Оценка недвижимости

Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем  Оценщик основывается на состояние  объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

 

Таблица 3

Исходные  данные для проведения оценки

Наименование объекта оценки:	Двукомнатная квартира
Общая площадь	43,4 м2
Местонахождение объекта	РК, г. Экибастуз, ул. Беркимбаева, 99, кв. 121
Дата проведения оценки	11.11.2013 г
Выполнен на основании:	договора № 242/300 от «05» августа 2010 г

Продолжение таблицы №3

Наименование объекта оценки:	Двукомнатная квартира
Цель оценки:	определение рыночной стоимости
Заказчик оценки:	Моисеева Ирина Владимировна, Уд. № 011887403, выдано 21.06.2002г. МВД РК
Дата составления отчета	«05» августа 2010 г.

 

Исходные данные и источники  информации

В процессе оценке нами были использованы следующие источники  информации:

1. Правоустанавливающие  документы на квартиру:

- Договор купли продажи от 06.02.2002г.

- Технический паспорт от 01.08.2002г

Данные по сделкам купли-продажи  квартир.

Предложения по продажам на аналогичные квартиры в данном районе (Периодическая печать:Газета бесплатных объявлений «Витрина», «Голос Экибастуза»).

Анализ объекта оценки и его окружение 

Рынок жилья города Экибастуз.

Рынок вторичных продаж в городе Экибастузе достаточно развит по объектам жилой сферы, при соответствующей цене реализуются в небольшие сроки. Наибольший спрос имеется на квартиры в центральной части города Экибастуза.

Описание района объекта  оценки.

Объект оценки расположен в средней  части города Экибастуза  по адресу: ул. Беркимбаева, 99, кв. 121. Главный фасад жилого дома сориентирован внутри квартала. Вблизи дома расположены жилые многоэтажные здания, магазины, объекты бизнеса, и т.д.

Доступ обеспечивается автотранспортом по улице: Ауэзова, Беркимбаева.

Обеспеченность инфраструктурой: имеются все централизованные коммуникации.

Описание объекта оценки.

Оцениваемая двукомнатная квартира располагается на третьем этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: Республика Казахстан, г. Экибастуз,  ул. Беркимбаева, 99, кв. 121.

 

Таблица 4

Техническая  характеристика объекта

Наименование	Характеристика
Наружное состояние  объекта	Естественная поверхность  ж/б панель
Этаж	7/9
Площадь	43,4 кв.м – общая, 25,8 кв.м - жилая
Телефон	есть

 

Продолжение таблицы №4

Наименование		Характеристика
Балкон		есть
Водоснабжение		Централизованное (горячее, холодное)
Отопление		Централизованное
Внутренняя  отделка
Стены жилых комнат		Обои.
Стены кухни		Обои, кафельная плитка.
Стены туалета		Покраска
Стены ванной комнаты		Кафель
Потолок (во всех помещениях)		Оштук., побелка.
Пол		Бетон,  линолеум.
Оконные рамы		Деревянные.
Двери межкомнатные		Деревянные
Дверь наружная		Металлическая.
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	2007
Материал наружных стен	ж/б плиты
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Фундамент дома	Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация
Тип проводки	Скрытая
Организованная стоянка личного  а/т или подземный гараж	Стихийная парковка
Количество этажей в здании	5
Количество подъездов	5
Количество квартир на этаже	3
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее

 

Определение прав собственности.

Собственником оцениваемого имущества  является: Моисеева И.В

Заказчиком является: МоисееваИ. В.

Определение рыночной стоимости объекта  оценки

Выбор методов оценки.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный  покупатель не заплатит за собственность  больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную  полезность.

Метод прямого сравнительного анализа  продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке  сделках. При этом рассматриваются  сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней  мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим  образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке  и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое  статистическое обеспечение сопоставительного  анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость  проводить оценку и по сопоставительному  анализу рыночных цен спроса и  предложения.

При применении этого метода стоимость  объекта оценки определяется по сравнению  с ценой предложения аналогичных  объектов. Основой применения данного  метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой предложения  или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи  вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта соцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и  расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений  аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений  о продаже квартир в г. Экибастуз по объявлениям в газете «Голос Экибастуза»и «Витрина», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого  из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

- условия финансирования;

- дата предложения;

- местоположение;

- состояние;

- общая площадь;

- этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты  оценки, позволили сделать вывод  о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование  других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно  их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан  на учете разных способов расчета  и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости  объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые  вносятся путём умножения цены продажи  сопоставимого объекта или его  единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках  сопоставимого объекта и объекта  оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого  объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –  понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком  была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок  составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки  более 35% позволяет сделать вывод  о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым  и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа  рынка объекта оцени и предоставленной  информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной  важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить  несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько  раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в  порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с  другими объектами. Для того, чтобы  формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала  относительной важности .

 

Таблица 5.

Шкала относительной важности (при  сравнении двух объектов) 

Интенсивность относительной важности	Определение
0 %	Равная важность
от 1 до 5%	Низкое превосходство одного над  другим
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над  другим
более 10%	Существенное или сильное превосходство
2,3,4,6,7,8,9	Промежуточные решения между двумя  соседними суждениями

 

 При внесении корректировки  более 10% (за исключением корректировки  на торг) Оценщик приводит методологию  и сам расчет величины корректировки. 

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Следует отметить, что сведения о  реально совершенных сделках  купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В  основном Оценщик ориентировался на цены предложения с применением  необходимых корректировок. Такой  подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке  объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и  придет к заключению о возможной  цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.