Оценка недвижимости

Основные факты и выводы приведены  в таблице ниже.

 

Таблица 2.

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Объект оценки – квартира, общей  площадью 43,4кв.м., расположенная по адресу: г.Экибастуз, ул. Беркимбаева 99, кВ.121 2 комнат. Состояние квартиры – хорошее..
Результаты оценки, полученные при  использовании подходов к оценке	Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход: 4071468 (четыре миллиона семьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят восемь) тенге Доходный подход: не использовался.
Итоговая рыночная стоимость объекта  оценки	4071468 (четыре миллиона семьдесят  одна тысяча четыреста шестьдесят  восемь) тенге

Этапы оценки:

Этап №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта  оценки, сбор данных и их анализ.

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость  объекта в масштабах города и  района расположения объекта.Дополнительно  был проведен более детальный  анализ информации, относящейся к  оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся  путем изучения соответствующей  документации.

Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости  объекта оценки использовался сравнительный  подход.

Метод сравнения продаж использовался  при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные  поправки, которые вносятся путём  умножения цены продажи сопоставимого  объекта или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различия в характеристиках сопоставимого  объекта и объекта оценки, и  абсолютные поправки, отражающие текущее  состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено  обоснование отказа от использования  данных подходов.

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в  виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

Перечень документов, использованных при оценке

1) Нормативные правовые акты, используемые  для оценки:

- Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 10.02.2011 г.)

2) Стандарты оценки:

- Стандарт оценки «Основные термины и определения», утвержденный приказом Министра юстиции  от  28 января 2010 года № 26;

- Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденный приказом Министра юстиции  от  09 декабря 2010 года № 326

- Стандарт оценки «Требований к форме и содержанию отчета об оценке», утвержденный приказом Министра юстиции  от  09 декабря 2010 года № 327

- Международные стандарты оценки МСО 2007;

- Стандарты Саморегулируемой палаты Казахстанской ассоциации оценщиков СРП КАО: 2-2011  «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов»;

- Стандарты Саморегулируемой палаты Казахстанской ассоциации оценщиков СРП КАО: 5-2011  «Оценка стоимости залогового имущества»

3) Перечень данных, использованных при проведении оценки, с указанием источника их получения:

- Постановление Правительства Республики Казахстан от 18 января 2011 года № 13 О Заявлении Правительства Республики Казахстан, Национального Банка Республики Казахстан и Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций об основных направлениях экономической политики на 2011 год:

- Учебное пособие. Оценка залогового имущества. СРП КАО, НИИ проблем устойчивого развития регионов ИнЕУ, Павлодар, 2011 г.

Основные термины и определения, применяемые в отчете

Оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Оценочная деятельность - предпринимательская  деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

Подход  к оценке - способ определения возможной  рыночной или иной стоимости объекта  оценки с использованием одного или  нескольких методов оценки;

Метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта  оценки;

Дата  оценки - день или период времени, на который определяется возможная  рыночная или иная стоимость объекта  оценки

Безрисковая норма доходности - норма доходности по хозяйственным (инвестиционным) операциям, по которым отсутствует реальный риск потери капитала или дохода.

Бета-коэффициент  – коэффициент, характеризующий  систематический риск компании, действующих  на рынке ценных бумаг. Представляет собой показатель относительной  неустойчивости курса дынных акций  по сравнению с остальным рынком.

Премия за риск – это требуемая  надбавка к норме прибыли, связанная  с дополнительным риском, принимаемым  на себя инвестором.

Рыночная стоимость  – расчетная денежная сумма, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ставка дисконтирования – ставка отдачи, используемая для преобразования денежной суммы, подлежащей получению  или выплате в будущем, в приведенную  стоимость.

Ставка отдачи на собственный капитал - внутренняя ставка  дохода  на инвестиции в собственный капитал без учета подоходных налогов.

Средневзвешенная  стоимость  капитала – средняя цена, которую предприятие  платит за использование совокупного капитала,сформированного из различных источников.

Благоустройство (инженерное обеспечение  дома) -  водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение.

Земельный участок –  часть земной поверхности, имеющий  юридический и геодезический  определенный размер, который закреплен  на местности межевыми знаками за субъектами земельных отношений.

Корректировки -  суммы, которые  добавляются или вычитаются из цены продажи объекта сравнения для  учета всех отличий от объекта  оценки. Могут выражаться в виде конкретных сумм или процентных отношений.

Метод сравнительного анализа продаж  - метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. 

Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем

Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа.

Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления  с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок.

Недвижимое имущество  – это физические объекты (земельные  участки) с фиксированным местоположением  в пространстве и все, что находится  под ним с проекцией к центру земли и над поверхностью земли, продленное в бесконечность, а также  права, интересы и выгоды, обусловленные  владением объектами.

Недвижимость — земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), а также все вещи, которые присоединены людьми (например, здания и улучшения территории). Все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам или лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения — как подземные, так и надземные. (MP 1,3.8).

Объекты сравнения - объекты собственности, подобные объекту оценки, которые  недавно были проданы или сданы  в аренду. Стоимость объектов сравнения  используется для определения стоимости  объекта оценки.

Рынок недвижимости - определенный набор  механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рыночная стоимость (согласно закону РК «Об оценочной деятельности») - это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, предусмотренные Законом "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с дополнениями и изменениями на 09.11.2009 г..

Сегмент рынка - совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и  тот же набор побудительных стимулов; часть рынка, характеризующаяся  однородной по своему экономическому поведению группой покупателей.

Сравнительный подход - это применение одного или совокупности методов  определения стоимости объектов недвижимости, основанных на анализе  продаж объектов-аналогов и сопоставления  с объектом оценки для внесения соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

Элемент сравнения - характеристика собственности  или условия сделки, которые могут  влиять на стоимость.

Задание на оценку

Объект оценки:

Квартира, общей площадью 43,4 кв.м., расположенная по адресу: РК, г. Экибастуз, ул.Беркимбаева, д. 99, кв. 121.

Характеристики объекта:

Двухкомнатная квартира на 3 этаже, состояние –хорошее.

Имущественные права на объект:

собственность

на основании 

свидетельства о государственной  регистрации 

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости 

Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого  использования (пункт 4 Задания на оценку).

Вид стоимости:

Рыночная стоимость.

Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты  оплаты услуг или с даты  предоставления всех необходимых  сведений и документов для  проведения оценки, в зависимости  от того, какая дата наступила позднее.

Допущения и ограничения, на которых  должна основываться оценки:

В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.

Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.

От Исполнителя и Оценщиков  не требуется появляться в суде или  свидетельствовать иным образом  по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме  как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Отчет об оценке предназначен для  Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной  назначением настоящей оценки. Использование  результатов отчета об оценке по другому  назначению будет некорректно.

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.

При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность  по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщики не могут  использовать Отчет (или любую его  часть) иначе, чем это предусмотрено  договором об оценке и настоящим  Заданием на оценку.

Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно  только на дату оценки, Оценщики не принимают  на себя ответственность за последующие  изменения социальных, экономических  и юридических условий, которые  могут повлиять на стоимость объекта  оценки.

Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного  объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены  в п. 5 Отчета.