Оценка недвижимости

 
Введение

 

Недвижимость – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Коммерческая  недвижимость – это любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. Сюда относятся офисы, склады, магазины, производственные помещения, гостиницы, базы.

Коммерческая  недвижимость – земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Рынок недвижимости является своеобразным генератором  экономического роста страны. Именно в объектах недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части  средств, что и обеспечивает положительную  макроэкономическую динамику развития.

Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности  человека и общества в целом представляет собой особый объект рыночного оборота  собственности и управления.

Одной из наиболее существенных сторон существования  недвижимости является её пространственная организация. Обеспечить правильное экономическое  понимание такой организации  значит повысить эффективность использования  городских территорий и недвижимости в целом.

Земля как часть  природы является основой жизнедеятельности  человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и  средство производства, так как в  любой сфере деятельности человек  в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств  делает землю специфическим средством  производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

В зависимости от функционального зонирования городской  территории, зависит стоимость земельных  участков и объектов недвижимости, располагаемых на них.

Чем выше ценность улучшений, наименьшее слияния функциональных зон, тем выше стоимость земли  и других объектов.

Цели  и задачи данного курсового проекта: 1).Выбор наиболее эффективного использования предложенного земельного участка;

2).Планирование  объекта на этом земельном  участке;

3).Обоснованность  выбора и планирования с учетом  анализа состояния рынка недвижимости  применительно к данному объекту.

Работа является учебной, носит описательный характер и не содержит финансовой обоснованности.

 

1. Характеристика  земельного участка, как объекта  недвижимости

 

Земельный участок – это часть недвижимости в виде участка территории, определенного в юридическом описании (место положения, границы, площадь и т.д.).

Земельный участок  относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных  сделок.

К правовому статусу  земельного участка можно отнести  целевое назначение, разрешенное  использование и форму законного  владения.

Земельные участки города – это часть земель, имеющих определенный юридический статус, границы и конкретное функциональное назначение, используется в интересах города.

Функциональное  использование земельного участка – это порядок формы эксплуатации земли для различных хозяйственных целей.

Согласно Земельному кодексу РФ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное  использование.

В РФ определены следующие  категории земель:

- сельскохозяйственного  назначения;

- поселений;

- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, обеспечения космической  деятельности, обороны, безопасности  и иного специального назначения;

- особо охраняемых  природных территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- запаса.

Земли, расположенные  на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в  России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения  существования земельного участка  как объекта кадастрового учета  считают дату внесения соответствующей  записи в Единый государственный  реестр земель – основной документ земельного кадастра. Он содержит такие  сведения, как:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель  и их разрешенное использование;

- описание границ  участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные  в установленном порядке вещные  права и ограничения (обременения);

- экономические  характеристики, в том числе размеры  платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели плодородия  для отдельных категорий земель;

- наличие объектов  недвижимого имущества, прочно  связанных с участками.

 

2. Описание  земельного участка

 

Рассматриваемый мной земельный участок находится  в муниципальной собственности  города Братска, в центральном районе кадастрового квартала 38:34:014101. Данный земельный участок находится  в 17 микрорайоне на пересечении улиц Советской и Энгельса в селитебной зоне.

Улица Советская  является центральной улицей города Братска. Здесь сосредоточенно большое  количество жилых комплексов и объектов обслуживания населения, таких как: обособленные торговые группы, непосредственно  привязанные к жилым домам, к  ним относятся продуктовые магазины, бутики, аптеки, так же имеются кафе, салоны красоты, магазин ювелирных  изделий, мини-рынок и многое другое.

Улица Энгельса, пересекая  улицу Советскую, разграничивает селитебную зону и рекреационную. Рекреационную  зону составляют: лесной массив и побережье  Братского водохранилища. Исходя из этого, можно сделать вывод о  том, что данный земельный участок  удачно расположен на территории города, он соседствует как с зоной  проживания и массового скопления  объектов, посещаемых населением города, так и с зоной отдыха, прилегающей  к данному району, что, несомненно, очень удобно.

Ландшафтные характеристики рассматриваемого участка не имеют  выраженных недостатков. Он находится  в одной плоскости с проезжей частью, незначительно возвышаясь над  дорогой по улице Энгельса, учитывая особенности и неровности рельефа  данной местности, это не считается  большим недостатком.

Однако, существует ярко выраженный минус в транспортной доступности. Несмотря на то, что по улице Советской ходят автобусы трех маршрутов 40,45,52, возникает трудность  сообщения данного района с другими  районами города, так как время  ожидания транспорта составляет 10–15 минут. Для относительно небольшого города это большой показатель.

