Оценка недвижимости

Оставшийся срок экономической  жизни здания (ОСЭЖ) - это период от даты оценки до окончания экономической  жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение  инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно  снизить срок экономической жизни  объекта.

Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение  которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились  ли рабе ты по ремонту, модернизации или  переоборудованию, эффективный возраст  здания может быть больше или меньше его физического возраста. Хронологический  возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в Эксплуатация До даты оценки.

Модифицированный метод экономической  жизниявляется более точным, однако не учитывает потери стоимости за счет износа короткоживущих элементов, а учитывает устранимый физический и функциональный износ. При применении этого метода сначала определяют стоимость всех устранимых позиций физического и функционального износа, а затем эта величина вычитается из восстановительной стоимости.

Устранимый износ принимается  равным затратам (ремонту) на его устранение, а неустранимый износ принимается  равным отношению эффективного возраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость строительства нового объекта уменьшенную на величину устранимого износа:

 

НИ = И_устр + (ЭВ/СЭЖ) X (ПСВ - И_устр), (4)

 

Где,

НИ - накопленный износ объекта  недвижимости;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства  объекта;

ЭВ - эффективный возраст объекта  недвижимости;

СЭЖ - срок экономической жизни  объекта;

И_{устр -} устранимый износ.

 

Метод разбивкиопределяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:

исправимый физический износ (отложенный ремонт);

неисправимый физический износ;

исправимый функциональный износ;

неисправимый функциональный износ;

внешний (экономический) износ.

Исправимый физический износ имеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют отложенным ремонтом). Считается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики здания. Величина отложенного ремонта определяется, исходя из затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристик здания или сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.[16]

Базой для расчета отложенного  ремонта, как потери стоимости нового строительства, являются степень и  объем повреждений. При этом измерение  степени повреждения в процентах  от стоимости создания нового элемента выполняется путем сопоставления  фактических признаков повреждений  с перечнем, содержащимся в соответствующих  нормативных документах.

При определении отложенного ремонта, как суммы ремонтно-строительных работ по устранению повреждений, следует  учитывать весь комплекс работ, которые  необходимо выполнить на дату оценки с применением действующих сметных  нормативов для ремонтно-строительных работ.

Неисправимый физический износ  соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически не целесообразно. Неисправимый физический износ определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой исправимого физического износа. Для целей расчета элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая  остаточная жизнь совпадает с  остаточной экономической жизнью всего  здания или сооружения (фундамент, не сущие стены, капитальные перекрытия и т.д.). Короткоживущие элемента имеют  меньшую остаточную экономическую  жизнь, чем все здание, поэтому  в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая  замена.

Нормативные сроки эксплуатации зданий и сооружений принимаются в соответствии с рекомендациями по периодичности  планово-предупредительного ремонта. Для короткоживущих элементов, в  зависимости от неблагоприятны условий  эксплуатации, эти сроки могут  быть уменьшены до 30 %.[17]

Величина неисправимого физического  износа в короткоживущих элементах  определяется как разность между  полной восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой исправимого  физического износа элемент; умноженная на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

Величина неисправимого физического  износа в долгоживущих элемента рассчитывается как отношение действительного  возраста к общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную  или заменяющую стоимость долгоживущих элементов.

Исправимый функциональный износ  вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или  модернизации элементов;

"сверхулучшениями".

Недостатки, требующие добавления элементов, вызываются отсутствие тех  элементов в существующем сооружении, без которых сооружение не может  соответствовать современным рыночным стандартам. Количественным измерителем  исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между  стоимостью устройства требуемых элементов  на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве  объекта оценки.[18]

Недостатки, требующие замены или  модернизации элементов, вызывают наличием элементов в существующем объекте, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным  рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих  замены или модернизации элементов, измеряется как восстановительная  стоимость существующих элементов  минус относящийся к ним физический износ, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа  существующих и плюс стоимость устройства новых элементов. При этом стоимость  возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости.

К "сверхулучшениям" относят  характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее  время неадекватно современным  требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счёт наличия "сверхулучшений" измеряется как  текущая восстановительная стоимость  элементов "сверхулучшений", минус относящийся к ним физический износ, плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.[19]

Если в затратном подходе  используется заменяющая стоимость, то при определении исправимого  функционального износа "сверхулучшения" отсутствуют, следовательно, и нет  необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. При этом стоимость исправления "сверхулучшений" необходимо учитывать.

Неисправимый функциональный износ  вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включённых в восстановительную заменяющую стоимость, но которые должны быть в соответствии с современными стандартами;

- недостатками за счет позиций, включённых в восстановительную или зияющую стоимость, но которых в соответствии с современными рыночными стандартами быть не должно;

- "сверхулучшениями".

Расчёт неисправимого функционального  износа за счет недостатков не зависитот  того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься  за основу.

Неисправимый функциональный износ  за счёт позиций, не включённых в восстановительную  стоимость, измеряется как чистая потеря дохода, относятся к этим позициям, капитализированная с применением  коэффициента капитализации для  зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость  нового строительства.

Неисправимый функциональный износ  за счёт позиций, которые включены в  восстановительную стоимость, но которых  быть не должно, измеряется текущая  восстановительная или заменяющая стоимость, минус относящийся к  ним физический износ, минус настоящая  стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.

Последовательность расчета неисправимого  функционального износа за счёт "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.[20]

В случае применения восстановительной  стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная  стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая  стоимость издержек владельца, связанных  с наличием "сверхулучшений", минус  любая добавленная стоимость. При  этом, к издержкам владельца относят  дополнительные налоги, страховки, расходы  по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости  относят увеличенную арендную плату  и другие дополнительные платежи, связанные  с наличием "сверхулучшения".

Заменяющая стоимость не учитывает  стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее, такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.

Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.[21]

Использование капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей недвижимости за счёт внешних  воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется с применением  коэффициента капитализации для  зданий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

 

 

2.2 Сравнительный подход, его особенности  и методы

 

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами  на рынке и сравнении оцениваемой  недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого  рынка недвижимости. Недостаточная  же развитость данного рынка, а также  то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние  рынка, делают применение этого подхода  нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения  и вклада. На основе этих принципов  оценки недвижимости в сравнительном  подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения  элементов сравнения и измерения  корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.