Расчет ликвидационной
стоимости предприятия включает
несколько основных этапов:
1. Принимается во внимание
последний квартальный балансовый
отчет.
2. Разрабатывается календарный
график ликвидации активов, так как продажа
различных видов активов предприятия
(недвижимого имущества, машин и оборудования,
товарно-материальных запасов) требует
различных временных периодов.
3. Определяется валовая
выручка от ликвидации активов.
4. Оценочная стоимость
активов уменьшается на величину
прямых затрат.
К прямым затратам, связанным
с ликвидацией предприятия, относятся
комиссионные оценочным и юридическим
фирмам, налоги и сборы, которые платятся
при продаже. С учетом календарного
графика ликвидации активов, скорректированные
стоимости оцениваемых активов дисконтируются
на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей
связанный с этой продажей риск.
5. Ликвидационная стоимость
активов уменьшается на расходы,
связанные с владением активами
до их продажи, включая затраты на сохранение
запасов готовой продукции и незавершенного
производства, сохранение оборудования,
машин, механизмов, объектов недвижимости,
а также управленческие расходы по поддержанию
работы предприятия вплоть до завершения
его ликвидации. Срок дисконтирования
соответствующих затрат определяется
по календарному графику продажи активов
предприятия.
6. Прибавляется (или вычитается)
операционная прибыль (убытки) ликвидационного
периода.
7. Вычитаются преимущественные
права на выходные пособия и выплаты
работникам предприятия, требования кредиторов
по обязательствам, обеспеченным залогом
имущества ликвидируемого предприятия,
задолженность по обязательным платежам
в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты
с другими кредиторами.
Таким образом, ликвидационная
стоимость предприятия рассчитывается
путем вычитания из скорректированной
стоимости всех активов баланса суммы
текущих затрат, связанных с ликвидацией
предприятия, а также величины всех обязательств.
Метод скорректированной
балансовой стоимости. Данный метод является условно
рыночным. Он проводится на основе Порядка
оценки стоимости чистых активов акционерных
обществ № Юн, 03-6/пз от 29 января 2003 г., утвержденного
Минфином России и ФКЦБ РФ.
1.3. Доходный подход
При использовании доходного
подхода основным фактором, определяющим
величину стоимости объекта, является
доход, приносимый объектом оценки. При
этом имеет значение продолжительность
периода получения возможного дохода,
а также вид и степень рисков, сопровождающих
данный процесс. Доходный подход определяет
текущую стоимость будущих доходов, которые
возникнут в результате использования
и возможной дальнейшей продажи собственности
[11, с.115-118].
Метод дисконтирования
денежных потоков. Определение стоимости бизнеса
данным методом основано на предположении
о том, что потенциальный инвестор не заплатит
за данный бизнес сумму, большую, чем текущая
стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
Метод дисконтирования
денежных потоков используется для
оценки действующих предприятий. Применение
данного метода наиболее обосновано для
оценки предприятий, имеющих определенную
историю хозяйственной деятельности и
находящихся на стадии роста или стабильного
экономического развития. Отсутствие
ретроспективы прибылей затрудняет объективное
прогнозирование будущих денежных потоков
бизнеса [9, с.132-136].
Основные этапы
оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:
1.Выбор модели денежного потока
2. Определение длительности
прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и
прогноз валовой выручки от реализации
4. Анализ и
прогноз расходов
5. Анализ и
прогноз инвестиций
6. Расчет величины денежного
потока для каждого года прогнозного периода
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости
в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей
будущих денежных потоков и стоимости
в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок
Метод капитализации прибыли. Этот метод также основан
на базовой посылке, в соответствии с которой
стоимость доли собственности в предприятии
равна текущей стоимости будущих доходов,
которые принесет эта собственность. Сущность
данного метода выражается формулой:
Оцененная стоимость
= Прибыль
Ставка капитализации
(2)
Метод капитализации прибыли
в наибольшей степени подходит для ситуации,
в которой ожидается, что предприятие
в течение длительного срока будет получать
примерно одинаковые величины прибыли
(или темпы ее роста будут постоянными).
Основные этапы
применения метода капитализации прибыли
1. Анализ финансовой
отчетности, ее нормализация и
трансформация.
2. Выбор величины
прибыли, которая будет капитализирована
(в качестве такой величины может быть чистая прибыль,
валовая прибыль или денежный поток).
3. Расчет адекватной
ставки капитализации.
4. Определение
предварительной величины стоимости.
5. Проведение
поправок на наличие нефункционирующих
активов (если таковые имеются).
6. Проведение
поправок на контрольный или
неконтрольный характер оцениваемой
доли, а также на недостаток
ликвидности (если они необходимы).
1.4. Сравнительный подход
Сравнительный подход применяется
при наличии достаточного количества
сопоставимых объектов. Для сравнения
выбираются конкурирующие с оцениваемым
предприятием объекты, которые недавно
были проданы, и о которых можно собрать
достоверную информацию. Обычно между
ними существуют различия, поэтому проводится
соответствующая корректировка данных.