Требуется ввести новые  единицы общественного транспорта, либо участить движение данных маршрутов  для того, чтобы время ожидания составляло 5–7 минут. Таким образом  улучшиться транспортная доступность  в данном районе.

 

3. Анализ  рынка недвижимости в городе  Братске

 

Согласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить  арендную плату или уплачивать земельный  налог. В соответствии с Налоговым  кодексом РФ (далее – НК РФ) плательщики  земельного налога – организации  и физические лица, которым участок  принадлежит на правах владения, постоянного  бессрочного пользования, а также  пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный  год.

При расчете налога учитывают кадастровую стоимость  земельного участка по состоянию  на 1 января года, являющегося налоговым  периодом. Если земля находится в  общей долевой собственности, то налог определяют для каждого  налогоплательщика пропорционально  его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.

Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных  образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе  зон сельскохозяйственного использования  в поселениях и задействуемых  для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами  инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального  комплекса и предоставленных  для жилищного строительства, личного  подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении  прочих земельных участков налоговая  ставка не должна превышать 1,5%.

Размер арендной платы – существенное условие  договора аренды. Если земля находится  в собственности РФ, субъектов  РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В  отношении земель, находящихся в  частном владении, арендную плату  устанавливают по договоренности сторон.

В Братске в первом полугодии 2008 года наблюдается значительное увеличение спроса на аренду офисных  помещений. По мнению специалистов агентств недвижимости города, это связано  с высокой стоимостью помещений, что ограничивает возможности их приобретения в собственность.

У покупателей и  арендаторов коммерческой недвижимости наиболее популярны улицы Крупской и Советская. Соответственно, стоимость  аренды и покупки нежилых помещений  в этих районах существенно выше. В частности, по улице Советской  покупка нежилого помещения общей  площадью около 60 кв. м обойдется  примерно в 4,5 млн. рублей. Стоимость  аренды отдельно стоящего здания по ул. Крупской общей площадью 100 кв. м составит 50 тыс. рублей за кв. м. К числу непрестижных для коммерческой недвижимости районов в Братске относят улицы Пихтовая и Маркова, что объясняется значительной удаленностью от центра города, а также низкой степенью развития инфраструктуры.

Являясь развитым примышленным центром, Братск имеет весьма оживленный рынок жилья: цены здесь одни из самых  высоких в регионе (после Иркутска и Шелехoвa). Самыми дoрoгими рaйoнaми считaются улицы Сoветскaя, Крупской, a тaкже  микрoрaйoны 17-й, 18-й и с 21-гo по 24-й, где текущaя стoимoсть жилья  дoстигaет 42 тыс. руб./кв. м.

За минувший год  количество торговых площадей в Братске  увеличилось на 11,2% и составило 143,1%.

Розничная торговая сеть местных предпринимателей насчитывает 300 объектов, в том числе 10 рынков. Производством продуктов питания  занимаются 48 субъектов малого бизнеса.

Культурно-развлекательных  центров в городе практически  нет. Имеется четыре ночных клуба  и один центр отдыха и семейного  развлечения. В плане отдыха город  имеет огромный недостаток.

 

4. Выбор  наиболее эффективного использования  земельного участка

 

Анализ спроса объектов недвижимости

Спрос – конкретная потребность, подкрепленная покупательной способностью.

Спрос – количество товаров и услуг, которое может быть реализовано в заданный период на рынке при существующем уровне цен.

Различают: потенциальный, снижающийся, колеблющийся, негативный, полный, чрезмерный и иррациональный виды спросов.

Основываясь на этом, можно дать оценку рассматриваемому участку по степени необходимости  возведения на нем каких-либо объектов.

Данный участок  находится недалеко от центра города. В «эпицентре» скопления мелких магазинов различного назначения, бутиков, кафе и других объектов коммерческой недвижимости.

Казалось бы нет  лучшего места для населения, проживающего в этом районе и пытающегося  удовлетворить свои жизненные потребности.

Но существуют и  недостатки. Поскольку объекты торговли распределены вдоль всей улицы Советской, возникает проблема потери времени; дальность передвижения; не исключение также высокая стоимость потребительских  товаров.

Учитывая все  вышеперечисленные факторы, удобное  местоположение рассматриваемого мной земельного участка, можно сделать  вывод, что данный участок подходит под постройку торгового комплекса.

Создать качественный проект торгового комплекса очень  тяжело. Для этого необходима высокопрофессиональная команда, состоящая из специалистов различных строительных направлений: от интерьерных дизайнеров до инженеров силовых систем.

В идеале, конечно, торговый комплекс следует строить «с нуля». При этом вы, как будущий владелец, сможете с самого начала действовать сообразно логике, то есть – разработать концепцию своего торгового комплекса и именно под нее заказать архитектурный проект.