Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения и предполагаемого использования

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 по дисциплине «Кадастр и земельный девелопмент»

на тему:

«Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения

и предполагаемого использования»

 

 

 

 

 

 

Выполнили:

студенты ф-та ВШОСЭУН

Елистратов  К. А.

Белоусов С. А.

Малёнкин Д. Ю.

Виноградова А. С.

Степанова С. В.

Соловьёва В. А.

 

Проверил:

Тишаков С. Л.

 

 

 

 

 

Москва

2011 год

Содержание

 

Введение.

1. Описание оцениваемого ЗУ.
2. Предполагаемое назначение.
3. Метод сравнения продаж
1. Описание аналогов.
2. Обоснование корректировок методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.
3. Таблица корректировок к объектам – аналогам.
4. Метод предполагаемого использования.

          4.1. Расчет стоимости земельного участка доходным подходом.

4.2. Торговые зоны.

4.3. Арендные ставки.

4.4. Денежный поток.

4.5. Обоснование ставки дисконтирования.

4.6. Расчёт риска инвестирования в недвижимость.

4.7. Обоснование ставки капитализации.

4.8. Обоснование затрат на строительство.

5. Метод выделения.
1. Описание объектов – аналогов.
2. Таблица корректировок.
3. Обоснование корректировок.
4. Расчёт восстановительной стоимости ТЦ с учётом износа.

     6. Согласование результатов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

Рыночную стоимость земельного участка можно оценить разными способами. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при  оценке рыночной стоимости земельных  участков используются метод сравнения  продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном  подходе основаны метод сравнения  продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В курсовой работе мы рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж, методом выделения, методом предполагаемого использования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Описание оцениваемого ЗУ.

 

Основные характеристики:

 

• Объект оценки не застроен капитальными строениями.
• Площадь – 0,522 га.
• На участке имеются зелёные насаждения.
• Без значительных перепадов высот.
• По границе участка проходит ЛЭП.

 

Месторасположение:

 

• Ближайшие транспортные магистрали: МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе;
• Ближайшие транспортные развязки: пересечение МКАД и Озерной улицы, поворот на проекутируемый проезд.

 

Подъезд и природные  факторы:

 

• Земельный участок обладает относительно спокойным рельефом.
• На территории участка отсутствуют какие – либо факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимостью (овраги, заболоченные участки и т.д.)
• Подъезд к земельному участку на данный момент осуществляется только со стороны Проектируемого проезда.

 

 

 

2. Предполагаемое назначение.

 

На оцениваемом  земельном участке предполагается построить ТЦ. Замыслом инвестора является реализация проекта со следующими технико – экономическими параметрами:

 

• Площадь застройки 1 810 кв.м.
• Общая площадь объекта 11 430 кв.м.
• Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м.
• Этажность 5 - наземных этажей

                         1 – цокольный этаж

                         1 – подвальный этаж

• Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м
• Количество м/м на подземном паркинге 99м/м

 

3. Метод сравнения продаж.

 

Метод применяется  для оценки земельных участков, как  занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Условие применения метода - наличие информации о ценах  сделок с земельными участками, являющимися  аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка.

Сравнительный подход может быть реализован двумя  методами:

1. метод сравнения продаж;
2. метод валового рентного мультипликатора.

В курсовой работе рыночную стоимость земельного участка  мы определяем методом сравнения  продаж по следующему алгоритму:

1. Выявляем сопоставимые с оцениваемым объектом аналоги;
2. Собираем и проверяем информацию по объектам аналогам;
3. Анализируем собранную информацию и каждый объект аналог  сравниваем с оцениваемым;
4. Вносим поправки в цены продаж сопоставимых объектов;
5. Проводим согласование скорректированных цен объектов аналогов.
6. Выводим итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

 

 

1. Описание объектов -  аналогов.

 

Рассматриваем пункты 1) и 2) алгоритма определения рыночной стоимости земельного участка: выявляем сопоставимые с оцениваемым объектом аналоги и проверяем информацию по объектам аналогам.

Объект  №1.

Земельный участок  по адресу:

Регион: Москва 

Округ: ЮАО

Ветка метро: Замоскворецкая

Станция метро: Царицыно

Общая площадь: 0.57 га

Вид сделки: продажа

Цена: 112 000 000 руб

 

Земельный участок в г.Москва (продажа прав долгосрочной аренды на участок под строительство торгового центра/многофункционального центра в г. Москва, ЮАО, рядом с м. Царицыно). Высокая проходимость, транспортная развязка, проездное и проходное место, договор аренды на 49 лет, площадь участка 0,57 га, было выпущено ИРД на строительство торгового центра общей площадью 17000 кв.м с подземной парковкой.

Дата выставки на продажу: 27.12.2010

Объект  №2.

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва 

Округ: СЗАО

Ветка метро: Арбатско-Покровская

Станция метро: Строгино

Улица: Твардовского

  

Общая площадь: 49 сот.

Вид сделки: продажа 

Цена: 100 млн. руб.

Участок площадью 49 соток (0,49 га).

Земельный участок под строительство торгового центра. Общая площадь возможного строительства 3299 кв.м.  
Документация: Заключение МГЭ, Разрешение на строительство

 

Дата  выставки на продажу: 25.11.2010

 

Коммуникации

Газ: да

Канализация: да

Электричество: да

Водопровод: да

 

 

 

 

 

 

Объект  №3

Земельный участок  по адресу:

 

Регион: Москва 

Округ: ЮВАО

Ветка метро: Калининская 

Станция метро: Перово

Улица: Плющева

  

Общая площадь: 45 сот.

Вид сделки: продажа 

Цена: 180 000 000 руб (так как есть ПСД, то стоимость уменьшаем на 25% Получаем 135 млн руб)

 

 

 

 

 

Земельный участок  площадью 45 соток (0,45 га).

Реконструкция (новое строительство) здания или зданий (культурно-развлекательный комплекс, кинотеатр, гостиница, торгово-офисный центр, жилой дом и т.д.) на земельном участке площадью 4500 кв. м. На участке расположено 2 этажное здание (3000 кв. м.). Здание в аварийном состоянии. Земельный участок и здание в собственности. Единовременная разрешенная мощность - 150 кВт. План участка в приложении.

 

Дата  выставки на продажу: 15.03.2011

 

Коммуникации 

все в наличии.

Объект  №4.

Земельный участок  по адресу:

Регион: Москва 

Округ: СВАО

Ветка метро:

Станция метро: Отрадное

Улица: Поморская

 

Общая площадь: 60 сот.

Вид сделки: продажа 

Цена: 180 000 000 руб.

 

Участок площадью 60 соток (0,6 га).

Продажа земельного участка для реализации проекта  по строительству объекта коммерческого  назначения. Имеется ПСД. Стоимость без ПСД = 135 млн руб.

 

Дата  выставки на продажу: 4.03.2011

Коммуникации

Газ: нет

Канализация: да

Электричество: да

Водопровод: да

 

Объект  №5.

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва 

Округ: СЗАО

Ветка метро:  Арбатско - Покровская

Станция метро: Строгино

Улица: Строгинский  бульвар

 

Общая площадь: 54 сот.

Вид сделки: продажа

Цена: 137 500 000 руб.

 

Земельный участок  площадью 54 соток (0,54 га)от метро 1 мин. пешком

Участок 5419кв.м с полным пакетом документов. 

Дата  выставки на продажу: 26.10.2010

 

Коммуникации нет

 

 

 

 

Таблица участков– аналогов.

 

Участки - аналоги
Критерий  сравнения	Объект  №1	Объект  №2	Объект  №3	Объект  №4	Объект  №5
Цена продажи, руб	112 000 000	100 000 000	135 000 000	135 000 000	142 150 000
Вид сделки	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа
Форма сделки	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет
Условия рынка (время)	5 мес	6 мес	2 мес	2 мес	5 мес
Наличие обременений	нет	нет	нет	нет	нет
Площадь ЗУ	0,57 га	0,49 га	0,45 га	0,6 га	0,54 га
Назначение  ЗУ	стр-во ТЦ	стр-во ТЦ	стр-во ТЦ	стр-во ТЦ	торгово - бытовое
Местоположение	ЮАО, ст. м.	СЗАО, ст. м.	ВАО, ст.м.	СВАО, ст.м.	СЗАО, ст. м.
	Царицыно	Строгино	Перово	Отрадное	Строгино
Близость к  автомагистралям	есть	есть	есть	есть	есть
Наличие коммуникаций	есть	есть	есть	есть	нет

 

 

3) Сравниваем объекты аналоги с оцениваемым земельным участком.

 

 

 

2. Обоснование корректировок методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.

 

4. Вносим поправки (корректировки) в цены продаж сопоставимых объектов.

       Корректировки производим от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е.  мы определяем за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.

Поправки рассчитываем   методами:

• Метод, связанный с анализом парных продаж;
• Метод прямого анализа характеристик
• Экспертный метод расчёта поправок.