Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения и предполагаемого использования

Метод основан  на представлениях оценщика о преимуществах  или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками аналога.

Корректировка нa наличие коммуникаций определяется из сравнения объектов №4 и №5:

 

183768000 – 164079709 = 19 688 291

 

Результаты  выполненных корректировок приведены  в таблице ниже. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с методологией сравнительного анализа продаж требуется на основании данного ряда скорректированных цеп продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.

 

 

3. Таблица корректировок к объектам – аналогам.

 

 

Весовой коэффициент  для количества корректировок 

; для первого аналога, где  4- это величина на «1» меньше, чем количество аналогов.

 для второго аналога

Весовой коэффициент  для общей чистой коррекции

-для первого аналога

 

- для второго аналога

Весовой коэффициент  для общей валовой коррекции

 

для первого аналога

 

 

5. и 6) пункты алгоритма расчёта рыночной стоимости земельного участка.

• Проводим согласование скорректированных цен объектов аналогов.
• Выводим итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

 

В данном расчете  мы имеем  такой диапазон цен продажи — от  128 026 122

до 221 312 000. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка получилась равной 173 633 978 рублей.

 

 

 

4. Метод выделения.

Метод применяется  для определения стоимости земли  в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и  в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них  предполагает анализ, корректировку  цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость  земли по каждому из имеющихся  аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Так для второго  варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

1) подбор объектов  недвижимости с участками земли,  аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;

2) оценка рыночной  стоимости улучшений для каждого  из подобранных объектов недвижимости  как разности полной восстановительной  стоимости и накопленного износа;

3) расчет рыночных  стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

4) корректировка  полученных стоимостей земельных  участков к стоимости оцениваемого  участка;

5) расчет стоимости  оцениваемого земельного участка  как среднего или средневзвешенного  значения откорректированных стоимостей земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.1. Описание объектов-аналогов.

Аналог  №1.

Стоимость продажи  рассчитана методом капитализации  доходов, который заключается в  том, что она равна чистому  операционному, деленному на ставку капитализации. Итого стоимость ТЦ «Галереи Аэропорт» равна 2 540 000 000 рублей.

 

 

Ставка капитализации  взята из обзоров рынка коммерческой недвижимости за 1ый квартал 2011 года компанией  «Proedium» и с сайта «www.zdanie.info»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Аналог  №2

 

 

Стоимость объекта  составляет 1 513 000 000 рублей.

Аналог  №3.

 

ТЦ «Гименеи».

 

 

 

Стоимость объекта  равна 14 000*7000*28 = 2 744 000 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

Аналог №4

 

ТЦ «Солнечный рай».

Общая площадь  – 11700 квадратных метров. Площадь, сдаваемая  в аренду – 6200 квадратных метров.

С учетом инфляции стоимость торгового центра составляет 1 845 000 000 рублей.

 

 

4.2. Таблица расчета корректировок и стоимости земельного участка.

 

 

