Оценка недвижимости

5) расчёт стоимости объекта как  суммы остаточной стоимости улучшений  (зданий, сооружений) и стоимости  земельного участка.

Стоимость недвижимости = стоимость  нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость  земельного участка.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Определяется затратами на строительство  в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных  решений.

Методы расчёта полной стоимости  воспроизводства.

Существует несколько методов  определения ПСВ и ПСЗ:

1) индексный метод;

2) метод сравнительной единицы;

3) метод количественного анализа  (сметный метод);

4) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод) и др.

Индексный метод.Представляет собой определение стоимости воспроизводства путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.

В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки: по жилью - 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий - данные последней переоценки, которые делают предприятия.

Полученную по данным технической  инвентаризации восстановительную  стоимость необходимо актуализировать (привести к современному виду) через  коэффициенты пересчёта восстановительной  стоимости в цены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального  информационно-аналитического бюллетеня  РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию  в строительстве)"Индексы цен  в строительстве", а также ежеквартальных сборников КО - ИНВЕСТ.

Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой:

 

И_{тек/баз} = С_тек / С_баз, (1)

 

где

С_тек - стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;

С_{баз -} то же в базисном уровне цен.

 

Метод сравнительной единицыприменяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.

Предполагает расчет полной стоимости  воспроизводства (полной стоимости  замещения) на основе стоимости 1 единицы  площади, объема и т.д. типового сооружения:

 

ПСВ = В xV_стр (S) xk, (2)

 

где

В - сметная стоимость единицы  измерения (1 куб. м., 1 кв. м, 1 посадочного  места и т.д.) здания;

V_стр (S) - строительный объем (площадь) здания;

K - поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатический район.

 

Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства В - сравнительной  единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Это стоимость корректируется на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планирование, оборудование и т.д.) и умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПВС - Укрупненные  показатели восстановительной стоимости).

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.[11]

Всего разработано 37 сборников укрупнённых  показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений различных  отраслей народного хозяйства, в  которых приведены значения стоимости 1 куб. м (1 кв. м) различных зданий и  сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

1) группа капитальности;

2) характеристика конструкций зданий  и элементов их благоустройства;

3) стоимость единицы строительных  работ за 1 куб. м (1 кв. м);

4) необходимые примечания, поправочные  коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием  в оцениваемом здании того  или иного вида благоустройства;

5) удельные стоимостные веса  отдельных конструктивных элементов  в процентах.

Этот метод широко применяется  оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий  для старых зданий.

Для зданий и сооружений, построенных  в последние годы с использованием новых строительных материалов, новых  технологий при расчете полной восстановительной  стоимости используют Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости "Укрупненные  показатели базисной стоимости строительства  по объектам-аналогам УПБС-2001" под  редакцией П.В. Горячкина и В.С. Башкатова.

Метод количественного анализа (сметный метод) представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объект оценки рассматривается как вновь строящийся.

Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топографическая  съемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а  также прямые расходы.[12]

Для применения этого метода вначале  необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат  необходимых для установки каждого  элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные  расходы, а также прибыль застройщика. 3 метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, так  как требуются углублённая теоретическая  подготовка и значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки на компоненты (поэлементный способ).Отличие данного метода от метода сравнительной единицы заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий, и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Износ - это уменьшение стоимости  объекта недвижимости, обусловленное  различными причинами.

В оценочной деятельности износ  считается основным фактором для  определения текущей стоимости  безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.[13]

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным  причинам. Таким образом, под накопленным  износом понимается уменьшение стоимости  недвижимости в результате воздействия  различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный  износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены в таблице 1.

 

Таблица 1

Виды износа

Износ
физический	функциональный	внешний
устранимый	устранимый	Как правило, неустранимый
неустранимый	неустранимый

 

 

Соответственно износ может  быть трёх типов:

1. Физический износ - потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепенной утраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
2. Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функционального  износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, так как расчет последней исключает  функциональный износ.

Кроме того, функциональный износ  также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному  износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа - дополнительно  полученная стоимость превышает  затраты на восстановление;

3. Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющими  на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным  природным или искусственным  объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д.[14]

Внешний износ в большинстве  случаев неустраним.

Способ измерения внешнего износа: анализ рентных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два  сопоставимых объекта, один из которых  имеет признаки износа внешнего воздействия. Разница в ценах позволит сделать  вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

Физический и функциональный износ  могут быть как устранимыми, так  и неустранимыми, в то время как  износ внешнего воздействия в  большинстве случаев неустраним.

Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод срока жизни;

- метод разбивки и др.

При применении метода сравнения продаж: величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.

Последовательность действий по методу сравнения продаж:

- выявление цен продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым;

- разнесение общей стоимости сопоставимых продаж между объектом недвижимости и земельным участком;

- расчет стоимости воспроизводства сопоставимого объекта недвижности;

- определение величины износа путем вычитания из стоимости воспроизводства величины рыночной стоимости, приходящейся на объект недвижимости;

- расчет износа в процентном отношении;

- определение среднего, сложившегося на рынке совокупного износа, сопоставимого с оцениваемым объектом, путем расчета средневзвешенного показателя.

Метод срока жизниоснован на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода экономической жизни накопленный износ вычисляется как доля восстановительной стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни. Данное положение отражено в формуле:

 

НИ / ПСВ = ЭВ / СЭЖ = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ), (3)

 

где

НИ - накопленный износ объекта  недвижимости;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства  объекта;

ЭВ - эффективный возраст объекта  недвижимости;

СЭЖ - срок экономической жизни  объекта.

 

Срок экономической жизни объекта  недвижимости (СЭЖ) - это временной  отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль  в этот период улучшения вносят вклад  в стоимость объекта. Срок экономической  жизни объекта заканчивается, когда  производимые улучшения не вносят вклад  в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.[15]

Эффективный возраст (ЭВ) - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и  технического состояния, экономических  факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует  фактическому состоянию объекта  и учитывает возможность его  продажи. Если после капитального ремонта  кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.