Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Структурно работа состоит из трех глав. Первая глава - введение, вторая глава - основная часть, выполненная с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и является наиболее приближенной к отчету оценщика, третья глава – заключение.

В первой главе рассматриваются актуальность оценочной деятельности в России, цель, задачи, объект, предмет, структура курсовой работы, проводится обзор источников информации . Во второй главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, оценивается объект оценки затратным сравнительным подходами, проводится согласование результатов оценки, выдается заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, приводится перечень использованных материалов. Она выполнена с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и является наиболее приближенной к отчету оценщика В третьей главе сделан вывод о значении проделанной работы для профессионального становления по оценочному виду деятельности. В работе приводится список использованных источников информации, приложение к курсовой работе, с копиями документов оценщика, документов на Объект оценки, предоставленных  Заказчиком и фотографии Объекта оценки, как доказательной базы оценки.

Методологической основой курсовой работы являются труды  отечественных авторов в области оценочной деятельности, такие как:

1. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с. В нем рассматриваются главные проблемы оценочной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и отечественного опыта. Представлены методологические положения по оценке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.
2. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)», 2-е издание, ГУ Высшая школа экономики, М. – 2003. В этой книге раскрываются методические основы оценочной деятельности: концепция, базисы, методы оценки и т.п. Проводится анализ основных положений российского законодательства, касающегося оценки недвижимости и организации оценочной деятельности, отечественных и международных стандартов оценки.

Основными источниками информации, использованными в Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, а также данные предоставленные заказчиком.

Нормативно-правовая база:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Определяет понятие объекта недвижимости и что к ним относится.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»  №135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.01.2006 №7-ФЗ. Устанавливает требования к отчету об оценке, оценщику, договору на проведение оценки.
3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1,2,3: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и  требования к проведению оценки (№256)» (Определяет понятие подходов к оценке, устанавливает требования к проведению оценки),«Цель оценки и виды стоимости (№255)»   (Определяет понятие рыночная стоимость), «Требования к отчету об оценке (№254)» (Устанавливает требования к отчету об оценке), (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года).

Справочная литература:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий, ВСН-53-86 (р) / Госгражданстрой. - М.: «Прейскурантиздат», 1988 г.
2. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94. Содержит информацию о  индексах изменения  цен на строительно-монтажные работы и территориальных коэффициентов к ним.
3. Сборника №28 «Укрупнённых показателей восстановительной стоимости  жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для  переоценки основных фондов» (УПВС №28). Содержит информацию о восстановительной стоимости удельной единицы строительно-монтажных работ аналога Объекта оценки в ценах 1969 г.
4. Сборник «Строительные цены по Челябинской области» (ЦелСЦена). Содержит информацию об индексах изменения цен на строительно-монтажные работы по Челябинской области.

Интернет ресурсы по оценочной деятельности:

1. Интернет сайт: dom-khv.ucoz.ru. Содержит информацию об обосновании отказа от применения одного из подходов в оценке объекта оценке.
2. Интернет сайт: tipdoma.com. Содержит информацию об объекте оценке.
3. Интернет сайт: ocenchik.ru. Содержит информацию о методах затратного подхода.
4. Интернет сайт: www.riolux.ru. Содержит   информацию   о   рынке   недвижимости   в
5. г. Магнитогорске.
6. Интернет сайт: kvadroom.ru. Содержит   информацию   о   аналогичных объектах жилой недвижимости.
7. Интернет сайт: citystar.ru. Содержит   информацию   о   аналогичных объектах жилой недвижимости.
8. Интернет сайт:. magnitogorsk.irr.ru. Содержит   информацию   о   аналогичных объектах жилой недвижимости.

Документы заказчика:

1. Договор купли-продажи от 02.05.1998 г. Содержит информацию о переходе права собственности заказчику.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г. Содержит информацию об объекте оценки и о собственнике.
3. Технический паспорт от 28.07.1999 г. Литера А. Содержит информацию об объекте оценки.

 

МАКЕТ ОБ ИТОГАХ ВЫПОЛНЕННОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

 

Макет отчета об оценке рыночной стоимости

двухкомнатной квартиры

Адрес: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 82/1, кв.59»

полис по страхованию гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщика № 07705/776/00003/1

(выдан 25.06.2013 г ЗАО «ГУТА-Страхование»)

 

От «11» февраля 2014 г.   г-ке Бутаковой Натальи Борисовне

 

Уважаемая Бутакова Наталья Борисовна.

В соответствии с договором № 5 от 11 января 2014 года, специалист ООО «ОЦЕНКА-М» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 82/1, кв.59. Оценка проводилась по состоянию на 11 февраля 2014 года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для совершения сделки купли-продажи

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Полная характеристики объекта недвижимости, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех принятых допущений и ограничений. Проведенные далее расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная (выкупная) стоимость квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д.82/1, кв.59 по состоянию на 11 января 2014 г. составляет величину (округлено): 1 010 000 рублей

(один миллион десять тысяч  рублей)

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организацией Некоммерческого партнерства «Межрегиональный Союз Оценщиков» (НП«МСО»).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к оценщику.

 

 

 

 

 

 

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

С уважением,

Директор ООО «ОЦЕНКА-М»                                                                Л. В. Долинина

 

 

 

 

 

 

II ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ  «ОТЧЁТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА».

1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

 

 

Объектом оценки является двухкомнатная квартира общей площадью 33 кв. м., расположенная по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса,  д. 82/1, кв. 59.

Таблица 1 - Основные факты и выводы

 

 

1.1 Номер отчёта  об оценке (порядковый номер  отчёта)	Отчёт №5
1.2 Основание проведения  оценки	Договор № 5 между  Заказчиком Бутаковой Натальей Борисовной и Оценщиком ООО «ОЦЕНКА-М» от 11 января 2014 года.
1.3 Заказчик	Бутакова Наталья Борисовна. Паспорт  серия  85 65 325687, выдан ОВД Ленинского района, г. Магнитогорска, Челябинской области  29.05.2002 г. Адрес жительства: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса  д. 82/1, кв. 59.
1.4 Сведения  о  собственнике	Бутакова  Наталья  Борисовна  проживает  по  адресу  455000, Челябинская  область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса  д. 82/1, кв. 59. Паспорт   серия   85  65  325687, выдан   ОВД   Ленинского  района, г. Магнитогорска, Челябинской области  29.05.2002 г.
1.5 Оценщик [Cм. приложение А]	Ф.И.О	Курпилянский Михаил Иванович
	Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Член СРО Некоммерческое партнерство «Межрегиональный Союз Оценщиков» (НП«МСО»), регистрационный номер №390 в реестре членов  НП «СВОД»  от 30.06.2013 г.
	Номер, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о   профессиональной   переподготовке ПП № 25879, регистрационный № 12145  от 05.06.2013 г., выданный институтом (МВШБ),  «Магнитогорская высшая школа   бизнеса».
	Стаж оценочной деятельности	6 месяцев
	Сведения о страховании гражданской ответственности	Страховой полис страхования гражданской ответственности оценщика №07705/776/00003/1 от 25.06.2013 г., ЗАО «ГУТА-Страхование» (срок действия договора (полиса) с 25.06.2013 года по 25.06.2014 года, страховая сумма 1 000 000 рублей), выдан ЗАО «ГУТА-Страхование».
	Организационно-правовая форма организации, с которой  у оценщика заключен договор	Общество с ограниченной ответственностью  «ОЦЕНКА-М» (ООО «ОЦЕНКА-М»)
	Реквизиты юридического лица (ОГРН, дата присвоения ОГРН), с которым оценщик заключил трудовой договор	ОГРН: 1047420008657 Дата присвоения: 20.08.2004 г. ИНН:7444042326 КПП:744401001

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 1

	Местонахождение юридического лица	455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Грязнова  д. 18
	Контактная информация юридического лица	Телефон: 8 (3519) 47-47-47 Факс: 8 (3519) 31-91-91 E-mail: ocenka.m@gmail.com
Задание на оценку
1.6 Объект оценки [Cм. приложение В]	Жилое помещение (квартира)  площадью 36 кв. м.,  расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв.59
1.7 Имущественные  права на объект оценки	Право собственности
1.8 Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для совершения сделки купли-продажи
1.9 Вид стоимости	В соответствии с целью настоящей  оценки определяется  рыночная стоимость.
1.10  Дата оценки	11  января 2014 года
1.11 Дата составления  отчёта	11 февраля 2014 года
1.12 Форма отчета	Отчёт составлен в письменной форме в соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» №135 - ФЗ от 29.07.1998 г.; ФЗ  №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в РФ».; Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности: ¾ «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»   (ФСО № 1)   от 20 июля 2007 года № 256, ¾ «Цель  оценки   и   виды   стоимости»   (ФСО   №2)   от    20   июля 2007 года № 255; ¾ «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №3) от 20 июля 2007 № 254; Стандартов и правил НП«МСО»: ¾ «Стандарты и правила оценочной деятельности НП «МСО»; ¾ «Правила деловой и профессиональной этики оценщиков (кодекс этики)».
1.13 Состояние представленных  документов	Состояние представленных документов:  удовлетворительное -Свидетельство о государственной  регистрации права серия 56 АК  № 1325987 от 18.08.2010 г  -Технический паспорт  от  28.07.1999 г. Литера А. -Договор купли-продажи  от 02.05.1998 г.
1.14 Допущения и  ограничения на которых должна основываться оценка	Результат оценке действителен только для использования в целях, указанных в договоре на оценку и при выполнении условий данного договора. В случае отступления от указанных условий, стоимость объекта оценки, указанная в данном отчете, считается недействительной
1.15 Существующие  ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано

 

 

Таблица 2 - Результаты оценки стоимости объекта оценки

Подход, применённый к оценке объекта	Результат, руб.	Весовой коэффициент	Взвешенное значение, руб.
Затратный	374 000	0,2	74 800
Сравнительный	1 165 000	0,8	932 000
Доходный	не применялся	¾
Итого (округлено):			1 010 000

 

 

 

 

Таблица 3 - Анализ предоставленной Заказчиком информации

Сопоставление данных об Объекте оценки	Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта оценки, отраженным в документах органов, осуществляющих технический учет и инвентаризацию состава Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о техническом состоянии здания/сооружения).	Технический паспорт на квартиру выдан: ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 28.07.1999 г. Литера А .
Установление данных об обременениях на Объекте оценки	Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременения сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений.	Проведено.   Не установлено
Установление данных  об имуществе, не являющимся недвижимым	Установление наличия / отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества не являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки, улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта)	Проведено.
Установление иных данных  об Объекте оценки	Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки.	Проведено. Отсутствуют.