Рыночная стоимость

Что такое рыночная оценка?

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной аферты;
• стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

• земельные участки
• объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
• объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
• инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
• объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. 

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.  

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!  

Название: Принципы оценки недвижимости 
Раздел: Рефераты по экономике 
Тип: реферат Добавлен 01:07:37 20 июля 2005 Похожие работы 
Просмотров: 2232 Комментариев: 0 Оценило: 1 человек Средний балл: 2.0 Оценка:

неизвестно    

 Скачать

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

Определение проблемы.

Составление плана оценки.

Сбор и подтверждение информации.

Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

Согласование.

Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?

Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов

осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,

использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с

данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?

Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.ef.wwww4.com/

Название: Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости 
Раздел: Рефераты по экономике 
Тип: реферат Добавлен 00:27:22 20 апреля 2006 Похожие работы 
Просмотров: 5839 Комментариев: 1 Оценило: 7 человек Средний балл: 3.4 Оценка:

3   

 Скачать

Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

Реферат по дисциплине «Экономика недвижимости» выполнила студентка группы 3/38 Шитова К.П.

Ивановский государственный химико-технологический университет

Институт управления финансов и информационных систем

Кафедра экономики и финансов

Иваново 2004

Введение

В последние 2-3 года в России наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

Данная работа посвящена определению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.

Понятие рыночной стоимости

Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью.

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.

Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой главный труд "Богатство народов", в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.

Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;

Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не

Реализуется;

Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене. 

Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.  

Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги.

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения[1] .

Существует и другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения[2] .

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как  правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень  цен конкретных сделок субъектами  недвижимости. Их можно разделить  на:

- макроэкономические –  факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические –  факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с  феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

- местонахождение – удаленность  от центра, степень развития инфраструктуры  и транспортного сообщения (особенно  – близость метро) напрямую влияет  на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные  решения – в зависимости от  назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных  услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические и сейсмические  факторы (для жилой недвижимости  данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на  цену и скорость продажи квартир:

- количество аналогичных  предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

- объективные недостатки  объекта (крайние этажи, окна во  двор, плохая планировка, износ и  т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка  в районе;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

- социальная однородность  дома;

- характер сделки («прямая»  или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота»  объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Развитие оценочной деятельности в России

Формирование топографической базы оценки в России (до 1861 г)

Общим обязательным элементом всех оценочных работ является геометрическое измерение земель. Исходной точкой для таких измерений служили географические карты, составляемые в соответствии с астрономическими данными о долготе и широте пунктов.

Первые карты российской территории были составлены иностранцами в XVI-XVII вв. (в частности карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в 1550 г.). В конце XVII века появились карты Меркатора и Исаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого в 1883 году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два издания карты Украины. В конце XVII века в Амстердаме выходят карты России, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и первая печатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской Академии наук устанавливаются должности геодезистов, создается чертежная мастерская.

Постановка картографии на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.

По указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в 1812 г. перешло в военное ведомство и получило название «Военно-топографическое депо». Начиная с 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. К концу XIX века военно-топографические карты в трехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних северных и восточных).

Вместе с триангуляционной съемкой и составлением топографических документов в России существовала и другая система измерения территории.

На основании указа 1765 г. производилось межевание, имевшее две формы: генеральную и специальную. Под генеральным межеванием подразумевалось обязательное рамежевывание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания. При этой дачей генерального межевания называлась территория вокруг данного селения, исторически используемая его жителями. Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем». Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось собственностью всех жителей данного селения. Специальное межевание подразумевало разделение генеральной дачи на отдельные участки и владения. Результаты межевания, которое продолжалось в течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.

Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.)

Возникновение оценки как элемента системы налогообложения (период 1861-1893 гг.)

С отменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и систему налогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного права, решать проблемы местного бюджета в условиях становления системы самоуправления уже не могла.

Изданное в 1864 г. «Положение о земских учреждения» предусматривало изменение базы и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом к организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюда особая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики.

Городские и земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев.

С увеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.

В 70-80-х гг. XIX в. начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниями.

Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.

Основные концепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

Оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;

Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;

В силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно совершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.

В рамках основных концессий были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие вырабатывать соответствующие методики[3] .

