Определение рыночной стоимости административного здания

Средневзвешенная  цена продажи объекта оценки составляет:

9 044 500*0,35+9 165 120*0,25+6 377 130*0,15+10 625 600*0,25=8 664 978

 

Стоимость объекта, полученная сравнительным  подходом составила (округленно):

8 665 000 долларов США (Восемь миллионов шестьсот шестьдесят пять)тысяч долларов США

Комментарии к вносимым поправкам.

 

- На время:

при определении  поправок на время к ценам аналогов мы исходили из 
величины годового удорожания объектов коммерческой недвижимости в 13 %

 

- На месторасположение: является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Подобранные аналоги расположены в одном районе. Исходя из этого корректировка на местоположение в данном расчете не учитывается.

 

- На износ: В данных расчетах корректировка на износ рассчитывается по формуле: П_и = (100-И_о)/(100-И_анал)

       Пи — поправка на износ; 
       Ио — износ объекта; 
      Ианал — износ аналога.

 

- На  состояние: По данным отечественных подрядных организаций, специализирующихся на отделочных работах, стоимость отделки отличного качества составляет ~ 300 $ на 1 м² общей площади.

 

- На размер здания:  Принято считать, что размер площади также влияет на величину стоимости объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к продаже объекта, тем дешевле стоимость в расчете на 1 кв. м общей площади, по сравнению с аналогичным по назначению и классу объектом, но меньшей площади. В данном отчете поправка на размер применялась с учетом фактора Мисовца.

 

- На размер земельного участка:  Не применяем

 

- На наличие телефонных линий:

Мы исходили из того факта, что рынок оценивает  наличие телефонной 
линии ~ в $ 1 500.

 

 

 

 

7. ОЦЕНКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Затратный подход основывается  совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Основные  этапы реализации подхода: Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и его  последующую реализацию — очень  важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта  и других затрат, которые несет  изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются  на открытом рынке и изготовляются  по индивидуальным заказам, к их числу  относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным  подходом как бы моделируется процесс  формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой  всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода начинается с  того, что собирается и анализируется  информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической  характеристики недостаточно, требуется  подробное описание конструкции, чертежи  общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

В методах  затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что  получаемая вначале стоимость воспроизводства  или стоимость замещения объекта  не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический  износ объекта (физический, функциональный и внешний).

Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости затрат на замещение улучшений объекта оценки без износа.
2. Определение величины накопленного износа улучшений объекта оценки.
3. Суммирование величины затрат на замещение улучшений объекта оценки с учетом износа со стоимостью земельного участка.

В соответствии со статьей 14 Федеральный  Закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 20 ФСО №1, Оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов.

В рамках затратного подхода стоимость  затрат на воспроизводство или замещение  может быть определена следующими методами:

1. Сравнительной единицы.
2. Поэлементного расчета (разбивки на компоненты).
3. Количественным (метод сметного расчета).

В данном отчете производился расчет стоимости  затрат на замещение методом сравнительной  единицы. Данный метод включает несколько  этапов:

- на  основе данных об издержках  строительства аналогичных объектов  разрабатываются нормативы затрат  на строительные работы (на 1 кв. м,  на 1 куб. м здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, КО-Инвеста, данными УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости) и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем или прогнозном уровнях цен.

- норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем улучшений оцениваемого объекта. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. Оценка рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка

В таблице Приложения приведены  выборочные данные по результатам земельных  торгов на право заключения долгосрочной аренды на земельные участки, проведенные в 2009 году (по материалам агентства «RWAY»).

Поправки к ценам аналогов проводились  на различие в месторасположении  и на размер.

При расчете поправки на размер использовалось значение фактора Мисовца Ф_М. =  -0,05.

Таблица с ценовыми показателями и  корректировками.

Поправки  и скорректированные цены	Объект  оценки	Аналог  № 1(2)	Аналог  № 2 (3)	Аналог  № 3 (6)	Аналог  № 4 (8)
Цена права аренды ($)		5 600 000	7 200 000	2 240 000	3 200 000
Размер участка (га)	0,20	0,17	0,20	0,07	0,10
Цена 1 м2 земельного участка ($/м2)		3 294	3 600	3 200	3 200
Месторасположение	ЦАО	ЦАО	ЦАО	ЦАО	ЦАО
Поправка  на месторасположение	0	0	0	0	0
Скорректированная цена ($/м2)		3 294	3 600	3 200	3 200
Поправка на размер ($/м2)		(15)	0	(65)	(50)
Скорректированная цена ($/м2)		3 279	3 600	3 135	3 150

 

Для определения поправок на месторасположение  был использован метод парных сравнений (из таблицы Приложения).

