Оценка недвижимости, приносящей доход

 

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению  и имеет множество интерпретаций.  На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.

Стоимость недвижимости создают 4  фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход  от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения,   тем лучше.

Следовательно, для определения  стоимости недвижимости оценщик  должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.  Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данного реферата.

Сущность оценки недвижимости

 

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость  недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной  и перспективной.

Большинство оценщиков  делают оценку текущей стоимости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1. затратный
2. сравнение продаж
3. капитализация доходов.

Также  в этой сфере  используется множество специфических  терминов. Понятие которых приведены  ниже.

 

       Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

       Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

       Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

       Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

       Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

       Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

       Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

       Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

       Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

       Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

       Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

       Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

       Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

       База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

       Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

       Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

       Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

       Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

       Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

       Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

       Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

 

       В практике оценки имущества используют следующие подходы (методы) – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

       Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

       Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

       В  России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

       Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

       В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд
• для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

       Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

       Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а  также остальные изложены  в  законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (см. приложение 1).

Классификация объектов недвижимости

  

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно  обращающихся на рынке как самостоятельный  товар. В настоящее время в  России это:

• квартиры и комнаты
• помещения и здания под офисы и магазины
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)
• складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты  недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение
1. Естественные (природные) объекты.
2. Искусственные объекты(постройки).
2. Назначение
1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)
2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
2. ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли  и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1. Земельные массивы.
2. Отдельные земельные участки.
1. Комплексы зданий и сооружений.
2. Жилой дом многоквартирный.
3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
4. Секция (подъезд).
5. Этаж в секции.
6. Квартира.
7. Комната.
8. Летняя дача.
1. Комплекс административных зданий.
2. Здание.
3. Помещение или части зданий (секции, этажи).

  4. Готовность к использованию

  1). Готовые объекты.

  2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

     3). Требующие завершения строительства.

Затратный метод

 

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного объекта (здания) за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Использование метода затрат для определения  стоимости недвижимости показано на рис. 1.

Пример. Определение стоимости приватизированного предприятия методом затрат.

Площадь земельного участка составляет 4000 кв. м. нормативная цена земли - 35 руб. за 1 кв. м.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.

 

 

1. Стоимость земельного участка  – 35*4000 =140 тыс. руб.

2. Стоимость строительства  главного сооружения по составленной смете - 100 тыс. руб.        

3. Косвенные издержки  включают в себя расходы на  консультации, юридическое обслуживание, на оформление документов, страхование,  рекламу, эксплуатацию сооружения  и др. Сумма их определяется  расчетно-аналитическим методом  и по расчету составляет 20% стоимости строительства главного сооружения.

20*100:100=20 тыс. руб.

4. Прибыль, которую  предполагает получить предприниматель  на вложенный капитал, определяется  расчетно-аналитическим методом.  Предприниматель исходит из нормы  прибыли на вложенный капитал 30%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земельный участок, в главное сооружение и косвенные издержки.  

140 +100+20 = 260 тыс. руб.

Прибыль равна 30*260:100=78 тыс. руб.

6. Износ сооружения  принимается в размере 5% стоимости строительства – 5*100:100= 5 тыс. руб.

7. Стоимость главного  сооружения с учетом общего  износа - 100+20+78-5 = 193 тыс. руб.