К исходу второго тысячелетия имущественные отношения в России радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная и муниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г. Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общем объеме государственной и муниципальной собственности удельный вес федеральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а в муниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственной собственности смешанная собственность составляет 60%, исключительно частная около 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях в него на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную — 18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%[4] . В процессе разгосударствления условно можно выделить несколько этапов. При этом необходимо констатировать, что границы этих этапов размыты и часто последующий этап начинался в недрах предыдущего.

В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных прав частью «сверху», частью «снизу» протекало в русле хоть каких-то правил и легальных процедур. Положения, сформулированные в законе «Об акционерных обществах», других нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупным компаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах относительно бесконфликтно консолидировать контроль в своих прежде нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в схватке за активы сталкивались интересы олигархических банков, корпораций, естественных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральных властей. Достаточно вспомнить о «войне компроматов» и скандалах вокруг известных корпораций, нефтяных компаний, металлургических предприятий во время залоговых и инвестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало установлению цивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования прав собственности.

В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в частном и смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционерных обществах мешали проводить аудит; акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто применялся для «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного капитала.

В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Чтобы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, его право вето на дополнительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.

Банки и другие финансовые институты использовали одни и те же сценарии приобретения собственности, целенаправленно скупая пакеты ценных бумаг напрямую у работников - держателей акций либо на биржевом и внебиржевом рынках у кредитных организаций, брокеров, инвестиционных и паевых фондов. Выкупая акции по льготным ценам, они получали в траст государственные пакеты у федеральных и региональных органов власти в результате закулисного сговора. В официальные и неофициальные финансово-промышленные группы или по доброй воле, или насильственно втягивались доходные предприятия.

Все это привело к усилению «регионализации» перераспределения собственности, формированию региональных холдинговых структур под эгидой местных властей. Однако наиболее сильные позиции в схватке за собственность сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС и пр.), экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокая ценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозамещающие производства, выигравшие от девальвации и инфляции.

В 1999 г. для передела собственности широко использовался долговой механизм. Государство инициировало обмен задолженности банков и компаний на корпоративные облигации, доли в акционерном капитале с санкции общего собрания акционеров.

В настоящее время ускоренное либо преднамеренное банкротство, в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О мерах по повышению эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г., все чаще используется для захвата собственности и установления контроля. По информации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие случаи исчисляются десятками. В результате происходит либо полное поглощение банкрота либо его расчленение на две структуры: новую и старую. Новая структура имеет чистый баланс и доходные активы, а старая структура сохраняет плохие и безнадежные долги.

Несовершенство законодательства, судебной системы и института судебных приставов сдерживает оценщиков от широкого применения ареста и продажи имущества должников с торгов, препятствует перераспределению собственности. Более того, государство как элемент «институциональной структуры» в значительной мере остается пассивным наблюдателем, чаше дестабилизирует существующую структуру прав собственности, вместо создания предпосылок для ее стабилизации с точки зрения права.

Многообразие форм собственности, возрождение частной собственности позволяет собственнику по своему усмотрению распоряжаться домом, квартирой, офисом, предприятием. Однако у каждого, кто задумает реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов, важнейшим из которых является вопрос о стоимости собственности. С ним сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты и т. д. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования являются объективными предпосылками развития услуги — оценки стоимости недвижимости.

Таковы основные аспекты оценочной деятельности в условиях изменения форм собственности.

Правовые основы оценочной деятельности

Одной из новых профессий, появившихся а России с началам рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку[5] . До недавнего времени они работали без всякой законодательной основы труда оценщиков.

Необходимость в соответствующем законе была так веклика, что некоторые субъекты Российской Федерации, не дождавшись Федерального акта, начали принимать свои, региональные. Например, 11 февраля 1998 года Московской городской Думой был принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве», где были закреплены правовые основы этой деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители их услуг (заказчики);

объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной деятельности — это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

Итак, определение рыночной стоимости — основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков.

При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»[6] .

Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

— если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;

— если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

— если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В данной части работы мы отразили понятие оценочной деятельности. Однако при описании ее основ следует также рассматривать и основания для проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками. В следующей части уделим особое внимание проблемам технологии оценки недвижимости и ее принципам.

Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на  представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с  объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с  рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с  объектом недвижимости (прежде всего  с землей) и его улучшением:

- остаточной продуктивности  земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающего  дохода;

- сбалансированности;

- экономического размера;

- экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с  рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

- зависимость стоимости  объекта недвижимости от его  местоположения, соответствие недвижимого  имущества по архитектурному  стилю и уровню удобств потребностям  рынка;

- предложения и спрос  на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции  на рынке недвижимости;

- изменение стоимости  объектов недвижимости под влиянием  физического и морального износа;

- принцип соответсвия.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

«Принцип соответствия»: Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка,затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют  юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают  наивысшую стоимость объекта  недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами[7] .