Таким образом, рыночная стоимость  права аренды (49 лет) оцениваемого земельного участка составляет: 

3279+3600+3135+3150=13164/4=3291*0,20= 6 582 000

9. Определение восстановительной (замещающей) стоимости здания

Эта величина определялась с использованием сборников укрупненных показателей  восстановительной стоимости зданий и сооружений, в частности сборник  УПВС № 28.

Основная  формула расчета:

С_зд. = С_ан(69) х О_зд. х И_(69-84) х И_(84-ДО) х 1,2 х ПП    где:

С_ан(69) – стоимость строительства единицы объема аналога (сб. № 28);

О_зд. – строительный объем (м³);

И_(69-84) – индекс удорожания СМР за период с 01.01.69 по 01.01.84 гг.

И_(84-ДО) – индекс удорожания СМР за период с 01.01.84 до даты оценки. Определяется из ж. «Индексы цен в строительстве», «Ко-инвест».

1,18 – налог на добавленную стоимость.

ПП – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика. Определен 
по результатам консультаций с рядом коммерческих строительных организаций.

Таким образом:

1.	Восстановительная стоимость 1 м3 общего объема здания  в ценах 1969 г. (УПВС, сб. № 28, табл.)	В1 30
2.	Индекс перехода к ценам 1984 г.	1,17
3.	Индекс перехода к ценам на ………  («Индекс цен в строительстве», № ….)	85
4.	Объем, м3	3000
5.	Коэффициент НДС	1,18
6.	Прибыль предпринимателя, (30%)	1,3
7.	Полная восстановительная стоимость  оцениваемого здания, руб.	13 730 067

13 730 067/30=457 669 долларов США

Таблица удельных стоимостей и устранимого  физического износа элементов здания.

Элементы  здания	Удельный  вес элемента здания	Процент износа элемента	Износ здания  по данному элементу, %
Фундамент	5	7	0,35
Стены	18	10	1,8
Перегородки	10	12	1,2
Перекрытия	11	10	1,1
Покрытия	4	12	0,48
Кровля	4	7	0,28
Полы	9	10	0,9
Двери	5	11	0,55
Окна	5	11	0,55
Отделочные работы	6	100	6,0
Внутренние инженерные сети	21	9	1,89
Прочие работы	2	10	0,2
Суммарный устранимый физический износ  здания	∑(%) =		15,3

Устраняемый физический износ элементов  определяется методом визуального  осмотра с использованием ведомственных  строительных норм 
ВСН 53-86(р) по правилам оценки физического износа жилых зданий.

Величины  устранимого функционального и  внешнего износов определить по исходным данным в Приложении.

 

Результаты  расчетов приведены в следующей  таблице.

№	Статьи	Стоимость ($)
1	2	3
1.	Стоимость земельного участка	6 582 000
2.	Полная восстановительная стоимость  здания	457 669
3.	Устранимый физический износ здания	15,3% - 70 023
4.	Неустранимый физический износ  здания короткоживущих элементов	82 383
5.	Неустранимый физический износ  долгоживущих элементов	21 337
6.	Устранимый функциональный износ	9 800
7.	Неустранимый функциональный износ	0,00
8.	Внешний износ	61 250
9.	Итоговая стоимость объекта  оценки, определенная затратным подходом	6 794 421

 

Рыночная  стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно) :

6 794 000 (Шесть миллионов семьсот девяносто четыре тысячи) долларов США

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для целей данной оценки мы используем метод дисконтированного денежного  потока, который основывается  определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Оценка недвижимости методом  ДДП включает следующие этапы:

1. Выбор длительности прогнозного периода.
2. Расчет денежного потока для каждого прогнозного периода.
3. Расчет ставки дисконтирования.
4. Расчет стоимости реверсии.
5. Дисконтирование денежных потоков.
6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.