Рыночная стоимость

Всего, по данным СМИ,  в 2000 году создаются в Подмосковье порядка 70 поселков.  
Участки по направлениеям в 3-ей ценовой зоне (20-30 км от МКАД) значительно проигрывают аналогичному предложению на «топовых» направлениях. На шоссе нет ни престижных поселков, ни особенно красивых природных ландшафтов, зато тут много старых дачных поселков.

При оценке участков учитывался большой интерес частных инвесторов . В первую очередь, высоким спросом на загородное жилье в ближайшем пригороде, в районе. Часть потенциальных покупателей, не имеющих возможности приобрести квартиру в Москве, переориентируется на частные дома – коттеджи с земельными участками  по Киевскому шоссе. 
Существенную конкуренцию столичному рынку недвижимости составляют загородные дома, дачи и коттеджи на собственных земельных участках . В 2000 году конечные потребители пригородных домов, дач и коттеджей на собственных земельных участках, стали больше внимания уделять экологии.

3.3. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования 
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость имущества. 
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: 
Законодательная разрешенность:  рассмотрение тех способов использования, которые разрешены или могут быть разрешены соответствующими экспертными и сертифицирующими организациями. 
Физическая осуществимость:  рассмотрение  физически реальных способов использования. 
Финансовая осуществимость: рассмотрение вопроса о том, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование даст приемлемый доход владельцу. 
Максимальная эффективность: рассмотрение вопроса о том, какое из финансово осуществимых использований принесет максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. 
Перед тем, как сделать выбор в пользу того или иного варианта использования имущества, потенциальному покупателю необходимо ответить на два вопроса: 
Насколько планируемый вариант использования отвечает потребностям, сложившимся на рынке? Ответ на данный вопрос требует изучения рынка и анализа конкуренции. 
Каковы затраты на реализацию планируемого варианта использования имущества? Для ответа требуется анализ: 
рыночного спроса; 
правовой обоснованности проекта; 
финансовой обоснованности проекта. 
Оценщиками была проведена работа по сбору информации о возможности дальнейшего использования оцениваемого имущества по прямому назначению.  
Анализ соответствующего сектора рынка и существующего на дату оценки технического состояния объекта оценки позволил сделать вывод, что потенциальный покупатель наиболее вероятно будет использовать объект оценки по текущему назначению. 
Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов оценки является их использование в качестве земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в том числе с возможной регистрацией постоянного проживания (ПМЖ).  
3.4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ  
3.4.1. Сравнительный подход 
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за предоставленные услуги заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичные по качеству и составу услуги. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении изделий оцениваемого имущества с другими аналогичными по назначению и качеству изделиями, которые продаются на открытом рынке.  
Подход сравнения продаж наиболее действенен для изделий, по которым имеется достаточное количество информации о предложениях купли-продажи. Если такая информация на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого имущества от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации. 
Применение подхода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о предлагаемых к продаже аналогичных объектах имущества. 
Сопоставление оцениваемых объектов с выбранными аналогами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых. 
Приведение ряда показателей стоимости аналогов к одному показателю или к диапазону рыночной стоимости объектов оцениваемого имущества. 
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки (в том числе по конструктивным параметрам, износу и т.д.) делаются от объекта сравнения к объекту оценки. 
Процесс оценки сравнительным подходом заключался в выполнении следующих действий: 
Анализ рынка продаж земельных участков, аналогичных оцениваемым, и выбор аналога. Анализ проводился по участкам, расположенным в пределах 8 км. от оцениваемых и по другим, аналогичным по ряду показателей направлениям.  
Расчет корректировок на отличия аналогов и объекта оценки, с учетом удельных весов аналогов. 
Расчет рыночной стоимости путем введения указанных выше корректировок. 
3.4.2. Выбор аналогов 
В процессе анализа рынка были найдены следующие аналоги, соответствующие объектам оценки по основным параметрам. Примечание, все представленные аналоги продаются в собственность см. таб.№1. 
Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. 
Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 
подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; 
определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 
сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их стоимостей или исключения из списка сравниваемых; 
приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки. 
Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Internet (www.ya.ru, www.irr.ru, , www.doki.ru, http://country.realtor.ru, и др.). 
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения сопоставимого объекта за 1 сотку (100 кв.м). 
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле: 
V = S х Vскорр , где: 
V - рыночная стоимость земельного участка; 
S -площадь земельного участка (1сот.); 
Vскорр - скорректированная средняя стоимость 1 сотки земельного участка.

