Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения и предполагаемого использования

Вносим следующие  поправки:

а) на условия  рынка (время продажи);

б) на площадь земельного участка;

в) на местоположение;

г) на наличие коммуникаций.

Опишем вводимые поправки.

 

а) Поправка на условия рынка (время продажи).

 

С помощью  метода прямого анализа характеристик рассчитываем поправку на время продажи объекта, фактически отражающего изменения покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае корректировку на время продажи считаем, зная инфляцию за год. Принимаем её равной 8%. Поправку рассчитываем для каждого объекта – аналога по формуле:

 

П_вр =

 

n– количество месяцев; показывает, как давно был выставлен объект – аналог на продажу со дня оценки. (месяцев)

            Например, для аналога №1 корректировка равна:

 

 

 

 

Скорректированная цена = 112000000х(1+0,033)=115733333 (руб)

 

Форма сделки		аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет
Корректировка на форму сделки		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		112 млн р	100 млн р	135 млн	135 млн р	142 150 000
Условия рынка (время)	12.05.2011	5 мес	6 мес	2 мес	2 мес	5 мес
Корректировка на условия рынка		0,033	0,040	0,013	0,013	0,033
Скорректированная цена		115733333	104 млн р	136800000	136800000	146888333

 

 

б) Поправка на площадь земельного участка.

 

Поправку на площадь рассчитываем экспертным методом. Поправку рассчитываем для каждого объекта – аналога по формуле:

 

П_s =

 

Где О – площадь  оцениваемого объекта

       А – площадь объекта - аналога

 

Рассмотрим  на примере объекта – аналога № 1:

 

П_s =

 

Условия рынка (время)	01.05.2011	5 мес	6 мес	2 мес	2 мес	5 мес
Корректировка на условия рынка		0,033	0,040	0,013	0,013	0,033
Скорректированная цена		115733333	104 млн р	136800000	136800000	146888333
Площадь ЗУ	0,52 га	0,57 га	0,49 га	0,45 га	0,6 га	0,54 га
Корректировка на размер		-0,09	0,06	0,16	-0,13	-0,04
Скорректированная цена		105581287	110367347	158080000	118560000	141448025

Скорректированная цена = 115733333 х (1+ П_s)= 105581287

 

 

в) Поправка на местоположение.

Поправку на местоположение рассчитываем с помощью метода, связанного с анализом парных продаж.

Парной называется продажа 2-х объектов, идентичных почти  во всём за исключением одной характеристики.

Суть метода заключается в том, что если между  двумя сопоставимыми объектами имеется одно единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Парная продажа выявляется на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Для расчёта поправки на местоположение были взяты следующие объекты - аналоги:

Объект  №1.

 

Район: Москва

Округ: ЗАО

Ветка метро: Кольцевая

Станция метро: Киевская

Адрес: Мосфильмовская ул, д. 25А  

Общая площадь: 0.44 га

Вид сделки: продажа

Цена: 127 млн. руб.

 

Земельный участок  в продажу, м. Киевская, Мосфильмовская ул, д. 25А. Площадь 0,44 га. Земля промышленного назначения, в аренде до 2044 года. На огороженном и благоустроенном участке расположено 2-х этажное здание площадью 1100 кв.м. Все коммуникации центральные, действующие. Электричество 87 кВт.

 

Объект  №2.

Район: Москва

Округ: ЮАО

Ветка метро: Серпуховско-Тимирязевская

Станция метро: Б-р Дм.Донского

Адрес: Бульвар Дмитрия Донского, вл. 8

Общая площадь: 0,505 га

Вид сделки: продажа

Цена: 98 000 000 руб

 

Земельный участок  в продажу, м. Бульвар Дм.Донского, 3 мин.пш. Земельный участок 0,505 га с разрешением на строительство объекта торгово-бытового назначения "шаговой доступности", в том числе площадь участка под застройку 0,0187 га, площадь участка под благоустройство 0,318 га, площадь застройки 170 кв.м, общая площадь здания 517 (наземная 351 из них первый этаж 166, второй 185; подземная 166) кв.м, 2 этажа и подвал. Участок окружают многоэтажные дома.  
Схема продажи - смена учредителя в ООО с договором аренды на землю на период проектирования и строительства, оплаченной долей города, проектом и разрешением на строительство.

 

Объект  №3.

Район: Москва

Округ: СЗАО

Станция метро: Планерная

Общая площадь: 0,5 га

Вид сделки: продажа

Цена: 140 000 000 млн.руб

 

Участок под торгово-офисный комплекс, многофункциональный центр. 1-я линия домов, проходное место.

Объект  №4.

Район: Москва

Округ:ВАО

Станция метро: м. Новогиреево

Адрес: м. Новогиреево, 5 мин.тр.

Общая площадь: 0,5 га.

Вид сделки: продажа

Цена: 103 млн. руб.

