Оценка стоимости предприятия сферы услуг в целях инвестирования

Скидка на недостаток ликвидности акций, которые не котируются на бирже, определяются, как правило, исходя из среднего значения поправки.

Оценщики при определении скидки на недостаточную ликвидность используют рекомендации Центрального банка России по оценке корпоративных ценных бумаг. Согласно данным рекомендациям скидка на недостаточную ликвидность может быть определена в размере 40%.

Внесем рассчитанные поправки в стоимость оцениваемого пакета акций.

При этом необходимо учитывать, что при расчете стоимости  акций предприятия сравнительным  подходом, поправка на степень контроля была учтена, поскольку использовался  метод рынка капитала, который  предполагает оценку неконтрольных пакетов акций.

Расчет стоимости оцениваемого 30% пакета акций с учетом скидки на неконтрольный характер пакета приведен в таблице 13.

 Таблица 13

Определение стоимости  компании с учетом скидок

Методы оценки	Метод дисконтирования  денежных потоков	Метод рынка капитала
Стоимость 100% пакета акций, т.р.	96710,39	445446,67
Стоимость оцениваемого 30% пакета акций без учета скидок, т.р.	29 013,12	133 634,00
Поправка на степень  контроля	0,748	0,784
Поправка на низкую ликвидность	0,4	0,4
Рыночная стоимость  оцениваемого 30% пакета акций, т.р. (с учетом округлений)	8 681	41 908

 

Таким образом, в результате осуществленных расчетов стоимость 30% пакета акций с учетом поправки на степень контроля и ликвидность составила в рамках доходного подхода 8 681 тыс. руб., сравнительного 41 908 тыс. руб.

 

 

2.3.4. Определение итоговой стоимости 30% пакета акций

 

Заключительным этапом процесса оценки является сравнение  результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения походов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

Для определения итоговой стоимости 30% пакета акций необходимо каждому подходу присвоить определенный удельный вес в соответствии с его значимостью.

В рамках теории оценки применяются  следующие методы определения удельного веса используемых подходов:

- метод анализа иерархий,

- метод квалиметрии,

- экспертный метод.

Для определения удельного  веса каждого подхода будем использовать метод анализа иерархий (МАИ), т.к. данный метод обладает высокой степенью точности и более прост в применении.

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для  иерархического представления элементов  определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные  части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей  оценки используются следующие критерии согласования:

• Критерий А. - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
• Критерий Б - тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
• Критерий В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
• Критерий Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Далее выполняется следующая последовательность действий:

1.Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется шкала сравнений (табл. 14).

Таблица 14

Шкала отношений для  парного сравнения

Важность параметра  оценки	Численное значение
Одинаковая важность	1
Умеренное превосходство	3
Значительное превосходство	5
Явное превосходство	7
Абсолютное превосходство	9

 

2. Далее для каждого  критерия определяется вес по  формуле:

Wij =(а₁₁´ а ₂₁´ а ₃₁´ а ₄₁)^1/n, где aij- важность критерия (индекса), n –количество критериев

3. Полученные веса  нормируются: W ij = W ij / W ср. Полученные  таким образом величины и представляют  собой итоговое значение весов  каждого из критериев.

4. Проводится реализация  описанной процедуры выявления  приоритетов для каждой альтернативы  по каждому критерию. Таким образом,  определяются значения весов  каждой альтернативы.

5. Производится расчет  итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Выявим приоритеты в  критериях, полученные расчеты представим в таблице 15.

Таблица 15 

Приоритеты в критериях

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	3	3	5	2,59	0,51
Б	0,33	1	3	3	1,32	0,26
В	0,33	0,33	1,00	3	0,76	0,15
Г	0,20	0,33	0,33	1	0,39	0,08
Сумма					5,05	1

На основе таблицы 15 оценим важность каждого из критериев в рамках используемых подходов.

 

Таблица 16

Важность критериев  в рамках подходов

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца
	Доходный	Сравнительный	Расчет		Вес метода по критерию А
Доходный	1	0,33	0,58		0,25
Сравнительный	3	1	1,73		0,75
Сумма			2,31		1
2.Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ
	Доходный	Сравнительный		Расчет	Вес метода по критерию Б
Доходный	1	4		2,00	0,8
Сравнительный	0,25	1		0,50	0,2
Сумма			2,5		1
3.Способность параметров  используемых методов учитывать  конъюнктурные колебания
	Доходный	Сравнительный		Расчет	Вес метода по критерию В
Доходный	1	0,25		0,50	0,2
Сравнительный	4	1		2,00	0,8
Сумма				2,5	1
4. Способность учитывать  специфические особенности объекта,  влияющие на его стоимость
	Доходный	Сравнительный		Расчет		Вес метода по критерию Г
Доходный	1,73	0,75		1,73		0,75
Сравнительный	0,57	0,25		0,57		0,25
Сумма				2,31		1

 

На основании проведенных  расчетов определим итоговое значение удельного веса  каждого подхода.

