Определение рыночной стоимости административного здания

МЕЖДУНАРОДНАЯ  АКАДЕМИЯ  ОЦЕНКИ  И  КОНСАЛТИНГА

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка стоимости  недвижимости»

Тема:

«Определение рыночной стоимости  административного здания»

                            Работу выполнил слушатель                   Общева Мария

                            Группа 418

                        МОСКВА  2010

Заказчик:

Иванов И.И.

Адрес:

ХХХ

Объект оценки:

3-ех-этажное кирпичное здание, 
общей площадью 1000 м ², земельный 
участок площадью 0,20 га, расположенные 
в г. Москве, ХХХ, ЦАО.

Назначение оценки:

Для целей продажи на свободном  рынке.

Вид оцениваемой 
стоимости:

 
Рыночная.

Оцениваемые права:

Право собственности на здание и  право  
аренды на земельный участок.

Собственник объекта 
оценки:

 
Частное лицо.

Дата оценки:

10.01.2010г.

Оцениваемое имущество:

Здание административного типа, общей площадью 1000 м ² и прилегающий земельный участок площадью 0,20 га.

Адрес имущества:

Москва, ул. ХХХ, Центральный административный округ, д. Х.

Назначение оценки:

Продажа на открытом рынке.

Вид оцениваемой стоимости:

Рыночная.

Оцениваемы права:

Право собственности на здание, 
право долгосрочной аренды (49 лет) 
на земельный участок.

Дата, на которую действительна  оцениваемая стоимость:

 
10.01.2010г.

Наиболее эффективное использование 
- земельного участка, как свободного:

 
Под строительство здание офисного назначения.

- земельного участка с имеющейся застройкой:

 
Офисное.

Стоимость объекта, определенная по: 
 
- затратному подходу:

            6 794 000 долларов США                                                        
- сравнительному подходу: 

            8 665 000 долларов США                 
- доходному подходу:

           5 840 000 долларов США

Рыночная стоимость объекта  оценки:

7 443 000 долларов США

Факторы

Характеристики

1.

Адрес

Ул. ХХХ, д. № ХХ

2.

Юридическое описание: 
- собственник: 
- текущий землепользователь: 
- оценочная зона: 
-  административный район: 
- застройка:

 
- муниципальная; 
- физическое лицо; 
-  
- ЦАО; 
- административное здание, 3-х-этажное, 
   кирпичное

3.

Площадь (га)

0,20

4.

Рельеф / почва

Ровный / не накладывает ограничений на капитальное строительство

5.

Затопляемость

Отсутствует

6.

Мощение, дорожки, озеленение

Асфальтовое покрытие под автостоянкой на 5 автомобилей

7.

Инженерные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение

 
 
В наличие

8.

Ближайшее окружение: 
- расстояние до центра города (км): 
- транспортная доступность: 
- выход на основные магистрали: 
- экология: 
 
- окружающая застройка:

 
- 10; 
-  хорошая; 
- в наличие; 
- в пределах среднегородских 
  показателей; 
- высокой плотности, смешанная.

9.

Разрешенные виды землепользования и  ограничения:

Административное назначение,  типичные сервитуты

Факторы

Характеристики

Назначение:

Административное (офисное)

Юридическое описание:

В собственности физического лица

Общая площадь (м²):

1000

Историческая и архитектурная  ценность:

 
Нет

Техническая характеристика здания: 
- фундамент: 
- стены, перегородки: 
- перекрытия: 
- кровля: 
- подвал: 
- чердачное помещение:

 
- ж/б, ленточный;  
- кирпич; 
- сборные, железобетонные; 
- рулонная; 
- нет; 
- есть

Инженерное обеспечение: 
- электричество: 
- водопровод: 
- канализация: 
- отопление: 
- телефон: 
- вентиляция: 
- мусоросборник:

 
- есть; 
- магистральные сети; 
- центральная; 
- центральное; 
- 10 номеров; 
- естественная, приточно-вытяжная; 
- есть

Хронологический возраст, износ (%):

10 лет, 10 % (БТИ)

Этажность, высота этажа (м)

3 этажа, 3

Состояние

Под чистовую отделку

№

Позиции

Назначение

офисное

торговое

учебный центр

1.

Используемая  площадь (м²)

1000

1000

1000

2.

Ставка  арендной платы ($/м²,г.)

800

700

500

3.

Потенциальный валовый доход, ($/г)

800 000

700 000

500 000

4.

Потери  от недоиспользования площадей, недосборы 
(% от ПВД)

15

10

20

5.

Валовый доход ($/г) 

680 000

630 000

400 000

6.

Эксплуатационный расходы ($/г)

30 % от ВД

(204 000)

30 %

(189 000)

20 %

(80 000)

7.

Расходы на замещение ($/г)

(5000)

(4800)

(3000)

8.

Чистый  операционный доход ($/г)

471 000

436 200

317 000

9.

Ставка капитализации (%)

18

18

19

10.

Текущая стоимость доходов ($)

2 616 666

2 423 333

1 668 421

11.

Дополнительные  капитальные вложения (отделочные работы) ($)

(300 $/м²)

(300 000)

(300 $/м²)

(300 000)

(200 $/м²)

(200 000)

12.

Стоимость земельного участка как улучшенного ($)

2 316 667

2 123 333

1 468 421

Поправки 
и скорректированные цены

Объект  оценки

Аналог 
№ 1 (2)

Аналог 
№ 2 (5)

Аналог 
№ 3 (6)

Аналог 
№ 4 (8)

1

2

3

4

5

6

Цена продажи ($)

6 400 000

10 800 000

7 500 000

6 780 000

Дата продажи

янв. 2009г.

сент. 2009г.

дек. 2009г.

янв. 2010г.

Поправка на дату оценки

1,13

1,04

1,01

-

Эффективная цена 
на дату оценки ($/м²)

8 035,55

8 640,00

6 312,5

11 300,00

Поправка 
на месторасположение

ЦАО

ЦАО

ЦАО

ЦАО

ЦАО

Скорректированная цена ($/м²)

8 035,55

8 640,00

6 312,5

11 300,00

Поправка на износ

10 %

20

15

15

7

Скорректированная цена ($/м²)

1,125

9 040,00

1,058

9 141,12

1,058

6 678,63

0,967

10 927,10

Поправка на состояние

под чистовую отделку

под чистовую отделку

под чистовую отделку

высокое качество

высокое качество

Скорректированная цена ($/м²)

9 040,00

9 141,12

(-300)

6 378,63

(-300)

10 627,10

Поправка на размер (масштаб) здания ($/м²)

1000 м²

900

1300

1200

600

Скорректированная цена ($/м²)

-3

9 037,00

+9

9 150,12

+6

6 384,63

-12

10 615,10

Цена аналогов, приведенная к  площади объекта оценки ($)

9 037 000

9 150 120

6 384 630

10 615 100

Поправка на размер земельного участка ($)

0,20 га

0,15

0,25

0,10

0,25

Скорректированная цена ($)

9 037 000

9 150 120

6 384 630

10 615 100

Поправка на наличие телефонных линий

10 тел.л.

5

нет

15

3

Скорректированная цена ($)

+7 500

9 044 500

+15 000

9 165 120

-7 500

6 377 130

+10 500

10 625 600

Взвешивающие коэффициенты

0,35

0,25

0,15

0,25