 

Земли населенных пунктов. 5 смежных участков под строительство торговых центров. Назначение - капитальное строительство объектов шаговой доступности. Земельный участок предназначен для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Получен ГПЗУ. Общая площадь - 4300 кв.м в 2-х этажах. Парковка запланирована.  

Объект  №5.

Район: Москва

Округ: СВАО

Ветка метро: Серпуховско-Тимирязевская

Станция метро: Алтуфьево

Адрес: 83-й км МКАД  

Общая площадь: 0.6 га

Вид сделки: продажа

Цена: 112 млн руб

 

Земельный участок  СВАО, м. Алтуфьево, 10 мин.тр, МКАД 83 километр. Площадь 0,6 га. Участок под гостиницу, апартаменты. Участок в аренде на 49 лет. Назначение - под гостиницу с офисами и торговой, ресторанной зоной, в жилой многоэтажной застройке, по проекту можно построить 13 000 кв.м площадей, можно сменить проект с гостиницы на апартаменты (не меняя назначение) и построить жилье без прописки, проект готов, права долгосрочной аренды выкуплены, адрес московский.

 

Таблица объектов – аналогов для поправки на местоположение:

 

Объект	Общая площадь, кв.м.	Округ	Стоимость(Ца)
Аналог 1	4 400,0	зао	127000000
Аналог 2	5 050,0	юао	98000000
Аналог 3	5 000,0	сзао	124000000
Аналог 4	5 000,0	вао	103000000
Аналог 5	6 000,0	свао	112000000

 

 

Поправку на местоположение вводим по следующему алгоритму:

1. Приводим площади объектов – аналогов к единой, то есть водим поправку на площадь;
2. Находим поправку на местоположение;
3. Рассчитываем скорректированную цену.

 

1. Площади аналогов  приводим к площади оцениваемого земельного участка по формуле:

 

П_s =

 

Где О – площадь  оцениваемого объекта (0,52 га)

       А – площадь объекта - аналога

Получаем поправку на площадь:

 

Объект - аналог	Пs
Аналог1	0,18
Аналог 2	0,03
Аналог 3	0,04
Аналог 4	0,04
Аналог 5	-0,13

 

Величина корректировки  определяется по формуле:

Величина  корректировки = Пs х Ца (руб)

Ца – стоимость  продажи земельного участка аналога.

 

Величины корректировок:

 

Аналог1	23 090 909,09
Аналог 2	2 910 891,09
Аналог 3	4 960 000,00
Аналог 4	4 120 000,00
Аналог 5	-14 933 333,33

 

Скорректированная цена:

 

Аналог1	150 090 909,09	зао
Аналог 2	100 910 891,09	юао
Аналог 3	128 960 000,00	сзао
Аналог 4	107 120 000,00	вао
Аналог 5	97 066 666,67	свао

 

Скорректировав  площадь земельных участков, вводим поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов.

Расчёт поправки на местоположение рассмотрим на примере  объекта –аналога №1. Земельный участок расположен по адресу:

 

Регион: Москва 

Округ: ЮАО

Ветка метро: Замоскворецкая

Станция метро: Царицыно

Общая площадь: 0.57 га

Вид сделки: продажа 

Скорректированная цена: 105 581 287 руб

 

 

 

Для анализа  берём 2 земельных участка:

 

1)Район: Москва

   Округ: ЗАО

   Ветка метро: Кольцевая

   Станция метро: Киевская

   Адрес: Мосфильмовская ул, д. 25А  

   Общая площадь: 0.44 га

Стоимость:  150 090 909,09 руб

 

2) Район: Москва

Округ: ЮАО

Ветка метро: Серпуховско-Тимирязевская

Станция метро: Б-р Дм.Донского

Адрес: Бульвар Дмитрия Донского, вл. 8

Общая площадь: 0,505 га

Вид сделки: продажа

Стоимость: 100 910 891,09 руб

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

 

 

То есть в %-тах  поправка на местоположение получилась 49%

Скорректированная цена объекта – аналога №1 по местоположению рассчитывается по формуле:

 

V=Ц_а х П_м= 105 581 287 х 1,49 = 157 316 117

Площадь ЗУ	0,52 га	0,57 га	0,49 га	0,45 га	0,6 га	0,54 га
Корректировка на размер		-0,09	0,06	0,16	-0,13	-0,04
Скорректированная цена		105581287	110367347	158080000	118560000	141448025
Местоположение	ЗАО, Мичуринский	ЮАО, ст. м.	СЗАО, ст. м.	ВАО, ст.м.	СВАО, ст. м.	СЗАО, ст. м.
	проспект	Б-р Дмитрия  Донского	Строгино	Перово	Отрадное	Строгино
Корректоровка на местоположение		0,49	0,16	0,40	0,55	0,16
Скорректированная цена		157316117	128026122	221312000	183768000	164079709

По такой же схеме рассчитываем поправки для остальных объектов-аналогов.

 

г) Поправка на наличие коммуникаций.

 

Поправка на наличие коммуникаций рассчитывается экспертным методом.