Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения и предполагаемого использования

Концепция торгового  центра

Площадь торгового  центра	11 430 кв.м
Якорные арендаторы	Якорными арендаторами являются: супермаркет электроники  и супермаркет товаров для  дома «Family Room» Мини-якорь: магазин  электроники «Sony»
Зона охвата	Первичная торговая зона включает в себя проживающих  в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте
Ассортимент товаров  и услуг	Товары повседневного  спроса и услуги для удовлетворения ежедневных  потребностей жителей  района

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      5.2. Торговые зоны центра

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.3. Арендные ставки ТЦ

 

 

5.4. Денежный поток проекта

 

• Прогнозный период – 5 лет
• Рост ставок аренды – на 7-10%
• Операционные расходы – 160$ /кв.м в год с ростом каждый год на 5-10 %
• Затраты на проектирование –1 720 642$
• Затраты на строительство – 21 608 930$

 

 

 

 

 

 

5.5. Обоснование ставки капитализации

 

Ставку капитализации  получаем из анализа рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2011 года:

 

Принимаем R= 10,5%.

 

 

5.6. Обоснование ставки дисконтирования

 

 

Ставку дисконтирования  определим из формулы: R= i- ∆*NC,

 где ∆=  темп прироста стоимости (темп  инфляции за период n=5 лет);

NC- норма возврата капитала, определяемая по методу Инвуда как фактор фонда возмещения: NC = i/ ((1+i)^5 – 1). Согласно данным сайта www.finam.ru, темп роста инфляции составит 6,8% в год на период до 2015 года. Таким образом, ∆= (1,068^5-1)=0,389.

С помощью программы MS EXCEL определяем значение ставки дисконтирования из соотношения: 10,5= i- o,389*i/ ((1+i)^5-1). Получаем i= 16,14%

 

 

 

5.7. Обоснование затрат на строительство

 

Для оценки восстановительной  стоимости объекта недвижимости применяется следующая расчетная  зависимость:

где Сед – стоимость единицы объема объекта, определяемая по соответствующим УПВС. Данный показатель является расчетной величиной полученной путем корректировки восстановительной стоимости, приводящей к учету только основных затрат (коэффициент корректировки 1,2); 
- единица измерения объекта недвижимости, в настоящем отчёте 1 куб. м.; 
Кпер - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от базового уровня цен 1969 года на дату оценки; 
Ккл - климатический коэффициент к справочной стоимости строительства; 
Кгп - коэффициент, учитывающий прибыль и накладные расходы генерального подрядчика; 
КНДС - коэффициент, учитывающий НДС.

 

 

Исходные  данные из Сб. № 33, табл. № 2в:

 

 

Расчеты приводим в таблице:

Расчет затрат на проектные работы проводился в  соответствии со «Сборником базовых цен на проектные работы для строительства в  
г. Москве на основе натуральных показателей. МРР-3.2.06.05-03»

 

Стоимость основных проектных работ в текущих  ценах (без НДС) определяется по следующей формуле:

Базовые цены основных проектных работ определяются по формуле:

Ц_(б)98 = а + в·х, Расчет приведен в таблице:

 

 

• Предположительно: проектируется и согласуется– 1 год, строится – 1 год
• Затраты на проектирование  1 720 642$
• Затраты на строительство составят 21 608 930$
• Стоимость строительства 1 кв.м – 1890 $

 

Итак, стоимость земельного участка при  расчете методом предполагаемого  использования составляет 197 526 896 руб.

 

 

 

 

 

6. Согласование результатов.

 

Для согласования результатов 3 методов оценки стоимости нашего земельного участка мы используем весовые коэффициенты. Более всего мы доверяем методу сравнения, поэтому присваиваем ему весовой коэффициент 0,6. А Методам выделения и доходному по 0,2.

Получаем стоимость  нашего земельного участка: 173 633 978 * 0,6 + 226 996 204 * 0,2 + 197 526 896 * 0,2 = 189 085 007 рублей.