Заключение

В данной работе мы постарались отразить основные понятия, связанные с оценочной деятельностью в России. А именно: процесс ее становления, понятие рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.

В результате проделанной работы можно сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки.

Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ» установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остается вопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, и вся оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по-разному, что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестным участникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли. Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неправомерных действий.

Список литературы

Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru

Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.

Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003.

Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Грибовский С.В. – СПб: Питер, 2001.

Оценка недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. – М.: Юнити, 2002.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2000.

Тарасевич Е. Оценка недвижимости в России (краткий исторический очерк)// РЦБ. – 1997’22, 23, 24.

Цыпкин Ю.А. Технология оценки городской недвижимости// Экономика строительства.- 1999’11.

Экономика недвижимости: Учебник для вузов по экон. спец./ Горемыкин В.А. – 2-е издание, пераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

Ялбуганов А. Правовые основы оценочной деятельности// Закон.- 1999’5.

[1] Асаул А.Н. , Карасев А.В. Экономика недвижимости . www.aup.ru

[2] Рахман И.А. Развитие  рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2000. с. 78.

[3] Тарасевич Е. Оценка  недвижимости в России (краткий  исторический очерк)// РЦБ. – 1997’22, 23, 24.

[4] Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003. с. 5.

[5] «Экономика и жизнь».- 1998’50. с.29.

[6] Ялбуганов А. Правовые  основы оценочной деятельности// Закон.- 1999’5. с. 57.

[7] Асаул А.Н. , Карасев А.В. Экономика недвижимости . www.aup.ru

Название: Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом 
Раздел: Остальные рефераты 
Тип: реферат Добавлен 00:08:36 24 июля 2005 Похожие работы 
Просмотров: 8422 Комментариев: 0 Оценило: 1 человек Средний балл: 2.0 Оценка:

неизвестно    

 Скачать

План 
Введение | | Оценка недвижимости: теоретический аспект 
Сущность недвижимости 
Общая характеристика оценки недвижимости 
Массовая и индивидуальная оценка недвижимости 
Область применения массовой оценки 
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки 
Этапы массовой оценки 
Сущность затратного метода оценки недвижимости 
Сфера применения и ограничения затратного метода 
Значение затратного метода 
Недостатки затратного метода оценки недвижимости 
Этапы оценки недвижимости затратным методом

Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом 
Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости 
Оценка общего и накопительного износа 
Заключение 
Список использованной литературы

| |ВВЕДЕНИЕ

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

1. Оценка недвижимости: теоретический  аспект

1. Сущность недвижимости

Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. 
Остановимся на сущности некоторых из них.

В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».

Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 
1994).

Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является 
«Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей.

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

. Земельные участки;

. Участки недр;

. Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]

Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

. Специфический характер  оборота (через оборот прав на  него);

. Высокий уровень трансакционных  издержек при сделках с ней;

. Более низкая по сравнению  с другими товарами ликвидность;

. Ограниченная возможность  саморегулирования рынка посредством  ценового механизма;

. формирование цены происходит  в результате взаимодействия  ограниченного количества продавцов и покупателей;

. арена взаимодействия  спроса и предложения – не  национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок  недвижимости – совокупность  локальных рынков, существенно отличающихся  друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

. спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

. присутствие много независимых  друг от друга продавцов и  покупателей;

. покупатели и продавцы  хорошо информированы о состоянии  и тенденциях рынка;

. спрос и предложение  эластичны по цене;

. издержки сделок низки  по сравнению с ценой товара;

. рынок доступен для  вхождения в него новых участников;

. товары обладают высокой  ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

. спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

. присутствует ограниченное  число покупателей и продавцов;

. информация о рынке  не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или  потребительских товаров;

. издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты  объекта, затраты на регистрацию  и т.п.) весьма высоки;

. предложение и спрос  менее эластичны, чем на других  рынках;

. вхождение на рынок  новых участников затруднено;

. для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

2. Общая характеристика  оценки недвижимости

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта [5]. 
Величину стоимости объекта необходимо знать для:

. Осуществления купли-продажи  объекта;

. Определения налогооблагаемой  базы;

. Решения вопросов ипотечного  кредитования;

. Аренды;

. Страхования;

. Переоценки основных  производственных фондов предприятия;

. Осуществления объективной приватизации;

. Привлечения иностранных  инвестиций и др.

Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:

. Уровень и динамика  доходов населения;

. Дифференциация населения  по уровню доходов;

. Состояние экономики  страны и отдельных субъектов  хозяйствования;

. Доступность финансовых  ресурсов в целом и кредитных  в частности;

. Уровень развития ипотечного  кредитования;

. Цены на рынке недвижимости;

. Степень риска инвестиций  в недвижимость;

. Стоимость строительства;

. Налоговый режим (уровень  реальных налоговых ставок для  населения и юридических лиц  – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

. Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

1. Массовая и индивидуальная  оценка недвижимости

Различают индивидуальную и массовую оценки недвижимости.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков 
“Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией 
Дж.К. Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

1.2.2. Область применения  массовой оценки

Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты- оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать 
(подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

1.2.3. Сходство и различие  массовой и индивидуальной оценки

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной 
Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%. [7]

1.2.4. Этапы массовой оценки

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

. постановка задачи

. предварительное обследование и анализ объекта

. сбор данных, анализ рынка  и выявление наиболее эффективного  использования

. построение и калибровка  модели

. тестирование, контроль  качества и уточнение результатов  оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

1. Постановка задачи при  массовой оценке предполагает:

. идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором  может быть адрес, описание прав  или кадастровый номер участка;

. уточнение правового  статуса объекта (какие права  оцениваются - собственности, аренды, на  пользование воздушным пространством  и т.д.);

. согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для  целей налогообложения);

. согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

2. Предварительное обследование  и анализ объекта:

. Определяется точное  местоположение (объект идентифицируется  в соответствии с юридическим  описанием)

. Составляется полное  описание характеристик объекта недвижимости

(земельный участок, основные  количественные и качественные  характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ  и т.д.)

. Рассматривается и фиксируется  локальное окружение объекта

(принимается во внимание  характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)

. Проводится сбор информации  об объекте и местоположении  среди местных жителей и служащих

. Предварительно определяется  наиболее эффективное использование объекта

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. 
Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

3. Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. 
Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. 
Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

В целом, основные факторы можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации):

Таблица 1.1. Анализ рынка: примерный перечень основных факторов [7] 
|Уровни анализа |Национальны|Регион Город |Микрорайон |Участок Дом | 
|/ |й | | | | 
|Факторы спроса | | | | | 
|и предложения | | | | | 
|1 |2 |3 |4 |5 | 
|Экономические |ставка |доходы |статус района |время и | 
| |процента, |населения, |(спад, |стоимость | 
| |темпы |цены на |оживление), |проезда, | 
| |инфляции |аналоги, цены|затраты на |затраты на | 
| | |аренды, |строительство |эксплуатацию| 
| | |затраты на | | | 
| | |строительство| | | 
|Социальные, |национальна|состав семей,|структура |соответствие| 
|демографические|я, |структура |соседства, |стандартам | 
|, |возрастная |занятости, |уровни |потребления,| 
|психологические|и семейная |социальные и |престижности |характеристи| 
| |структура, |рыночные | |ки | 
| |менталитет |ожидания | |потребителя | 
|Правовые и |налоги, |налоги и |ограничения на |ограничения | 
|административны|регистрация|сборы, |застройку и |на | 
|е |прав |стабильность |использование |использовани| 
| |собственнос|правил игры, | |е и прописку| 
| |ти, |условия | | | 
| |политически|землепользова| | | 
| |е риски, |ния | | | 
| |прозрачност| | | | 
| |ь и | | | | 
| |стабильност| | | | 
| |ь законов и| | | | 
| |правил | | | | 
|Экологические |природно-кл|климат и |ландшафт, |топография, | 
| |иматические|экологическое|экология |рельеф, | 
| |условия |состояние |соседства |близость к | 
| | | | |очагам | 
| | | | |влияния | 
|Градостроительн|градостроит|тип и |доминирующая |тип | 
|ые и |ельная и |величина |этажность, |использовани| 
|архитектурно-ти|жилищная |поселения, |развитость |я, | 
|пологические |политика |степень |социальной |планировочна| 
| | |урбанизации, |инфраструктуры |я | 
| | |транспортная | |организация,| 
| | |инфраструктур| |количественн| 
| | |а | |ые и | 
| | | | |качественные| 
| | | | |характеристи| 
| | | | |ки |

Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. 
Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества 
(для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

4. Построение и калибровка  модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели 
(аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов 
(т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 
0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и  уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

Процесс объективной оценки недвижимости достаточно сложный, так как необходимо учитывать множество факторов. Этот процесс усложняется еще и тем, что отсутствует стройная научно обоснованная отечественная методология оценки недвижимости. [7]

В настоящее время созданы и функционируют международные организации по оценке недвижимости: в Европе – Европейская группа по оценке основных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установления единых стандартов по оценке для финансовой отчетности. Существует также Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), Международный комитет по оценке основных фондов и другие международные организации.

