Определение рыночной стоимости административного здания

Преимущества  методов оценки, основанных на доходном подходе, состоят в следующем:

- только  доходный подход ориентирован  на будущее, т.е. учитывает будущие  ожидания относительно цен, затрат  и т.д.;

- учитывается  рыночный аспект, поскольку требуемая  норма отдачи или коэффициент  капитализации дохода вычисляется  с использованием реальных данных.

Недостаток  доходного подхода состоит в  неопределенностях, связанных с  прогнозированием будущих событий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Определение величины арендной ставки

В таблице приведены данные по объектам-аналогам с известными арендными ставками.

Данные по аналогам для определения  арендной ставки.

№	Описание объектов	Вес. коэф.	$/м2,г	Источник информации
1.	Административного назначения, общ. площ. 800 м2, 0,15 га, кирпичное здание,  2-х-этажн., отделка хорош. качества, СВО	3	600	«Недвиж. для  бизнеса»
2.	Административно-офисное, 500 м2, 1-ый этаж здания института, отделка хорошего качества, ЦАО	2	600	«Недвиж. для  бизнеса»
3.	Административно-офисное, 1100 м2,  0,20 га, 2-х-этажн. кирпичное здание, (особняк), отделка отличного качества, ЦАО	6	950	«RWAY»
5.	Административно-офисное, 600 м2, 0,15 га, 1-ый этаж жилого 9-ти-этажного здания, отделка отличного качества, ЦАО	1	550	«Из рук в  руки» № ……
6.	Административно-офисное, 900 м2, 0,2 га, 3-х-этажное кирпичное здание, отделка отличного качества, ЦАО	7	1000	«RWAY»
7.	Административно-офисное, 450 м2,  2-х-этажное кирпичное здание, 0,1 га, отделка отличного качества, ЮЗАО	4	800	«RWAY»
8.	Офисный центр, 1000 м2, 0,2 га,  3-х-этажное кирпичное здание, отделка отличного качества, ЦАО	5	1200	«Недвиж. для  бизнеса

 

Рыночное значение арендной ставки для объекта оценки определим  как средневзвешенную величину из табличных  значений:

     где: 

Api – годовая арендная плата за 1 м² i-го объекта;

Ki – взвешивающие коэффициенты, отражающие степень сопоставимости 
с объектом оценки.

Следовательно, стоимость арендной платы для целей оценки составит 909 $/м²,г в предположении, что все необходимые дополнительные капиталовложения завершены.

Определение величины дополнительного  капиталовложения.

 

По данным отечественных подрядных  организаций, специализирующихся на отделочных работах, стоимость отделки отличного  качества составляет ~ 300 $ на 1 м² общей площади.

 

Таким образом:

∑_{затр. на отд. раб.} = 1000 м² х 300 $/м² = $ 300 000.

 

Из этой суммы $ 150 000 освоены в первом квартале и $ 150 000 – 
во-втором 1-го года прогнозного пятилетнего периода.

 

12. Определение эксплуатационных расходов

• По данным аналитических агентств («Тритон», «Мобиле», «RWAY») величина переменной составляющей эксплуатационных расходов (коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и т.д.) составляет ~ 25 % от валового дохода.

• Налог на имущество (здание).

Так как балансовая стоимость отсутствует, определим  налог на здание на основе восстановительной  стоимости (результат затратного подхода). Этот налог определяется в размере 2 % от среднегодовой стоимости здания с учетом ежегодных амортизационных вычетов из стоимости здания. Расчет величины имущественного налога приведен в таблице.

Годы	Балансовая (восстановительная) стоимость  здания ($)	Среднегодовая стоимость ($)	Налог на здание  ($), (2 %)
0	212 421
1.	210 297	211 359	4 227
2.	208 194	209 246	4 185
3.	206 112	207 153	4 143
4.	204 051	205 082	4 102
5.	202 010	203 031	4 061

• Арендные платежи за землю.

Определяются  для ЦАО в размере 1,5% от кадастровой  стоимости земли в соответствии с постановлением Правительства  Москвы. При определении арендного  платежа за землю, арендная ставка за землю оцениваемого земельного участка  составляет 30 долларов США за м²/год с учетом места расположения и функционального назначения.

• Страховые платежи (1 % от ВС здания).

ВС = 212421; СП = 212421*0,01 = 2124 дол.США

• Затраты на ежегодные ремонтные работы (1 % от ВС).

ВС = 212421; СП = 212421*0,01 = 2124 дол.США

• Расходы в фонд возмещения (раз в 25 лет, 30 % от ВС, 6 % годовых).

 ФВ=63726*0,0182=1162 дол. США

• Налоги на пользователей автомобильных дорог (2,5 % от ВД) и на содержание жилищного фонда (1,3 % от ВД).

 

• Расходы на управление (3 % от ВД).

 

• Расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности.

Эти расходы  оцениваются ~ в 5000 $/год.

 

13. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования определялась методом кумулятивного построения при котором ставка дисконтирования для капитализации денежного потока от объекта оценки представляет собой Минимальную норму прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая деньги в покупку доходного актива.

В качестве безрисковой ставки мы приняли среднее значение депозитных ставок первой десятки банков высшей категории надежности, в соответствии с опубликованным рейтингом эта величина составила 7%

В результате ставка дисконтирования для целей  текущей оценки составила:

Безрисковая ставка – 7%

Премия  за инвестицию в недвижимость – 5%

Премия  за ликвидность – 4%

Премия  за управление – 1

Ставка дисконтирования  составляет – 17%

Определение величины реверсии.

