Оценка стоимости земельного участка

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

 

Оценка земли и земельных  участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал  предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных  действующим законодательством. Оценочная  экспертиза проводится в отношении  земель поселений, промышленности и  земель сельскохозяйственного назначения.

 

Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто требуется оценка права  аренды земельного участка. В таком  случае рыночная стоимость права  аренды земельного участка будет  являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для  оценки земельного участка (для его  рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие  коммуникаций, транспортная доступность  и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

 

Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность  присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке  планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости  земли, при условии застройки  участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических  изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов  и данные о ситуации и рельефе  местности, необходимые для прогнозирования  возможного строительства а также  затрат связанных со строительством.

Как правило, когда заходит  речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности  на земельный участок, либо право  аренды.

 

Рыночную стоимость имеют  те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного  времени.

 

Рыночная стоимость права  аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на оцениваемый  объект и целевого назначения земельного участка.

 

Рыночная стоимость права  аренды также зависит от ожидаемой  величины, продолжительности и вероятности  получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени  при наиболее эффективном его  использовании.

 

При оценке земельного участка  в первую очередь учитываются  его местоположение, влияние внешних  факторов и конъюнктура рынка. Кроме  того, принимаются во внимание ожидаемая  величина, срок и вероятность получения  прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном  его использовании, без учета  доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость участка  со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также  изменяется.

Оценка земли (определение  рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

его целевое назначение и  разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;

существующее использование  земельного участка.

 

 

Оценка земли  поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли  сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных  участков в дачных кооперативах и  садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

ПЕРЕЧЕНЬ СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ  ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

1. Целевое назначение  земельного участка.

2. Заказчик, его реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение и расположение  объекта оценки (окружение, транспортная  доступность).

6. Преобладающие способы  землепользования в ближайшей  окрестности.

7. Разрешённое использование.

8. Текущее использование  земельного участка.

9. Физические характеристики  земельного участка (рельеф, площадь).

10. Наличие улучшений,  расположенных в границах земельного  участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие документы,  подтверждающие права на земельный  участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды  с приложениями и расчётом  арендной платы на текущий  год.

12. План земельного участка.

13. Информация о наличии  обременений, построек, сооружений, коммуникаций.