Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

 

Таблица 18 - Согласование результатов оценки

Наименование объекта оценки	Подходы к оценки	Стоимость Объекта оценки	Весовой коэффициент	Стоимость Объекта оценки с учетом весового коэффициента
Двухкомнатная комнатная квартира, расположенная по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1.	Сравнительный	1 165 000	0,8	932 000
	Затратный	374 000	0,2	74 800
	Доходный	¾	¾	¾
Итого:			1,00	1 006 800
Округленная рыночная стоимость объекта оценки, руб.				1 010 000

 

Расчёт стоимости объекта = (Стоимость затратным подходом * удельный вес) + (Стоимость   сравнительным подходом * удельный вес) = (374 000 * 0,2) + (1 165 000 * 0,8) = 1 006 800 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 36 кв. м., расположенной по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1 (5 этаж пятиэтажного многоквартирного, многоподъездного дома), по состоянию на 11 января 2014 года составила  (округленно): 1 010 000   рублей.

(один миллион десять тысяч рублей)

 

МАКЕТ ОБ ИТОГАХ ВЫПОЛНЕННОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

 

Макет отчета об оценке рыночной стоимости

двухкомнатной квартиры

Адрес: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д 82/1, кв.59»

полис по страхованию гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщика № 07705/776/00003/1

(выдан 25.06.2013 г ЗАО «ГУТА-Страхование»)

 

От «11» февраля 2014 г.   г-ке Бутаковой Натальи Борисовне

 

Уважаемая Бутакова Наталья Борисовна.

В соответствии с договором № 5 от 11 января 2014 года, специалист ООО «ОЦЕНКА-М» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59. Оценка проводилась по состоянию на 11 февраля 2014 года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться совершения сделки купли-продажи

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Полная характеристики объекта недвижимости, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех принятых допущений и ограничений. Проведенные далее расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная (выкупная) стоимость квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 82/1, кв.59 по состоянию на 11 января 2014 г. составляет величину (округлено): 1 010 000 рублей

(один миллион десять тысяч  рублей)

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами Некоммерческого партнерства «Межрегиональный Союз Оценщиков» (НП«МСО»).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к оценщику.

 

 

 

 

 

 

 

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

С уважением,

Директор ООО «ОЦЕНКА-М»                                                                Л. В. Долинина

 

 

 

 

 

 

11 СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА

 

 

Оценщик, подписавший настоящий Отчет, удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Оценка имущества была проведена в полном соответствии с нормативными актами, регламентирующими оценочную деятельность в Российской Федерации и стандартов и правил  некоммерческого партнерства «Свободный Оценочный Департамент».

2. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

3. Содержащиеся в Отчете анализ, суждения, мнения, выводы и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах, ограниченных теми условиями, допущениями и ограничениями, которые являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

4. Оценщик не имеет  ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности  в оцениваемом имуществе и  действует непредвзято и без  предубеждения по отношению к  участвующим сторонам.

5. В процессе анализа  данных, ни одно лицо не оказывало  сколько-нибудь существенной помощи  оценщику, подписавшему настоящий  отчет

6. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

7. В своих действиях  Оценщик выступал как независимый  исполнитель.

8. Приведенные в Отчете  факты, на основании которых проводился  анализ, делались предположения  и выводы, были собраны Оценщиком  с наибольшей степенью использования его профессиональных знаний и умений, опыта и являются, на взгляд Оценщика, достоверным и не содержащими фактических ошибок.

9. Оценщик лично производил  осмотр объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Автор отчета: Оценщик: Курпилянский М. И.

 

 

III ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Представленная курсовая работа была написана на тему – «Отчет об определении  рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу  Челябинская область,  г. Магнитогорск, Ленинский район, пр. К. Маркса д.82/1,  кв.59». При написании курсовой работы была поставлена конкретная цель – осуществить оценку и составить отчет об определении рыночной стоимости объекта  жилой недвижимости,  стоимости   двухкомнатной  квартиры, площадью  36  кв. м., расположенной по адресу: 455000  Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д.82/1. В процессе написания данной работы были решены следующие задачи:

• Описана сущность оценки жилья;
• Охарактеризованы методологические подходы к оценки недвижимости;
• Оценена жилую недвижимость затратным, сравнительным подходами и обоснован отказ от использования доходного подхода ( См. п. 5 «Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке Объекта оценки»)
• Проведен сравнительный анализ результатов оценки и получено итоговое заключение о вероятной стоимости Объекта оценки;
• Разработаны предложения по улучшению методики оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.

По итогам проведенных исследований можно сделать такие выводы:

1. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав.

Оценку стоимости недвижимости проводят с целью определить рыночную или иную стоимость объекта недвижимости.

Задача оценки недвижимого имущества является определение стоимости недвижимого имущества, при:

• купле-продаже объектов недвижимости;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• реорганизации предприятий;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
• ликвидации объектов недвижимости;
• сдаче недвижимости в аренду;
• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• принятии управленческих решений;
• составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

При рассмотрении понятия недвижимого имущества было определено, что на сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является Федеральный закон «Об оценочной деятельности». Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законе «Об оценочной деятельности в РФ», кроме того, из смысла закона вытекает, что имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом, также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является выполнение оценки полноправным субъектом оценочной деятельности (независимым оценщиком), имеющим соответствующее образование, застраховавшим свою гражданскую ответственность, действующим на основании и в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ".

В законе об оценочной деятельности также приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.

Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со Федеральными стандартами к оценки. Один из них Федеральный стандарт оценки (ФСО №3) «Требования к отчету об оценке (№254)», утвержденный Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

2. Для определения стоимости Объекта оценки применялись общеизвестные  подходы к оценки рыночной стоимости недвижимости. В настоящее время существует три общеизвестных подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его накопленного износа; Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Структура затратного подхода включает определение стоимости участка земли, как свободного в наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа.
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; Для определения  стоимости оцениваемой недвижимости сравнительным подходом необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки.