Оценка недвижимости

Месторасположение – это первый критерий, на основании которого принимается решение о строительстве того или иного объекта. Для торгового центра важна в первую очередь хорошая транспортная доступность, то есть он должен стоять или на оживленной магистрали, или в непосредственной близости от нее. Торговый центр должен обладать и визуальной доступностью, то есть его должно быть видно издалека.

Торговый комплекс будет включать в себя несколько  видов розничной торговли, места  отдыха посетителей (небольшие кафетерии), детскую игровую и т.д. Также  на территории будет располагаться  удобная парковка для автомобилей  покупателей, пешеходные дорожки, две  подъездные дороги.

Учитывая плохую транспортную доступность, можно ввести бесплатный рейсовый автобус, который  будет ходить по выходным дням. Многие районы города значительно удалены  от этого объекта, поэтому введение нового транспорта было бы вполне хорошим  решением.

Есть и другой вариант застройки земельного участка  – Культурно-развлекательный центр. Строительство развлекательных  центров в нашей стране ведется с большим размахом. Проектирование таких центров уже стало отдельным направлением в архитектуре и строительстве. И пока перенасыщения этого рынка на горизонте не видно.

Среди культурно-развлекательных  центров более успешны те, которые  предлагают свои гостям больший спектр услуг. Если человек хочет хорошенько отдохнуть, то он хочет получить все и сразу. В развлекательном центре он сможет посидеть в ресторанчике, сходить в кино, поиграть в боулинг и многое-многое другое. И это он сможет сделать все в одном месте, ему не нужно будет ездить по всему городу. Поэтому сегодня проектирование развлекательных центров ведется из того расчета, что посетитель в данном центре сможет получить максимальное количество развлекательных услуг.

Также огромное значение для посетителя имеет и дизайн развлекательного центра. Посетитель ценит не только высокий сервис и богатый выбор развлекательных услуг, но и обстановку, которая там царит. Если убранство заведения не радует глаз посетителя, то посетителя туда будет очень сложно заманить. В таком случае проект развлекательного комплекса можно будет считать провальным и не оправдавшим надежд и капиталовложений.

В городе Братске  очень мало мест для семейного  отдыха и развлечений.

Культурно-развлекательный  центр будет включать в себя: роликовый  каток, боулинг, бильярд, детский кинозал, кафетерии и многое другое. Также  на территории будет парковка для  посетителей на 25 машин, небольшая  зона отдыха.

Варианты  улучшения земельного участка

 

Торговый  комплекс «ГРИН»

 

Торговый комплекс «ГРИН»: этажность – 3 эт., площадь  здания – 1552 м², строительный объем – 6470 м³, огнестойкость здания – II.

Комплекс представляет собой трехэтажное, многофункциональное  здание, имеющее в плане сложную  форму с размерами 25,65 х 21,00 м, максимальная высотная отметка здания 12,61 м. Связь между этажами осуществляется посредством трех лестниц (2 из которых являются эвакуационными) и двух подъемников грузоподъемностью 100 кг. Загрузка товаров и служебный вход предусмотрены со стороны проезда по восточной стороне здания.  
На первом этаже размещены: супермаркет для розничной торговли продуктами питания и сопутствующими товарами, кладовые, бытовые, технические и служебные помещения. Высота помещений от пола до низа подвесного потолка 3,5 м. На втором этаже размещены: обособленная торговая группа, состоящая из нескольких бутиков, объединенных остекленной галереей, гардероб для персонала, санузлы для посетителей, подсобные, складские, бытовые и технические помещения. Высота помещений от пола до низа подвесного потолка 3,5 м. На третьем этаже размещены: отделы детских товаров, книжные отделы, детская игровая, кафе, кабинеты администрации, санузлы. Высота помещений 2,4 м. Выход на кровлю осуществляется через люк по вертикальной металлической лестнице.

Конструктивные  решения

Фундаменты –  ленточный из армированного бетона;

Колонны – металлический  профиль

Кровля – малоуклонная, с внутренним организованным водостоком на отмостку здания, мансардная с наружным организованным водостоком на отмостку здания;

Стены – многослойные панели типа Сэндвич, на лестницах –  кирпичные толщиной 250 мм;

Перегородки – гипсокартонные на металлическом каркасе толщиной 120 мм, кирпичные – толщиной 120 мм;

Перекрытия –  монолитные по балкам и прогонам металлокаркаса; 
Лестничные клетки – сборные ж/б ступени по металлическим косоурам с монолитными площадками;

Окна и витражи  – пластиковые;

Двери наружные –  стальные;

Двери внутренние –  деревянные.

Внутренняя отделка

Внутренние стены  и перегородки: в торговых залах, помещениях персонала – водоэмульсионная окраска по гипсокартону, в остальных  помещениях в соответствии с санитарно  – гигиеническими требованиями.

Окна, витражи: стальной профиль с однокамерным стеклопакетом. 
Двери: стальной профиль с однокамерным стеклопакетом.

Потолки: в торговых залах, помещениях администрации, коридорах  АРМСТРОНГ, в остальных помещениях подвесные потолки из ГКЛ. 
Полы: керамогранит, мозаичный бетон.

Наружная отделка

Цоколь: облицовка  керамогранитом.

Наружная отделка  стен: облицовка оцинкованным листом, окрашенным в заводских условиях порошковыми красками.

 

Культурно – развлекательный центр «Отдыхай'КА»

 

 

Культурно – развлекательный  центр

«Отдыхай'КА»: Этажность  – 2 эт.,

площадь здания – 2505 м².,

строительный объем  – 12521 м³, огнестойкость здания – II степень огнестойкости.

Культурно-развлекательный  центр представляет собой двухэтажное  здание с размерами по основным осям 24х60 м, с высотой этажей 6 и 4,5 м.

Главный фасад здания закруглен и делится на две  части. Основной вход в здание акцентирован выносными металлическими элементами. Глухие участки фасадов декорированы квадратными окнами.

В здании представлены все виды помещений и залов  для проведения досуга всем возрастным слоям населения.

На первом этаже  расположены: входная группа; роликовый  каток, охрана, кафе мороженного и  охладительных напитков, гардероб посетителей, санузлы;

На антресоли  расположены: обеденный зал кафе; заготовочный цех; зал игровых автоматов; подсобные помещения; санузлы.

На втором этаже  расположены: детский кинозал; боулинг; бильярд; настольный теннис.

В залах рассчитанных на большое скопление людей предусмотрены  по два эвакуационных выхода.

Загрузка для  кафетерия производится через загрузочный  тамбур с заднего фасада.

Загрузка товаров  для кафе и баров осуществляется подъемником.

Конструктивные  решения

Фундамент – ленточный  из армированного бетона;

Колонны – металлические  из стальных прокатных профилей;

Ограждающие конструкции  – пенобетонные блоки, лестничные клетки-кирпич;

Междуэтажные перекрытия и покрытие – монолитные жб по профнастилу;

Кровля – плоская  рулонная.

Внутренняя отделка

Потолки: в фойе, в залах кинотеатров и кафе – подвесные, типа ARMSTRONG; в подсобных  и технических помещениях – окраска  водоэмульсионной краской в соответствии с санитарно-техническими требованиями.

Полы: в помещениях для посетителей – керамогранит; в подсобных помещениях – линолеум и керамическая плитка.

Стены: в фойе, кинозале, роликовом катке, залах кафе и  боулинге – по дизайн-проекту; в  остальных помещениях – в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями.

Наружная отделка

Цоколь – облицован  керамогранитом;

Стены: облицовка  современными декоративными материалами  по типу Вентилируемые фасады;

Витражи, двери –  алюминиевые профили с однокамерным стеклопакетом.

 

5. Описание  проектируемого объекта

 

Несмотря на то, что в настоящее время аренда торговых предприятий значительно  высокая (особенно в данном районе города), постройка торгового комплекса  будет удачным решением, т. к. комплекс будет включать в себя большое количество арендных мест под розничную торговлю различных видов (продукты питания, одежда, канцелярия, бытовая химия и т.д.). Тем более, что для жителей близлежащих микрорайонов это будет очень удобно, не нужно будет ходить в удаленные магазины и терять драгоценное время.

Но так как  рассматриваемый объект находится  на значительном расстоянии от большинства  районов города, а так же существует проблема в транспортной доступности, возникает сомнение в том, что  многие жители поедут через весь город, ради того, чтобы посетить данный торговый комплекс. Поэтому комплекс может  «не окупить» все затраты.

Другое дело культурно-развлекательный  центр. Арендная плата будет равной плате за торговый комплекс, поскольку  оба объекта являются коммерческими. Но главный плюс культурно-развлекательного центра в том, что в настоящее  время в Братске практически  нет таких мест, куда можно сходить  всей семьей, хорошо отдохнуть и  приятно провести время и, поэтому  у развлекательного центра практически  не будет конкуренции, жители будут  приезжать сюда со всех концов города. Цены будут приемлемы для всех слоев населения, но и не в ущерб  муниципалитету города.

Сопоставляя плюсы  и минусы данных объектов, можно  сказать, что культурно-развлекательный  центр обладает рядом преимуществ: высокий спрос, малая конкуренция, большое количество видов развлечений  и т.д.

 

6. Правовая  обоснованность земельного участка

 

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные  с недвижимым имуществом. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных  правовых актов, посредством которых  государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие  правовые нормы. Кратко рассмотрим основные правовые документы, регулирующие отношения  связанные с недвижимостью.

1. Конституция РФ принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г., является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Исходя из конституционных  положений, законодательство в РФ в  сфере недвижимости развивается  как сложная система, в которой  в качестве системообразующих законов  выступают Конституция РФ, федеральные  законы (например, «Об основах федеральной  жилищной политики», «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

2. Жилищный кодекс РФ принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года. Является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.
3. Гражданский кодекс: часть первая от 30 ноября 1994 г., часть вторая от 26 января 1996 г. и часть третья от 26 ноября 2001 г. содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).
4. Федеральные законы. Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, являетсяФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

В отчёте я рассмотрела  и дала краткое содержание только основных нормативных документов, регулирующие отношения с недвижимым имуществом.

Аренда – при аренде, арендатель обязуется передать арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование.

Аренда может  быть:

– долгосрочная –  аренда, при которой предусматривается  переход арендованного участка  в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены;

– текущей –  аренда, при которой арендатор  получает во временное пользование  земельный участок за плату, но право  собственности остается за арендодателем.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества  во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое  главное приобретение плодов и доходов.