Оценка недвижимости

Принцип оптимальных величин.

Принцип оптимальных величин (принцип  оптимальной экономической величины), при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта  недвижимости данного типа. Эксперт-оценщик  всегда должен помнить о принципе оптимальных величин и использовать его при оценке недвижимости данного  типа.

Принцип оптимального разделения имущественных  прав.

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять  таким образом, чтобы увеличить  общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет  разделять и продавать по отдельности  имущественные права. Право собственности  подразумевает права владения, пользования  и распоряжения имуществом. Кроме  права собственности имущественными правами является право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и  право оперативного управления, а  также различного рода сервитуты  – право ограниченного пользования  объектом недвижимости. Причем переход  права собственности на имущество  к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных  прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи и т.д. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и т.д.
3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.[7]
5. Разделения по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных  отношений перечисленных выше типов  разделений совокупности имущественных  прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимость  объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся  принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и  принцип изменения.

Принцип зависимости

Принцип зависимости (или принцип  внешнего воздействия) гласит: различные  факторы внешней среды оказывают  влияние на стоимость объекта  недвижимости. Эти факторы – в  зависимости от степени их влияния  на тот или иной объект – подразделяются на основные и дополнительные; в  зависимости от сферы влияния  – на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь  экономические факторы могут  быть также дифференцированы по различным  критериям: финансовым, нормативным  и другим. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость  объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости  объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам  и пр., т.е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с  рынком пользователя. Два этих фактора  – местоположение объекта и связь  его с рынком пользователя – в  совокупности составляет понятие «экономическое местоположение недвижимости. Этот суммарный  фактор оказывает наибольшее влияние  на стоимость объекта недвижимости. Эксперт-оценщик должен выявить  и измерить влияние факторов внешней  среды на:

- стоимость оцениваемого объекта  недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж;

- величину денежного потока, используя  доходный подход;

- уровень затрат при определении  восстановительной стоимости или  стоимости замещения, используя  затратный подход.

Принцип соответствия.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Эксперт-оценщик  должен не только знать стандарты  соответствия для данного рынка  недвижимости, но и следить за тенденциями  их развития, чтобы предвидеть будущую  стоимость оцениваемого объекта  недвижимости.

Принцип спроса и предложения.

Спрос на объект недвижимости – это  реальная потребность на них. Предложение  – это количество объектов, имеющихся  на рынке недвижимости и ограниченность его предложения.

Суть принципа спроса и предложения  заключается в выявлении взаимосвязи  между потребностью в объекте  недвижимости и ограниченностью  его предложения.[8]

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способность удовлетворять  потребности пользователя) и доступность, но ограничен платежеспособностью  потенциальных потребителей. Чем  ниже спрос и выше предложение, тем  ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос  и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Экспертам-оценщикам следует помнить, что, как правило, спрос на объекты  недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью  и пр. происходят в более короткие временные промежутки, чем строительство  объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такой  способности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщику точнее прогнозировать стоимость объекта  недвижимости.

Для жилых помещений соотношение  спроса и предложения зависит  от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности  рекламной кампании, новых законодательных  актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения  имущества и других факторов.

Эксперт-оценщик должен прогнозировать соотношения спроса и предложения  по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного  соотношения и всех перечисленных  выше факторов на стоимость недвижимого  имущества.

Принцип конкуренции.

Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастает, когда речь идет о сверх прибылях в каком-то виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (это прибыль, значительно превышающая обычно складывающийся уровень прибыли в данном секторе рынка), предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует  повышение качества объектов и услуг  на рынке недвижимости, тогда как  избыточная конкуренция приводит к  снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке  недвижимости (а это происходит при  монопольной конкуренции) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость  складывается только на конкурентном рынке.[9]

Принцип изменения.

Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому  износу), так и все факторы внешней  среды, влияющие на стоимость объекта.

Наиболее характерными типами изменений  является так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих  объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различаются следующие основные циклы  жизни.

1. Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, района и т.д.).
2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли и т.д.).
3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.).
4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли и т.д.).

С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик  должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные  и социальные процессы, а также  реакцию на них рынка недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим  образом: это разумное и возможное  использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость  объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение  данного принципа: это такой вариант  использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей  стоимости земли. Такое определение  принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных  земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого  вида недвижимости следует ориентироваться  на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных  вариантов использования данного  объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку  такое использование недвижимой собственности ограничивается временным  отрезком до тех пор, пока стоимость  земельного участка при его наилучшем  и самом эффективном использование  не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.[10]

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация  имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор  вида стоимости. При определении  наиболее вероятной цены продажи  объекта недвижимости (рыночной стоимости  объекта) наиболее подходит следующая  интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование  существующего объекта недвижимости», тогда как при определении  инвестиционной стоимости акцент в  интерпретации делается на «самое эффективное  использование объекта недвижимости».

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится  на этом участке.

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние, связаны  с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т.д. В рамках моего диплома эти  факторы, относящиеся к области  психологии, не рассматриваются, и главное  внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектов недвижимости.

 

2 ОСОБЕННОСТИ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

2.1 Затратный подход, его особенности и методы

 

 

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых  зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода - принцип  замещения, который гласит: "Осведомленный  покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство  здания в приемлемые сроки."

Алгоритм (технология) оценки затратным  подходом:

1) определение стоимости земельного  участка, как незастроенного;

2) расчёт полной стоимости воспроизводства  (ПСВ) или полной стоимости  замещения (ПСЗ);

3) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

4) определение остаточной стоимости  объекта недвижимости;