 млн. человек, в том числе 54% - в городах, и 46% - в сельской местности.

Климат, на большей части территории, умеренно-континентальный, на Черноморском побережье (южнее Туапсе) – субтропический.

Общая площадь лесов Краснодарского края составляет свыше 1 500 тыс.га.

Широко развита система транспортных коммуникаций – морские порты, аэропорты, сеть автомобильных, железных дорог, продуктопроводы.

Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный, топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, производство строительных материалов.

Богатые и разнообразные почвенно-климатические  условия, исторический опыт населения позволяют выращивать на кубанских полях до 100 различных сельскохозяйственных культур.

Наряду с растениеводством широко представлено животноводство.

В крае создан мощный агропромышленный комплекс, который производит в натуральном выражении 100% чая и субтропических культур, 75% риса, более 50% винограда, 40% зерновой кукурузы, 27% сахарной свёклы, 20% подсолнечника, 10% зерна от общих площадей Российской Федерации.

По почвенно-климатическим особенностям в крае можно выделить пять основных природно-экономических зон:

Северная и Центральная - зерновое хозяйство, производство сахарной свёклы, подсолнечника, сои, зерновой кукурузы. Это область интенсивного земледелия и молочно-мясного животноводства.

Западная - рисовая зона Кубани. Здесь сосредоточены основные гидротехнические сооружения, инженерные рисовые системы. Здесь также выращивают зерно и подсолнечник.

Анапо - Таманская зона специализируется на производстве винограда. В крае работает 60 винодельческих предприятий.

Южно - предгорная зона характеризуется тем, что здесь выращивают картофель, овощи, плоды и ягоды, чай и цитрусовые.

У Краснодарского края богатая история, значительные достижения в развитии экономики, науки, культуры, просвещения и здравоохранения. Его Черноморское побережье славится широко известными курортами: Сочи, Геленджик, Анапа, Туапсе, Кабардинка.

 

 

г.ГОРЯЧИЙ КЛЮЧ

 

 Социально-экономическая ситуация Горячеключевского района

Горячий Ключ — город краевого подчинения в Краснодарском крае. Территория муниципального образования Горячий Ключ, состоит из непосредственно городской территории, а так же 7 сельских округов: Бакинский, Безымянный, Имеретинский, Кутаисский, Саратовский, Суздальский, Черноморский.

Горячий Ключ расположен у подножия горного хребта Котх и горы Абадзекской в долине на правом берегу реки Псекупс. Общая площадь — 1755,6 км². Более 70 % территории покрыто лиственным лесом. В южной части расположен Горяче-Ключевской государственный заповедник.

По территории города проходит автомобильная  трасса Краснодар-Джубга. Расстояние до Краснодара — 45 км, до Джубги — 65 км.). Железнодорожная станция. Электропоезда до Краснодара и Туапсе. Расписание электропоездов составлено так, что, делая пересадку в Горячем Ключе, можно доехать из Краснодара до Черноморского побережья.

Климат в городе Горячий Ключ умеренно континентальный. Погода здесь  преимущественно ясная, число часов солнечного сияния – 2 200 часов в год. Осадков около 900 мм в год. Весна наступает в середине апреля. Лето в Горячем Ключе Краснодарского края жаркое, но в самой долине мягкое, а осень и зима теплая. Среднесуточная температура выше +10 градусов. Зима мягкая, малоснежная, но иногда температура снижается до –3 градуса. Наиболее холодный месяц – январь.

В районе Горячего Ключа известность  получило Псекупское месторождение. 17 минеральных источников используются здесь для ванн и питьевого лечения. Это термальные сероводородные хлоридно-гидрокарбонатные натриевые и щелочные воды. Они широко применяются в лечебных целях – для щелочных ванн, желудочно-кишечных промываний, ингаляций, для лечебного питья и разлива на заводе. Заслуженную славу завоевали питьевые минеральные воды Горячего Ключа.

Термальные сероводородные хлоридно-гидрокарбонатные натриевые и щелочные воды широко применяются в лечебных целях для лечебного питья и разлива на заводе. Заслуженную славу завоевали питьевые минеральные воды Горячего Ключа. Здесь, на базе санатория "Горячий Ключ", действует и кардиологическое отделение, где успешно проходят реабилитацию больные, прооперированные после инфаркта миокарда.

Горячий Ключ – один из старейших  на Кавказе бальнеологических курортов, сюда и сегодня приезжает множество людей, интересующихся именно лечебно-оздоровительным туризмом, и количество их возрастает из года в год. Согласно оценкам маркетинговых исследований в туристический сезон 2009 года Горячий Ключ посетило на 15% больше туристов, чем в прошлом году. Подобные тенденции свидетельствуют в пользу того, чтобы развиваться в регионе туристическую инфраструктуру – на сегодняшний день это является наиболее привлекательным вложением для инвесторов.

 

Рынок коммерческой недвижимости г. Горячий ключ

 

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в г. Горячий Ключ имеет неоднородный состав, различают сегменты санаторно-курортных, офисных, торговых, производственных и складских зданий.

Горячий ключ характеризуется средней  развитостью рынка купли-продажи  и аренды коммерческой недвижимости. Повышенный интерес представляют санаторно-курортная и гостиничная недвижимость, расположенная в курортной зоне города.

Минимальные и максимальные значения стоимости объектов недвижимости, расположенных в г. Горячий Ключ, зависят от следующих факторов:

- местоположение относительно  центра города;

- наличие развитой социальной  инфраструктуры;

- конструктивное и объемно-планировочное  решения объектов;

- техническое состояние зданий и качество отделки;

- наличие инженерного обеспечения;

- размер прилегающего земельного  участка;

Немаловажным фактором для  зданий коммерческого назначения является и уровень отделки. Так как сделать однозначный вывод о влиянии уровня отделки на стоимость и на арендные ставки, исходя из рыночных данных не представляется возможным, Оценщиками был проведен анализ влияния качества отделочных работ на стоимость объекта недвижимости и определен удельный вес каждого класса качества отделочных работ в  стоимости объекта недвижимости на основе аналитических данных, полученных при консультациях со специалистами строительных и риэлтерских компаний. Результаты данного анализа приведены в нижеследующей таблице.

Таблица

Класс качества отделочных  работ	Описание	Удельный вес  в стоимости 1 м2, %
Чистовая отделка или отделка, требующая ремонта	Штукатурка стен, покрытие пола – цементная стяжка, двери  и окна – простые деревянные	5-14
Простая отделка	Оклейка обоями или обшивка  пластиковыми панелями стен, покрытие пола – плитка, паркет, потолок - подвесной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	15-19
Улучшенная отделка	Оклейка обоями, обшивка  пластиковыми панелями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – плитка, паркет, ламинат, потолок – подвесной  или подшивной, двери и окна –  деревянные, металлопластиковые	20-24
Отделка «Евро стандарт»	Оклейка декоративными  обоями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – крупноразмерная  плитка, паркет, потолок – подшивной многоуровневый, натяжной, двери и окна – деревянные со стеклопакетами	25-30