	ТЦ Галерея  Аэропорт	ТЦ Евромаг	ТЦ Солнечный  рай	ТЦ Гименей
Характеристики
1. Местоположение	-0,291	0,120	0,121	-0,444
Величина корректировки	-739 007 710,53	181 650 899,96	223 990 122,69	-1 219 160 752,02
Скорректированная цена	1 800 992 289,47	1 694 650 899,96	2 068 990 122,69	1 524 839 247,98
2. Площадь земельного участка	-0,65	-0,267	-0,550	-0,051
Величина корректировки	-1 167 777 166,04	-452 224 257,01	-1 137 944 567,48	-77 628 179,90
Скорректированная цена	633 215 123,43	1 242 426 642,95	931 045 555,21	1 447 211 068,08
3. Общая площадь	-0,061	0,087	-0,023	-0,183
Величина корректировки	-38 502 809,48	108 628 111,97	-21 485 666,66	-264 652 981,99
Скорректированная цена	594 712 313,953	1 351 054 754,912	909 559 888,550	1 182 558 086,083
4. Доля арендуемой площади в  общей	-0,061	-0,209	0,004	-0,182
Величина корректировки	-36 519 417,10	-281 709 904,80	3 840 851,70	-215 232 666,13
Скорректированная цена	558 192 896,850	1 069 344 850,110	913 400 740,251	967 325 419,955
5. Транспортная/пешеходная доступность  от метро	-0,060	-0,010	0,020	-0,030
Величина корректировки	-33 491 573,81	-10 693 448,50	18 268 014,81	-29 019 762,60
Скорректированная цена	524701323,039	1058651401,608	931668755,056	938305657,356
6. Удобство подъездных путей	-0,02	0	-0,02	-0,02
Величина корректировки	-10 494 026,46	0,00	-18 633 375,10	-18 766 113,15
Скорректированная цена	514 207 296,578	1 058 651 401,608	913 035 379,955	919 539 544,209
7. Состав арендаторов	-0,02	0,02	0,02	-0,02
Величина корректировки	-10 284 145,93	21 173 028,03	18 260 707,60	-18 390 790,88
Скорректированная цена	503 923 150,647	1 079 824 429,641	931 296 087,554	901 148 753,325
8. Загрузка	-0,02	0,02	0,02	-0,02
Величина корректировки	-10078463,01	21596488,59	18625921,75	-18022975,07
Скорректированная цена	493 844 687,63	1 101 420 918,23	949 922 009,31	883 125 778,26
Количество  корректировок	8,00	7,00	8,00	8,00
Весовой коэффициент	0,25	0,26	0,25	0,25
Общая чистая коррекция	-2 046 155 312,37	-411 579 081,77	-895 077 990,69	-1 860 874 221,74
То же в долях  от продажи	0,81	0,27	0,49	0,68
Весовой коэффициент	0,21	0,29	0,26	0,23
Общая валовая  коррекция	2 046 155 312,37	1 077 676 138,86	1 461 049 227,78	1 860 874 221,74
То же в долях  от продажи	0,81	0,71	0,79	0,68
Весовой коэффициент	0,2435	0,2539	0,2450	0,2577
Средний весовой  коэффициент	0,23	0,27	0,25	0,25
	115 934 874,33	295 476 268,71	238 579 203,93	217 085 857,14
Стоимость объекта недвижимости		867 076 204,11
Стоимость земельного участка		226 996 204,11

 

4.3. Обоснование некоторых корректировок.

 

Поправка на транспортную доступность определена экспертным методом. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения.

Размер поправок, %

5 мин.п.	15, 20 мин.п	2%
5 мин.п.	10, 15 мин.трансп	5%

 

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.

Такой показатель, как удобство подъездных путей специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов - обеспечен  подъезд автотранспорта к объекту  с центральной улицы, имеется  парковка;

4 балла - возможен  подъезд легковых и грузовых  автомобилей не с центральной улицы, парковка;

3 балла - подъезд  автомашин осуществляется по  улицам с ограниченным движением  автотранспорта, парковка затруднена;

2 балла - подъезд  автомашин затруднен, ближайшая  парковка находится в 10 мин.  пешком.

 Поправка  была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%. 

 

 

5. Метод предполагаемого использования.

 

Метод предполагаемого  использования основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение  метода исходит из того, что застройка  любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

1. анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

2. составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

3.  прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

4. расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

5. оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей  стоимости будущих доходов и  расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, или продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете  стоимости земли данным методом  возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов  и расходов, выбор которых зависит  от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Метод предполагаемого  использования также может использоваться для оценки инвестиционной стоимости  земли, то есть стоимости, при которой  доход от приобретения земельного участка  соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Считается, что  данный метод оценки рыночной стоимости  земли целесообразно проводить  в случаях, когда недостаточно данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.1. Расчет стоимости земельного участка доходным подходом.