Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний [5]. Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.  Для применения данного подхода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, количественной оценке износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• Оценка стоимости земельного участка и его благоустройства
• Оценка стоимости строительства объекта (стоимость воспроизводства или замещения)
• Оценка величины общего накопленного износа;
• Суммирование стоимостей земельного участка и стоимости строительства объекта уменьшенную  на величину износа.

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

 

=+

 

где

- стоимость объекта оценки в текущих ценах, руб.

 – стоимость  земельного участка, руб.

 – стоимость  улучшений (ПВС или ПСЗ)

- накопленный износ, %

Соо определяется как полная восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Затратный подход к оценке недвижимости  включает методы:

• Индексный метод
• Метод сравнительной единицы
• Метод разбивки по компонентам
• Сметный метод [12].

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати [12].

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога

(1 куб. м, 1 кв. м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта [12].

В затратном подходе при определения стоимости объекта оценки используются полная восстановительная стоимость (ПВС) и полная стоимость замещения (ПСЗ).

Полная восстановительная стоимость -сумма издержек (затрат) на строительство точной копии оцениваемого объекта [12].

Полная стоимость замещения-стоимость нового объекта недвижимости с идентичными  функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования [12].

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые издержки – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем виде включают в себя:

• Стоимость строительных материалов, изделий их доставки и хранения;

• Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, оборудования и их амортизация, также  затраты на аренду строительных машин, механизмов и оборудования, если не все основные средства находятся в собственности строительной компании;

• Основную заработную плату строительных рабочих, руководителей;

• Затраты на отчисления из заработной платы;

• Стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

• Прибыль и накладные расходы подрядчика;

• Прочие затраты (транспортирование лишнего грунта, на вывозку земли, мусора и снега с территории строительства и т.д.)

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• Затраты на подготовку территории строительства;

• Затраты на проектные и изыскательские работы;

• Затраты на авторский надзор

• Затраты на содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия;

• Затраты на авторский надзор;

• Прочие затраты (маркетинговые, страховые и рекламные расходы; прибыль застройщика (инвестора));

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчёты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

1. Пересчётом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

2. Путём составления восстановительной стоимости на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из трех способов:

• По укрупнённым сметным нормативам (метод разбивки по компонентам);

• По сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

• По укрупнённым показателям восстановительной стоимости (метод сравнительной единицы)

Рыночная стоимость замещения, определяемая по затратному подходу, с  применением метода сравнительной единицы, рассчитывается по формуле:

 

 

 

где

– рыночная стоимость, руб.;

– полная стоимость замещения объекта недвижимости, руб.;

– накопленный совокупный износ, %.

Полная стоимость замещения объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

 

 

 

где

- удельный показатель стоимости замещения сравнительной единицы по соответствующим сборникам;

- коэффициент, учитывающий средние затраты на плату за подключение к сетям (1,1);

- коэффициент, учитывающий средние затраты на отчисления городу (0,18);

- коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (1,3);

- коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость 1,18).

- Общая площадь объекта,  м2.

Рыночная стоимость воспроизводства, определяемая по затратному подходу, с  применением метода сравнительной единицы, рассчитывается по формуле:

 

 

 

где

– полная восстановительная стоимость;

- базовая восстановительная стоимость  в ценах 1969 г.;

- произведение поправочных коэффициентов, на отличия между Объектом оценки и аналогом Объекта оценки;

- коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

- коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

- индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Как правило, данные справочников отличаются от объекта оценки, поэтому в эту формулу вводится поправочные коэффициенты:

•  коэффициенты, учитывающие несоответствие данных технического паспорта оцениваемой недвижимости, аналогичных данным сравнительной единицы;
• коэффициенты, учитывающие несоответствие оцениваемой недвижимости выбранному аналогу из справочника;

 

Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

 

 

 

где

- базовая восстановительная  стоимость;

- строительный объем объекта недвижимости.

- восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога Объекта оценки

 

Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

 

 

 

где

- индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.;

- индекс перехода  от цен 1984 г. к ценам 2014 г.;

 

Преимущества затратного подхода:

• При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
• Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
• Обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• Оценка зданий специального назначения;
• При оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• Анализ эффективности использования земли;
• Решение задач страхования объекта;
• Решение задач налогообложения и другие преимущества [10].

Недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений.
• Проблематичность оценки земельных участков в России, несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;
• Отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);
• Улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;
• Затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов и другие недостатки [10].

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [5]. Этот подход основывается на принципе ожидания, по которому текущая стоимость объекта есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с объектом оценки. Он утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его потенциальная способность приносить доход в будущем. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации или сдачи в аренду и дохода от возможной продажи в конце периода владения (реверсии). Используя доходный подход, Оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает методы:

• метод прямой капитализации (МПКД)
• метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) [10].

Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации [12].

Ставка капитализации () представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Метод дисконтирования денежных потоков - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения. Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов [12].

Ставка дисконтирования – отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки [5].

Рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации определяется по формуле:

 

 

 

где

- рыночная стоимость  объекта оценки, руб.;

- чистый операционный  доход, рублей;

- ставка (коэффициент) капитализации

Рыночная стоимость объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков определяется по формуле: