Рыночная стоимость

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продаж и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1400 руб. для 1-го объекта и 4200 руб. - для 2-го объекта.

Так как у всех сравниваемых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (36400 - 32200) / 36400 = 0,12 , или на 12%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 12%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку площадью 7000 м2 соответствует дом площадью 90 м2 с 5 комнатами, а участку 5600 м2 соответствует дом площадью 70 м2 с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 40600 - 36400 = 4200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 36100 - 33700 = 2400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателям: 43900 - 40600 = 3300 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	37800	44800	32200	39200	30100
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	37800	44800	32200	39200	30100
Коррекция по условиям финансирования	- 1400	- 4200	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	36400	40600	32200	39200	30100
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	36400	40600	32200	39200	30100
Коррекция по условиям рынка	0	0	+12%	+12%	+12%
Скорректированная цена по условиям рынка	36400	40600	36100	43900	33700
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0
Коррекция по размеру	0	- 4200	0	- 4200	0
Коррекция для гаража	- 2400	- 2400	- 2400	- 2400	0
Коррекция для подвала	+ 3300	+ 3300	+3300	0	+ 3300
Скорректированная цена	37300	37300	37000	37300	37400

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

Таблица 3

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	-500	-7500	4800	-1900	6900
Общая чистая коррекция, % от продажи	1	17	15	5	23
Общая валовая коррекция, руб.	7100	14100	9600	11300	6900
Общая валовая коррекция, % от продажи	19	31	30	29	23

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи - от 37000 руб. до 37400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта - 37400 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость недвижимости и ее основные виды

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обо роте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы (рис. 1.2):

•      стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

•      стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;

•      специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Первая группа – стоимость в обмене – характеризуют способ ность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие то вары, носит объективный характер и лежит в основе проведения опера ций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

 

Формы проявления стоимости в обмене:

•      рыночная;

•      ликвидационная;

•      утилизационная.

Согласно Федеральному Закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

•      одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•      объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

•      цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было ;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.1 Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъ ектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоя тельства.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объек та оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.2

Иначе говоря, ликвидационная стоимость – стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. 3

Вторая группа – стоимость в пользовании – обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связан ные с куплейпродажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости произво дится исходя из существующего профиля его использования и тех фи нансовоэкономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании:

•      при существующем использовании;

•      инвестиционная;

•      стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании

– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих ус ловий и цели его использования.4

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объек та оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от ис пользования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местопо ложения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижи мости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).6

В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стои мости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участ ков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Третья группа стоимости – специальные виды стоимости объектов оценки.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме нению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозмож на или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необ ходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ ПО ОЦЕНКЕ № 757.

 

  ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАБОТ И МАТЕРИАЛОВ ПО ВОЗВЕДЕНИЮ КОТТЕДЖЕЙ

с местом расположения по адресу: не разглашается, участки  № 7, № 8.

Заказчик: не разглашается 
Оценщик: ООО «ЗАЩИТА» 
Дата проведения оценки: 22 июня 2007 года

Москва 2007 г.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Заказчик и его реквизиты	не разглашается
Оценщик и его реквизиты	ООО "Защита"  Адрес: 121099, г. Москва. Шубинский пер, д.2/3, 4 эт., каб. 41  Расчетный счет: 40702810500110165001  Кор. счет: 30101810100000000059  Банк: АКБ «ФЬЮЧЕР»" г.Москва  ИНН: 7736529396  КПП: 773601001  БИК: 044583059
Лицензия на осуществление оценочной деятельности	Лицензия № 013720 от 29 декабря 2005 г., выданная Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия  Лицензии  с 29 декабря 2005 г. по 29 декабря  2010 г.
Страхование гражданской ответственности Оценщика	Договор добровольного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности №Г10-779007/32-32-31 от 14.02.2007 г. Полис выдан ОАО “РОСНО”.
Основание проведения оценки	Договор № 757 на проведение оценки от  20 июня  2007 г.
Объекты оценки	Два земельных участка с местом расположения по адресу: не разглашается, участки   №7, № 8, общей площадью 22 00 кв.м. каждый.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объектов оценки
Задача  оценки	Определение рыночной стоимости для продажи
Вид определяемой стоимости	Оценке подлежит рыночная стоимость
Дата заключения договора	20 июня  2007 г.
Дата составления отчета  и порядковый номер	Отчет № 757 от 25 июня 2007 г.
Дата определения стоимости	01 апреля  2006 г.
Применяемые стандарты оценки	Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519  Обоснование использования стандартов: Статья 20 ФЗ 135 от 29.07.98.
Курс ЦБ РФ на дату оценки  01.04.2000 г.	26.60 руб. за 1 Доллар США
Итоговая стоимость объектов оценки с учетом НДС, руб.	19 240 000  (девятнадцать  миллионов двести сорок тысяч) рублей  В том числе:  1. стоимость земельных участков № 7, № 8 составляет  6 420  000   (шесть миллионов четыреста двадцать  тысяч) рублей.  2. стоимость работ и материалов по строительству коттеджей № 259,  № 301  12 820 000   (двенадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч)рублей