3.4.3 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ 
В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в марте-апреле 2000 года. Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице № 1. 
Корректировка стоимости объектов сравнения 
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости. 
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: 
1. Переданные права на объект; 
2. Условия финансирования; 
3. Условия продажи (чистота сделки); 
4. Время продажи; 
5. Целевое назначение объекта; 
6. Местоположение; 
7. Качественные характеристики объекта. 
При сравнении объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки: Корректировка на удаленность от МКАД, наличие коммуникации, возможность ПМЖ, а так же учитывался престиж местоположения. 
Корректировка вводится для объектов сравнения (Аналогам №2, №4 ,№5)  т.к участки имеют явные отличия от объектов оценки. Показателям стоимости, полученным при выборке аналогов, максимально соответствующим оцениваемым участкам, присваивается удельный вес равный 100%.  Показателю стоимости, полученному при выборке, Аналогу №2 присваивается удельный вес 50%, аналогам №4, №5 присваивается удельный вес  65%.

продолжение отчёта

 

 

 

Какие дома (коттеджи) относятся к первичному рынку жилой недвижимости, а какие ко вторичному?

Объектами первичного рынка являются индивидуальные жилые дома (коттеджи), находящиеся на стадии строительства, т.е. право собственности на них ещё законодательно не оформлено. В данном случае производится оценка прав требования по инвестиционному договору и определяется прогнозное значение величины рыночной стоимости права собственности на момент его возможного получения Заказчиком.

К объектам вторичного рынка относятся индивидуальные жилые дома (коттеджи), на которые оформлено право собственности продавца. Для таких объектов Оценщиком производится оценка прав собственности и определяется рыночная стоимость права собственности.

Как выглядит и что включает в себя Отчет об оценке индивидуального жилого дома (коттеджа)?

Согласно Федеральным стандартам, Отчет об оценке дома (коттеджа) содержит следующие основные разделы:

1. Основные факты и выводы, в которых указывается общая информация, идентифицирующая дом, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, а также итоговая величина стоимости дома;
2. Задание на оценку, содержащее следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дата оценки, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых основывается оценка;
3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике;
4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки;
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности;
6. Описание дома (коттеджа) с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики;
7. Анализ рынка жилой недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемому дому, но влияющих на его стоимость;
8. Описание процесса оценки в части применения стандартных подходов к оценке с приведением расчетов;
9. Согласование результатов, полученных с применением различных подходов;
10. Приложение к отчету, в котором содержатся копии документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики дома, в т.ч. правоустанавливающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы (при их наличии).

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан проводившим оценку Оценщиком, а также скреплен печатью и подписью руководителя Компании.

Какие факторы влияют на стоимость индивидуального жилого дома (коттеджа)?

При определении рыночной стоимости дома (коттеджа) учитываются все особенности и детали, а именно: 
Местоположение и ближайшее окружение оцениваемого дома:

• направление от Москвы;
• удаленность от МКАД;
• близость к реке, лесу;
• транспортная доступность, включая автомобильный и общественный,
• наличие инфраструктуры,
• экологическое состояние,
• ближайшее окружение,

Характеристики оцениваемого дома (коттеджа):

• тип дома;
• этажность;
• год постройки;
• материал наружных стен;
• материал перекрытий;
• состояние основных конструкций дома;
• тип и состояние внутренней отделки
• обеспеченность инженерными системами и коммуникациями;
• дополнительные системы безопасности.

Тип и характеристика прочих сооружений, входящих в состав оцениваемого объекта: ограждения, гаража, бани и проч.

В зависимости от сочетания этих и других качеств дома (коттеджа) опытный Оценщик произведет расчет его рыночной стоимости.

Каковы сроки и стоимость оценки дома (коттеджа)?

Стоимость услуг по оценке дома в зависимости от типа, площади и месторасположения дома (коттеджа) составляет от 7 000 рублей. Более подробно о стоимости услуг Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

Минимальный срок проведения оценки - 2 (два) рабочих дня.