Результаты расчетов представим в таблице 17

Таблица 17

Удельный вес доходного  и сравнительного подходов

	А	Б	В	Г	Удельный вес
Приоритеты в критериях	0,51	0,26	0,15	0,08
Доходный	0,25	0,8	0,2	0,75	0,42
Сравнительный	0,75	0,2	0,8	0,25	0,58

Исходя из поведенных расчетов, можно сделать вывод, что  наибольшее значение при оценке стоимости  акций предприятия имеет сравнительный подход 0,58, а доходный подход – 0,42.

На основе имеющихся  данных относительно стоимостей 30% пакета акций, рассчитанных с использованием доходного и сравнительного подходов, и удельных весов каждого подхода определим итоговую стоимость 30% пакета акций.

Таблица 18

Расчет итоговой величины стоимости 30% пакета акций

 

Подход к оценке	Стоимость 30% пакета акций с учетом поправок	Удельный вес подхода	Стоимость 30% пакета акций в рамках подходов, тыс. руб.
1	2	3	4
Доходный	8 681	0,42	3 646
Сравнительный	41 908	0,58	24 306
Итоговая стоимость			27 952

 

Таким образом, рыночная стоимость 30% пакета акций предприятия ОАО «Машсервис» составила 27 952 тыс. руб. или с учетом округлений 28 000 тыс. руб.

 

 

 

Заключение

 

Бизнес в сфере операций с коммерческой недвижимостью до сих пор остается очень привлекательным для инвесторов, не смотря на большую конкуренцию. Однако спрос на аренду помещений все еще превышает предложение,  особенно это актуально для крупных городов, по праву считающихся деловыми центрами.

Нижний Новгород является одним из центров сосредоточения экономических и финансовых ресурсов, что дает возможность для успешного функционирования коммерческой индустрии. Владельцы магазинов и кинотеатров, кафе и ресторанов, выставочных комплексов и офисов – потенциальные клиенты. Залог их успеха в удобном расположении и  быстром доступе к юридическим, денежным и информационным ресурсам.  Обеспечение всех этих условий и комфортного рабочего процесса, главное назначение, многофункциональных комплексов, таких как «Машсервис».

Для оценки стоимости  акций бизнес-центра в рамках доходного  подхода был использован метод  дисконтированных денежных потоков,  в рамках сравнительного – метод  рынка капитала. Для получения  итоговой стоимости 30% пакета акций ОАО «Машсевис»  были внесены поправки на размер оцениваемого пакета и степень ликвидности. В результате осуществленных расчетов стоимость 30% пакета акций составила в рамках доходного подхода 8 681 тыс. руб, сравнительного 41 908 тыс. руб.

В результате согласования результатов, полученных различными подходами рыночная стоимость 30% пакета акций предприятия ОАО «Машсервис» составила 27 952 тыс. руб. или с учетом округлений 28 000 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Федеральный Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002
2. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 296-ФЗ от 30.12.2008
3. Правила проведения арбитражным управляющим финансового анализа//Утв. Постановлением Правительства РФ от 25.06.2003 г. № 367
4. Стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»  утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июля 2007г. №256;
5. Стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»  утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июля 2007г. №255;
6. Стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)»  утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июля 2007г. №254;
7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия – М.:ЮНИТИ – ДАНА,2009.
8. Диев С.Б. Расчет поправки на степень контроля пакета акций на основе анализа структуры акционерного капитала // Вопросы оценки. – 2003. - №4
9. Лысенко Д.В. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности – М.: ИНФРА-М, 2008
10. Оценка бизнеса / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.Ленской С.А. – М.: Финансы и статистика, 2008
11. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А.: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)  – Ростов на Дону: «Феникс», 2009.
12. Управление затратами / Под ред. Котеневой Е.Н., Краснолобцевой Г.К., Фильчаковой С.О. – М: Дашков и К, 2008