Оценка недвижимости

Для определения рыночной стоимости  квартиры Оценщиком в качестве сравнимых  выбрано три квартиры, аналогичными характеристиками. Объекты сравнивались по следующим элементам: расположение, привлекательность, качество конструкций, возраст, состояние, общая площадь.

По остальным элементам сравнения  объекты не имеют существенных различий.

 

Таблица 6

Сравнения с аналогами

Наименование характеристик			Оцениваемый	Сравнимые обьекты
			Объект	Объект 1	Объект 2	Обьект 3
Месторасположение			Беркимбаева 99, кв. 121	Бекримбаева 101	Беркимбаева 97	Беркимбаева 95
Этаж			3/5	3/5	4/5	5/5
Площадь кв.м.(общая)			43,4	45	48,3	43,4
Жилая площадь			25,8
Санитарный узел			есть	есть	есть	есть
Наличие балкона			есть	есть	есть	есть
Телефон			есть	есть	есть	есть
год постройки			1984	1992	1995	1994
Цена продажи квариры, дол.США				30000	32000	29000
Цена продажи квариры, тенге			150	4500000	4800000	4350000
Условия финансового расчёта				Рыночные	Рыночные	Рыночные
коректировка %			0%
Корректировка, тенге				10	10	10
Скоректированная цена продажи,тенге				4950000	5280000	4785011
Динамика сделок на рынке (дата продажи)				10.11.2013	11.11.2013	12.11.2013
Скоректированная цена продажи,тенге				4950000	5280000	4785011
Внутренняя отделка				лучше	лучше	лучше
Корректировка,%				-3%	-5%	-4%
Корректировка,тенге				4801500	5016000	4539610,6
Внутрение сан-техн. И электр.работы				лучше	лучше	лучше
Корректировка,%				-3%	-3%	-4%
Корректировка,тенге				4657455	4865520	4358026,2
Величина поправки на тип постройки				хуже	хуже	хуже
Корректировка,%				2%	3%	2%
Корректировка,тенге				4750604	4962830	4445186
Величина поправки на этажность				лучше	лучше	лучше
Корректировка,%				-5%	-7%	-5%
Корректировка ,тенге				4513073,8	4615431,9	4222926,7
Величина поправки на архит.планировоч.решение				лучше	лучше	лучше
Корректировка,%				-7%	-6%	-5%
Корректировка, тенге				4197158,7	4338506	4011780
Наличие прочих улучшений (подьезд,двор)				лучше	лучше	лучше
Корректировка,%				-3%	-2%	-3%
Скоректированная цена,тенге				4071244	4251735	3891426,6
Рыночная стоимость объекта оценки,определенная методом сравнимых продож,тенге			4071468,3
то же в дол.США			$27143,122

 

Согласование результатов определение  итоговой стоимости оцениваемых  объектов:

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик  объекта оценки является сопоставление  расчетных стоимостей, полученных при  помощи использованных классических методов  оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ  и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются  по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность  информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении  учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая  риски).

Способность метода учитывать структуру  и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких  как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная  доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта  оценки была определена только сравнительным  подходом. В отчете приведен отказ  от использования затратного и доходного  подходов. Проведение согласования не требуется.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 43,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Экибастуз, ул. Беркимбаева, д. 99, кв. 121, по состоянию на 11ноября 2013 года составляет, округленно 4071468 (четыре миллиона семьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят восемь) тенге или 27143 (двадцать семь тысяч сто сорок три ) доллара.

Сертификация оценки.

Независимые оценщики, производящие оценку, в соответствии с имеющимися данными, исходя из полноты наших  знаний и убеждений, настоящим удостоверяем, что:

1. в своих действиях мы поступаем как независимые исполнители с соблюдением условий, определенных кодексом этики и стандартов, профессиональной практики оценщиков;
2. факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности;
3. наше вознаграждение не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;
4. мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки;

 

 

 

 

3.2 Предложения по улучшению методов оценки недвижимости

 

 

В целом первая глава посвящена  в большей степени теоретическим  основам, базовым категориям, связанным  с оценкой недвижимости.

Во второй главе работы представлены теоретическая оценка объекта с позиций трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительныйподход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходныйподход).

В современной оценочной практике часто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости  с использованием сборников УПВС. Начало применения этих сборников было положено в 1997г., когда рыночная информация по объектам недвижимости практически  отсутствовала, и применение этих сборников  было единственной возможностью определить «рыночную стоимость», в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее десятилетие произошли  большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела.

В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных  знаний и навыков. Для того, чтобы  новая нормативная база вошла  в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению  прикладных задач оценки недвижимости.

В последнее время начали активно  работать региональные центры по ценообразованию  в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении  информационных услуг.

И только оценщики недвижимости всё  ещё пользуются давно устаревшими  сборниками 70-х годов прошлого века и при этом на их основе обосновывают «рыночную стоимость» объектов. Опытные  оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной  индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и  т.д.

Так, в сборниках УПВС учтены следующие  статьи затрат:

- прямые затраты;

- накладные расходы;

- плановые накопления (прибыль);

- общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;

- стоимость проектно-изыскательских работ;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- затраты на премиальную оплату труда;

- стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия;

- убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

- расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км.при отсутствии общественного транспорта;

- расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Опытные оценщики в своих расчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или  укрупненных сметных расчетов.

В работе П.Г.Грабового, С.П.Коростелева  «Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости» на конкретном примере  показано, что результаты расчетов восстановительной стоимости жилой  недвижимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей.

В Казахстане до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Таким образом, сборники должны стать  базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит  в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения  полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно  состав оборудования учтен в окончательных  показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении  совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам  недвижимости информационной базы.

Основным направленим развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В целях упрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может бать использована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяет рассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда его параметров.

Специалист по оценке постоянно  сталкивается с проблемой прогнозирования  стоимости квартир, особенно остро  эта проблема проявляется при  проведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а  также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта. Использование  в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а  также качества оценки жилой недвижимости.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Рынок недвижимости в настоящее  время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных  объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут  дать точных прогнозов о ценах  на нефть, прогнозируют снижение курса  доллара, - недвижимость остаётся практически  единственным гарантом сохранности  сбережений.

Оценка недвижимой собственности  представляет интерес в первую очередь  для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный  товар. В настоящее время в Казахстане это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, казахстанский рынок который еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Достигнута цель поразработке предложений улучшений методов оценки жилой недвижимостив современной оценочной практике часто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. В последнее десятилетие произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. В целях упрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может бать использована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяет рассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда его параметров.Также были решены ряд задач: была описана сущность оценки жилья, произведена оценка жилой недвижимости.

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники  измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях  и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению  рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование  того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены  понятие недвижимости, виды стоимости  недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости  недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это  физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано  как под поверхностью, так и  над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.