Особенностью сравнительного подхода
является ориентация итоговой величины
стоимости, с одной стороны, на рыночные
цены купли-продажи акций, принадлежащих
сходным компаниям, а с другой стороны,
на фактически достигнутые финансовые
результаты. Данный подход предполагает,
что ценность активов определяется тем,
за сколько они могут быть проданы при
наличии достаточно сформированного финансового
рынка. Другими словами, наиболее вероятной
величиной стоимости оцениваемого предприятия
может быть реальная цена продажи аналогичной
фирмы, зафиксированная рынком.
Действенность
такого подхода снижается, если сделок
было мало и моменты их совершения
и оценки разделяет продолжительный
период, если рынок находится в
аномальном состоянии, так как быстрые
изменения на рынке приводят к искажению
показателей.
Возможность
применения сравнительного подхода
зависит от наличия активного
финансового рынка, поскольку подход
предполагает использование данных о фактически совершенных
сделках. Большое значение имеют также
открытость рынка или доступность финансовой
информации.
Вывод итоговой величины стоимости. При выведении итоговой величины
используются поправки, зависящие от того,
какая доля владения акциями оценивается,
и какие методы оценки при этом используются.
Для получения
стоимости миноритарного пакета
из пропорциональной доли стоимости
полного (100%) пакета, рассчитанной указанными
выше методами, вычитается скидка за неконтрольный
характер.
Скидка за неконтрольный характер
– величина, на которую уменьшается стоимость
оцениваемой доли пакета (в общей стоимости
пакета акций предприятия) с учетом ее
неконтрольного характера. Она является
производной от премии за контроль и рассчитывается
по формуле:
Скидка = 1 – 1
/ (1 + Премия за контроль)
(3)
Премия за
контроль – стоимостное выражение
преимущества, связанного с владением
контрольным пакетом акций. Она
отражает дополнительные возможности
контроля над предприятием по сравнению
с владением миноритарным пакетом. Средняя
премия за контроль колеблется в пределах
30-40%.
Скидка на
низкую ликвидность. Пригодность к
быстрой реализации (ликвидность) определенно
повышает стоимость бизнеса и, напротив,
отсутствие ликвидности снижает его
стоимость по сравнению с сопоставимым,
однако, высоколиквидным бизнесом. Другими
словами, рынок выплачивает премию за
ликвидность и снижает цену при ее отсутствии.
Как правило, недостаток ликвидности характерен
для компаний закрытого типа, у которых
нет готового рынка для акций.
Глава 2. Оценка
стоимости 30% пакета акций ОАО
«Машсервис»
- . Анализ деятельности агентства ОАО «Машсервис»
ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом
с доминирующей функцией торгово-выставочной
недвижимости, расположенный в деловом
центре Нижнего Новгорода.
Приоритетными направлениями
деятельности общества являются:
1. Сдача
внаем собственного нежилого
недвижимого имущества;
2. Производство
тепловой энергии (пара и горячей
воды);
3. Обеспечение
работоспособности электрических и тепловых сетей.
Основным рынком осуществления
предпринимательской деятельности
ОАО «Машсервис» является город Нижний Новгород.
На данный момент рынок многофункциональных
комплексов Нижнего Новгорода представлен
более чем 40 МФК и БЦ с площадью, сдаваемой
в аренду более 2 252,8 тыс. кв. м.
Основными конкурентами
ОАО «Машсервис» являются: МЦ «Мебель Сити»,
БЦ «Акватория», МЦ «Грейт», из-за близкого
местоположения.
В целях обеспечения
конкурентного функционирования бизнес-центра
и торгового центра ОАО «Машсервис», а также обеспечения функционирования
инфраструктуры разработана
специалистами общества ценовая политика
и ввод новых площадей корпуса Г, которые
позволили бы увеличить выручку от основного
вида деятельности в 2011 г. на уровне
благополучного 2010 г..
Для всестороннего
изучения ситуации на рынке коммерческой
недвижимости и положения на нем ОАО «Машсервис»
проведем SWOT – анализ:
Оценка слабых и сильных
сторон
Внутренние сильные
стороны |
Внутренние слабые стороны |
1. Гибкая система скидок;
2.Ввод в эксплуатации
новых корпусов;
3. Выгодное расположение
бизнес-центра;
4. Наличие парковки
и инфраструктуры
5. Широкий спектр предлагаемых
услуг; |
1.Недостаточное кол-во
сдаваемых помещений
2.Недостроенность части
корпусов
|
Оценка возможностей
и угроз
Потенциальные внешние
возможности |
Потенциальные внешние
угрозы |
1. Рост спроса на
тепловую энергию;
2. Появление новых
крупных арендаторов.
|
1. Выход на рынок
новых конкурентов;
2.Снижение деловой
активности населения;
3. Отток арендаторов;
4.Насыщение рынка.
|
ОАО «Машсервис» обладает рядом преимуществ,
которые упрочняют его положение на рынке.
Это удачное, со стратегической точки
зрения, расположение (вблизи всех транспортных
узлов), а также производство и передача
тепловой энергии потребителям. Однако
крупным недостатком данного многофункционального
комплекса является, недостаточная площадь
сдаваемых помещений класса А, а так же
незавершенное строительство некоторых
корпусов.
ОАО «Машсервис» является многофункциональным
комплексом, основным видом деятельности
которого является оказание услуг аренды
коммерческих помещений (данный вид хозяйственной
деятельности обеспечивает более 90% выручки
(доходов) эмитента за отчетный период).