Оценка недвижимости

В данный момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия;формированиеновыхпродуктовых направлений.

Также недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Недвижимость является основой  всех процессов жизнедеятельности  общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической  и других сферах. Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно из важнейших условий  нормального функционирования и  развития экономики и общества. Необходимость  в результатах объективной оценки недвижимости испытывают как государственные  и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридические лица для более  эффективного использования собственности.

По мере развития рыночных отношений в современном Казахстане недвижимость постепенно становится важнейшим  товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар  недвижимость должна иметь потребительскую  и рыночную стоимость. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного  неудовлетворенного спроса населения  и юридических лиц имеет большие  перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень  отношений его субъектов. Темпы  его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений.

Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой  личного существования для граждан  и служит базой для хозяйственной  деятельности и развития предприятий  и организаций всех форм собственности. В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Особенностью процесса оценки стоимости  объекта недвижимости является его  рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние  годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в Казахстане только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим законом и стандартами в области оценки.

Цель дипломной работы – выполнить оценку жилой недвижимости для определения стоимости продожи.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- описать сущность оценки жилья;

- охарактеризовать методологические  подходы к оценке недвижимости;

- оценить жилую недвижимость;

- провести сравнительный анализ  результатов оценки;

Объект исследования в дипломной  работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных  и зарубежных авторов в области  оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.

Структура данной дипломной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части, которые максимально  раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы

В первой главе дипломной работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости»  раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.

Вторая глава дипломной работы посвящена теоретической применимости данных подходов при оценке земельных участков.

В третьей главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, сравнительным подходом, а также предложения по улучшению методов оценки жилой недвижимости» представлены основные направления совершенствования существующих подходов к оценке жилой недвижимости.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

1.1 Необходимость независимой  оценки жилья

 

 

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения.

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Законом "Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» 20 ноября 2000 г.

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся  ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее  время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных  объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут  дать точных прогнозов о ценах  на нефть, прогнозируют снижение курса  доллара, - недвижимость остаётся практически  единственным гарантом сохранности  сбережений.[1]

Основные направления развития оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов  стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества  необходима:

- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

На сегодняшний день число оценочных организаций на рынке значительно.

 

 

1.2 Классификация объектов недвижимости

 

 

Оценка недвижимой собственности  представляет интерес в первую очередь  для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный  товар. В настоящее время в Казахстане это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, казахстанский рынок который еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в  нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с  участком земли, его перенос в  другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью  способствовать дифференцированному  подходу к оценке различных категорий  объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов  рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные  условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован  метод «дерева признаков». Такая  классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она  проводится по своему основанию с  возможными их различиями на одном  уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации  больше по тем ветвям, на которых  расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.[2]

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

- естественные (природные) объекты;

- искусственные объекты (постройки).

2. Назначение.

- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

- природные комплексы (месторождения и т.д.) для их эксплуатации;

- постройки;

- для жилья;

- для офисов;

- прочие.

3. Масштаб.

-  земельные массивы;

- отдельные земельные участки;

- комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.);

- жилой дом многоквартирный;

- жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

- секция (подъезд);

- этаж в секции;

- квартира;

- комната;

- летняя дача;

- комплекс административных зданий;

- здание;

- помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

- готовые.

- требующие реконструкции или капитального ремонта.

- требующие завершения строительства.

Поскольку в настоящее время  рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в Казахстане, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценки стоимости объектов недвижимости.

На сформировавшемся западном рынке  принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на следующие классы:

1. Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые  из-за своего расположения, размера, конструкции  никогда не продаются или не сдаются  в аренду третьей стороне на рынке.

2. Неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные  участки, которые больше не нужны  для ведения бизнеса сегодня  или в будущем и поэтому  объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает  разработку и применение методов  оценки стоимости различных категорий  недвижимости. В процессе классификации  выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных  подходов к их оценки.