Одной из главных целей этих организаций является выработка единых стандартов оценки, без которых невозможно привлечение серьезных инвестиций из-за рубежа.

На современном этапе профессиональными оценщиками за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.

Основные задачи этой теории изложены в книгах, которые переведены на русский язык: Д. Фридман, Н. Ордуэйн «Анализ и оценка приносящая доход недвижимости»; г. Харисон «Оценка недвижимости».

Процесс становления цивилизованного рынка недвижимости в Республике 
Беларусь идет с преодолением многих объективных и субъективных факторов. 
Для его развития необходимо прежде всего обеспечить следующие условия:

. Наличие хорошей законодательной  базы, в том числе о собственности  вообще и на землю в частности;

. Разработку научно обоснованной  методики оценки недвижимости;

. Наличие здоровой конкуренции;

. Создание инфраструктуры  рынка недвижимости;

. Наличие достаточного  количества профессиональных оценщиков  и др.

Эти условия еще не созданы, что, естественно, является тормозом для развития рынка недвижимости. Поэтому перед законодательством, научными работниками, практиками стоят очень важные задачи, связанные с решением этих проблем.

3. Сущность затратного  метода оценки недвижимости

В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. [6]

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз – стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что 
ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод. 
[6]

1. Сфера применения и  ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной  стоимости новых или относительно  новых строений, имеющих незначительный  износ и отвечающих наиболее  эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной  стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости  объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной  стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами  доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико- экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

2. Значение затратного  метода

Применение затратного метода необходимо при: 
. Анализе нового строительства; 
. Определении варианта использования земли; 
. Реконструкции зданий; 
. Оценке для целей налогообложения; 
. Оценке для страхования; 
. Оценке последствий стихийных бедствий; 
. Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. [6]

3. Недостатки затратного  метода оценки недвижимости

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

. Не отражает стоимости  прогнозируемых доходов, что является  определяющим для недвижимости, приносящей доход;

. Большие трудности и  неопределенности с расчетом  износа, особенно если зданию  более 10 лет.;

. Не учитывает возможности  применения варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  участка;

. Трудно реализуем для  оценки зданий с уникальными  архитектурными и эстетическими  характеристиками, имеющих историческую  ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

4. Этапы оценки недвижимости  затратным методом

1) Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей имеющейся  документацией;

2) Определение полной стоимости  воспроизводства или замещения;

3) Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4) Определение полного  износа из ПСВ (ПСЗ) с целью  получения стоимости зданий и  сооружений;

5) Расчет стоимости земельного  участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6) Общая оценка имущества  путем суммирования стоимости  земельного участка, стоимости зданий  и сооружений и стоимости работ  по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

1. Анализ оценки стоимости  недвижимости затратным методом

1. Анализ полной восстановительной  стоимости недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. 
Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-маонтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

. проектно-изыскательские  работы;

. оценку, консалтинг, бухгалтерский  учет и юридические услуги;

. расходы на финансирование  за счет кредита;

. страхование всех рисков;

. налоговые платежи в  течение строительства и др.

Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

. прямые затраты;

. сумма прямых и косвенных затрат;

. общая сумма прямых, косвенных  затрат и стоимости участка;

. стоимость завершенного  проекта.

Например, расчет полной восстановительной стоимости строений и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили установить:

Таблица 2.1. [6] 
|Показатель |Сумма | 
|Прямые затраты |750 000 $ | 
|Косвенные затраты |75 000 $ | 
|Стоимость земельного участка |300 000 $ | 
|Норматив к прямым затратам |25 % | 
|Норматив к сумме прямых и косвенных затрат |23 % | 
|Норматив к общим затратам |17 % |

750 000$ х 25% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$) х 23% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$ + 300 000$) х 17% = 187 500$.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:

750 000$ + 75 000$ + 300 000$ + 187 500$ = 1 312 500$.

