Оценка недвижимости

 

 

1.3 Виды стоимости объектов недвижимости

 

 

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных  расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта  и функций оценки) и обусловливает  последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь  достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При  оценке недвижимости в целях налогообложения  в западных странах используется рыночная или восстановительная  стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства  последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость  недвижимости для конкретного инвестора.[3]

При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных»  секторах рынка недвижимости, когда  для определения рыночной стоимости  нет достаточной информации, а  также при оценке в целях страхования  недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или  стоимость замещения.

Рыночная стоимость

В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости  объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость –  это наиболее вероятная цена, которую  должна достигать собственность  на конкурентном и открытом рынке  с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия  незаконных стимулов.

Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.

1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.
3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).
4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.
5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в  использовании (или потребительской  стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность  выбрать альтернативные объекты  недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний  отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические  условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость в использовании (потребительская  стоимость)

Стоимость в использовании (потребительская  стоимость) отражает ценность объекта  недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской  стоимости объекта производится исходя из существующего профиля  его использования и тех финансово-экономических  параметров, которые наблюдались  в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестиционная стоимость

Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в  использовании», означает стоимость  объекта недвижимости для конкретного  инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить  в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного  инвестора инвестиционного проекта  либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость  воспроизводства объекта)

Восстановительная стоимость (стоимость  воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах  на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и  конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой  стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты  и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целей налогообложения  имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта  недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.[4]

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

 

 

1.4 Основные принципы  оценки объектов недвижимости

 

 

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие  четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях пользования;

- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в  том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том  случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован  для реализации определенных функций  или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и т.д. Полезность – это способность  объекта недвижимости удовлетворять  потребности пользователя в данном месте и в течение данного  периода времени.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный  объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта  определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной  полезностью.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего  доход, определяется величиной денежного  потока, ожидаемого от использования  оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.Важное значение имеет, за какой период времени  будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня  стоит больше, чем рубль, который  будет получен завтра.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и  сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся следующие  принципы:

- остаточной продуктивности (производительности) земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- сбалансированности (принцип пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли.

Принцип остаточной продуктивности (или  производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие  четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.[5]

Земля – это земельный участок  и находящиеся на нем природные  ресурсы – замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным  законодательством, и оформляется  свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля  – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рыке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство  основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и  управление.

Управление производственной деятельностью  включает в себя знание, умения, предпринимательские  способности и талант управленческого  персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получать максимальную прибыль.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически  недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской  деятельности, в первую очередь оплачивается труд, капитал и управление, а  остаток дохода выплачивается владельцу  земли как рента. Подобное суждение согласуется с основными положениями  экономической теории – земля  имеет «остаточную стоимость» и  определенную ценность только тогда, когда  имеется остаток дохода после  покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал  и управление.

Принцип предельной продуктивности (принцип  вклада).

Принцип предельной продуктивности (или  производительности) или принцип  вклада означает, что в результате инвестиций дожжен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты  на ремонт квартиры позволяют увеличить  ее стоимость, причем в размерах, значительно  превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип  предельной продуктивности или принцип  вклада. Размер вклада соответствует  разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и  затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся  доходности.

Суть данного принципа состоит  в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста  прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли  становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального  увеличения прибыли, следовательно, и  пропорционального увеличения стоимости  объекта недвижимости.[6]

Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого он сможет сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающийся доходности.

Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности (или принцип  пропорциональности) формулируется  следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных  вложений превосходят объемы работ  в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная  ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств  недостаточно для строительства  объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами  в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается  разработка календарных графиков строительства  объекта, чтобы получить максимально  возможный эффект от реализации проекта.