Величина  реверсии определялась по модели Гордона:

     где:

g – темп роста дохода в постпрогнозный период; определён оценщиком в 5% в год

Темп роста  арендной ставки составляет: 12% в год (прогноз Минэкономразвития темпа инфляции). 

 

 

 

 

 

Результаты расчета стоимости  методом дисконтирования денежного  потока приведены в таблице.

Статьи ($/г)	Периоды владения
	1	2	3		4		5
1	2	3	4		5		6
Дополнительные капиталовложения, $	(150 000) (I кв.)  (150 000) (II кв.)
Потенциальный валовый доход, $/г	1 018 080,00	1 140 249,60	1 277 079,55		1 430 329,10		1 601 968,59
Потери от вакансий и неплатежей (% от ПВД)	101808	114024,96	127707,955		143032,91		160196,859
Дополнительные доходы, $/г	0	0	0		0		0
Валовый доход, $/г	916 272,00	1 026 224,64	1 149 371,60		1 287 296,19		1 441 771,73
Операционные расходы, $/г, в т.ч.:	366 011	400 944	440 053		483 872		532 954
Налог на имущество (здание)	(4227)	(4195)	(4143)		(4102)		(4061)
Арендные платежи  за землю	(60000)	(60000)	(60000)		(60000)		(60000)
Страховые платежи	(2124)	(2124)	(2124)		(2124)		(2124)
Затраты на ежегодные ремонтные  работы	(2124)	(2124)	(2124)		(2124)		(2124)
Расходы в фонд возмещения	(1162)	(1162)	(1162)		(1162)		(1162)
Расходы на управление	(27 488)	(30 787)	(34 481)		(38 619)		(43 253)
Расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской  отчетности	(5000)	(5000)	(5000)		(5000)		(5000)
Налоги на пользователей  автомобильных дорог  и на содержание жилищного фонда	(22 907)	(25 656)	(28 734)		(32 182)		(36 044)
	(11 912)	(13 341)	(14 942)		(16 735)		(18 743)
Переменные расходы	(229 068)	(256 556)	(287 343)		(321 824)		(360 443)
Чистый операционный доход, $/г	550 261	625 280	709 318		803 424		908 817
Стоимость в конце прогнозного  периода, $							7 952 152
Итоговый поток денежных средств, $/г	550 261	625 280	709 318		803 424		8 860 969
Ставка дисконтирования	Yо =17%
Коэффициент дисконтирования	0,8547	0,7305	0,6244	0,5337		0,4561
Текущая стоимость денежного потока, $	470 308	456 776	442 878	428 747		4 041 587

Таким образом, рыночная стоимость  объекта оценки, определенная доходным подходом составляет (округленно) :

5 840 000 ( Пять миллионов восемьсот сорок тысяч) долларов США

 

14. Согласование результатов и заключение рыночной стоимости

 

В настоящем  разделе отчета мы свели результаты всех используемых подходов с целью  выявления преимуществ и недостатков  каждого из них, и, тем самым, выработки  единой величины стоимости.

Применение трех подходов к оценке дало следующие результаты:

Затратный - 6 794 000 долларов США – 0,2

Сравнительный – 8 665 000 долларов США – 0,5

Доходный – 5 840 000 долларов США – 0,3

 

Наименование	Значение, дол. США	Экспертные веса	Значение весовых частей, дол. США
Затратный подход	6 794 000	0,2	1 358 800
Доходный подход	5 840 000	0,3	1 752 000
Сравнительный подход	8 665 000	0,5	4 332 500
Средневзвешенное значение		1	7 443 300

 

В результате проведенных анализа  и расчетов можно сделать следующее  заключение:

Рыночная стоимость 3-х этажного административного здания, общей площадью 1000 кв. м,  расположенного по адресу: г. Москва, ул. ХХХ, д.Х, по состоянию на 10 января 2010 года составляет, округленно:

7 443 000 (Семь миллионов четыреста сорок три тысячи) долларов США

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ;
2. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
3. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256, № 255, № 254;
4. Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утвержденные решением Совета РОО от 18 декабря 2009 г., протокол № 65;
5. Бейлезон Ю. В. Основы оценки недвижимости – Москва, Международная академия оценки и консалтинга, 2003 г.;
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. “Оценка стоимости предприятии (бизнеса)» - М.: Интерреклама, 2003. – 543 с;
7. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества» - М.: ЮНИТИ, 2003 – 239 с;
8. Федотова М.А. «Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости» – М.: 2003, 357 с;
9. Федотова М.А., Кондрашов Г.М., Гинзбург Р.Ф., Костин П.Н. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости. Москва-Волгоград-Астрахань, 2003, 359 с;
10. Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса», учебник, М.:ЭКМОС, 2000, 351 с;
11. Оценка недвижимости, учебник под редакцией Грязновой Ф.Г., Федотовой М.А., М: Финансы и статистика, 2002, 496 с;
12. Оценка стоимости недвижимости, Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.
13. В. Г.  Шабалин «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках», издание 14.  ОМЕГА М. 2008 стр. 594.
14. Информационно-аналитический журнал «RWAY»