Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Января 2014 в 13:04, дипломная работа
В данный момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия;формирование новых продуктовых направлений. Также недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Цель дипломной работы – выполнить оценку жилой недвижимости для определения стоимости продажи.
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.
Оценку недвижимости осуществляют
с позиций трех подходов: доходного,
затратного и сравнительного. Каждый
подход позволяет подчеркнуть
Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Во второй главе были описаны все три подхода оценки, каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.
Сравнительный подход обеспечивает прямую
оценку рыночной стоимости, опираясь на
статистику по реальному рынку коммерческой
недвижимости. При обработке данных
предприняты специальные меры, позволяющие
защитить кредитора от завышения
оценки. В связи с этим сравнительному
подходу присваивается
Затратный подход позволяет наилучшим
образом учесть конструктивные особенности
и физическое состояние объекта
оценки. В то же время информационная
база не совершенна. Основные проблемы
связаны с оценкой стоимости
земли. Кроме того, при расчете
восстановительной стоимости
Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.
В третьей главе работы проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость, а также даны рекомендации по ее увеличению.
Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположеннойпо улице Беркимбаева 99, кв. 121 использовалсясравнительный подход, по которомуполучился следующий результат.
По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 34 446 долларов.
По мере развития рыночных
отношений в современной
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в Казахстане только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим законом и стандартами в области оценки.
В Казахстане до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Таким образом, сборники должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.
Основным направленим развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.