Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Января 2014 в 13:04, дипломная работа
В данный момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия;формирование новых продуктовых направлений. Также недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Цель дипломной работы – выполнить оценку жилой недвижимости для определения стоимости продажи.
Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
- ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
- чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
- облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
- денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
- понятие "денежный поток" соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как "капиталовложения" и "долговые обязательства", которые не включаются в расчет прибыли;
- показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
- денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП:
Таким образом:
1. Денежный поток до уплаты
налогов = ПВД - Потери от незанятости
и при сборе арендной платы
+ Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские
расходы владельца
2. Денежный поток для
Следующий важный этап - расчет стоимости
перепродажи (реверсии). Стоимость реверсии
можно спрогнозировать с
Определение ставки дисконтирования.[38]
"Ставка дисконта - коэффициент,
используемый для расчета
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь "риск - доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Поскольку выделить безинфляционную
составляющую для недвижимости довольно
трудно, оценщику удобнее пользоваться
номинальной ставкой
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки
дисконтирования методом
Хотя каждый объект недвижимости и
уникален, но при определенных допущениях
можно получить значения ставки дисконтирования
методом выделения, которые будут
соответствовать общей точности
прогноза будущих периодов. Однако
необходимо учитывать, что в качестве
аналогичных должны подбираться
сделки купли-продажи таких
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
- моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
- полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.[39]
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.[40]
Расчет стоимости объекта
t
PV = ∑Ct/ (1+i) t + M/ (1+i) n,(17)
i=1
где,
PV - текущая стоимость;
Ct - денежный поток периода t;
i - ставка дисконтирования
M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке:
Затратный подход: его достоинства:используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.). Недостатки: является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Сравнительный подход достоинства: наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; статистически обоснован. Недостатки: требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания.
Доходный подход достоинства: большей
степени отражает представление
инвестора о недвижимости как
источнике дохода. Недостатаки: сложность
составления прогноза;
3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Оценка жилой недвижимости
ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
Основные факты и выводы
Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.
В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.
Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.