2. Оценка общего накопленного  износа

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина – потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

. Физический износ;

. Функциональный;

. Внешний.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:

Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. 
Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. 
В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1) Метод рыночной выборки;

2) Метод срока службы;

3) Метод разбивки.

В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего 
(экономического) старения.

Рассмотрим использование метода рыночной выборки на следующем примере, который предполагает передачу безусловного права собственности:

Таблица 2.2. [6] 
| |Аналог Х |Аналог Y |Аналог Z | 
|Цена продажи объекта недвижимости, $ |200 000 |180 000 |350 000 | 
|Стоимость земельного участка, $, (Минус) |55 000 |45 000 |180 000 | 
|Остаточная стоимость зданий, $ |145 000 |135 000 |170 000 | 
|Полная восстановительная стоимость |230 000 |195 000 |275 000 | 
|зданий, $ | | | | 
|Сумма общего износа, $ |85 000 |60 000 |105 000 | 
|Норма износа, % |37,0% |30,8% |38,2% |

В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 
30,8% до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. 
Если полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет $270 
000, а нома износа рассчитана как средняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановительной стоимости, то стоимостная величина износа составит 
$95 400.

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Пример использования метода срока службы на основе следующей информации:

Таблица 2.3. [6] 
|Полная восстановительная стоимость зданий |$990 000 | 
|Стоимость земельного участка |$190 000 | 
|Расчетный действительный возраст |15 лет | 
|Общий срок экономической службы |60 лет |

Общая норма износа определяется делением действительного возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и составляет таким образом 
25%. Следовательно, величина износа зданий составит:

$990 000 х 25% = $247 500.

Метод срока службы в затратном подходе к оценке недвижимости применяется следующим образом:

Таблица 2.4. [6] 
|Полная восстановительная стоимость зданий |$990 000 | 
|Общий накопительный износ |$247 500 | 
|Остаточная восстановительная стоимость |$742 500 | 
|Рыночная стоимость земельного участка |$190 000 | 
|Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным |$732 500 | 
|подходом | |

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) Расчет физического износа  здания;

2) Расчет функционального  старения;

3) Расчет внешнего старения;

4) Определение остаточной  стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:

1) Расчет стоимости восстановления;

2) Расчет отношения возраста  и срока службы;

3) Расчет функционального  старения;

4) Анализ парных продаж;

5) Метод капитализации  арендных убытков.

Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.

Расчет отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и для долго живущих элементов.

Расчет функционального старения может использоваться для всех видов функционального износа.

Метод парных продаж и метода капитализации арендных убытков может применяться для расчета неустранимого функционального старения, а также для расчета внешнего старения.

Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы:

1. Недвижимость - это наиболее  фундаментальный, основательный товар  из всех существующих, его нельзя  похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться  собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

2. В основе процесса  оценки недвижимости лежат три основных метода: метод сравнения, затратный метод, метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

3. В основе затратного  метода лежит оценка недвижимости  на основе определения ее стоимости  как строения. Расчет этой стоимости  складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или  восстановления) минус предполагаемый  или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

4. Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения  потенциального инвестора и выражается  в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

. Физический;

. Функциональный;

. Внешний;

. Устранимый, неустранимый.

5. Оценка недвижимости - это  определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 
1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.:

Финансы и статистика, 2004 г. 
2. Лозебо А. “О правах собственности на недвижимое имущество” //

Экономическая газета; № 4, 1996 г. 
3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс,

2003 г. 
4. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ,

2003 г. 
5. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина

В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г. 
6. «Оценка недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М., 2000 г. 
7. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г. 
8. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости».

М.: Дело 1997 г. 
9. Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости глазами риэлторов”// Экономика и жизнь; № 3, 1997 г. 
10. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993г. 
11. «Экономика и управление недвижимостью» Под общей редакцией П.Г.

Грабового, М.: «АСВ», 1999 г. 
12. «Экономика недвижимости», Под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.

Показатели

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-я

2-я

3-я

4-я

5-я

Цена продажи, руб.

37800

44800

32200

39200

30100

Переданные права на собственность

полное владение

полное владение

полное владение

полное владение

полное владение

полное владение

Условия финансирования

рыночные

нерыночные

нерыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Коррекция по финансированию, руб.

-1400

-4200

0

0

0

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Срок продажи

2 недели

6 недель

1 год

1 год

1 год

Размер участка, м2

5600

5600

7000

5600

7000

5600

Размер дома, м2

70

70

90

70

90

70

Количество комнат

4

4

5

4

5

4

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-