Оценка недвижимости

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся  расходы, размер которых зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг:

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

- экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

- обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

- подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

- дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;

- предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.[35]

К расходам на замещение относятся  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое  оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются  на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого  не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости  быстроизнашивающихся активов, продолжительности  срока их полезной службы, а также  процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва  на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается  с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой  уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному  годовому доходу за вычетом ежегодных  затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов  определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных  затрат (с корректировкой на изменение  стоимости актива); метод связанных  инвестиций, или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат.

Коэффициент капитализации состоит  из двух частей:

1. ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2. нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

 

СДК = БСД + ПР + ВН + ПНЛН + ПИМ,                                                      (13)

 

где БСД - безрисковаяставка доходности;

ПР - премии за риск;

ВН - вложения в недвижимость;

ПНЛН - премии за низкую ликвидность  недвижимости;

ПИМ - премии за инвестиционный менеджмент.

 

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата".

Безрисковая ставка используется в  качестве базовой, к которой добавляются  остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой  недвижимости.

Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией  возврата капитала, и доступные для  инвестора в качестве альтернативного  варианта вложений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой  ставкой по западной методике считается  ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования. Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Данная безрисковая ставка активно  использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного  опыта без учета российской специфики. [36]

Поправку на страновой риск, как  правило, рассчитывают рейтинговые  агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может  самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

Расчет различных составляющих премии за риск:

- надбавка за низкуюнеликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

- надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму  возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется  неизменной и будет возвращаема  при ее перепродаже, нет необходимости  в расчете нормы возврата.[37]

Если прогнозируется изменение  в стоимости актива, то возникает  необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы  капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых  источниках называется коэффициентом  рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного  дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  возмещение основной суммы будет  осуществляться равными частями. Годовая  норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% -ной стоимости  актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку  службы актива. Норма возврата - ежегодная  доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 

R_K = R_y + 1/n,                                                                                                  (14)

 

где n - оставшийся срок экономической жизни;

R_y - ставка доходности инвестиций.

 

Метод Инвудаиспользуется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 

R_K = R_y + SFF (n,Y),                                                                                   (15)

 

Где

SFF (n,Y) - фактор фонда возмещения;

Y= R - ставка дохода на инвестиции.

 

Метод Хоскольда. Используется в тех  случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что  маловероятно реинвестирование по той  же ставке. Для реинвестируемых средств  предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 

R_K = R_y + SFF (n,Y_б),                                                                                      (16)

 

где

Y_{б -} безрисковая ставка процента.

 

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления. Применяется метод  ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

Определение прогнозного периода  зависит от объема информации, достаточной  для долгосрочных прогнозов. Тщательно  выполненный прогноз позволяет  предсказать характер изменения  денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной  практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для Казахстана типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном  периоде;

б) изучения текущего состояния рынка  недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП  рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

1. потенциальный валовой доход;
2. действительный валовой доход;
3. чистый операционный доход;
4. денежный поток до уплаты налогов;
5. денежный поток после уплаты налогов.