Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Правобережье города Магнитогорска характеризуется более развитой инфраструктурой, здесь проживает большая часть населения города (90,4 %). На левом берегу реки Урал расположены почти все промышленные предприятия, что является причиной ежедневного потока населения  правобережной части города, до мест работы. Большую часть левого берега занимает металлургический комбинат и его дочерние предприятия. Левобережье состоит из 6-ти кварталов образующих районный центр [13].

 

Таблица 5 - Основные социальные показатели районов города Магнитогорска

Район	Численность населения, чел.	Площадь, кв. км.	Плотность населения, чел./кв. км.	Протяженность улиц, км.
Ленинский	104 019	108,5	958	452
Правобережный	111 582	54,46	2687	118
Орджоникидзевский	193 365	242,35	798	412

 

 

 

Ленинский район

Ленинский район считается одним из престижных районов, В нем проживает около 105 тыс. человек. Основная застройка района – это дома «хрущевки» (район Вокзала) и «сталинские дома» 2,3,4,5-этажные. Жилая застройка представлена как индивидуальными, так и многоэтажными домами. Застройка сочетает дома, построенные  40-50 лет назад с современными коттеджами, расположенными в поселке Крылова. (западная часть района)

Ленинский район характеризуется развитой инфраструктурой.  На территории района расположен аквапарк «водопад чудес», ТРЦ «Jazz mall», ДЦ «Альфацентр», дворец культуры имени Орджоникидзе, театр Оперы и балета, РЦ «Джага-джага», НК «Премьер», Центральный стадион, Манеж, и множество парков и сквериков. Также в этом районе расположен Магнитогорский Государственный Технический Университет. На территории района расположены крупные магазины самообслуживания, магазины бытовой техники, учебные заведения. Все крупные покупки совершаются жителями микрорайона в центре города, либо в своем микрорайоне.  Главные улицы этой части района – проспект Ленина, проспект Карла Маркса, ул. Советская, ул. Гагарина, ул. Ленинградская, ул. Комсомольская, ул. Московская,  ул. Вокзальная.  По ним проходят основные маршруты общественного транспорта – трамваи, автобусы, маршрутные такси [13].

 

Правобережный район

В Правобережном районе проживает около 111 тыс. человек. Ленинский район является самым плотно населенным в городе и практически полностью состоит из 4,5-этажных домов с квартирами «хрущевской» и «брежневской» планировки.. Так же начиная с центральной части района по проспекту Ленина, проспекту К. Маркса до ул. Завенягина расположены 9-этажные дома с квартирами «улучшенной» планировки.

Данный район характеризуется развитой инфраструктурой.  В данном районе размещен Административно-деловой и центр города: администрация города Магнитогорска, несколько офисных зданий, банки, два кинотеатра «Современник», и «Партнер», Цирк, Администрация города, а также банки, РУ «Бумеранг», Центральная городская ярмарка.  Также в этом районе расположен Магнитогорский Государственный Университет. расположены ТЦ, крупные магазины самообслуживания, магазины бытовой техники, учебные заведения, поликлиники,  спортивный комплекс – Ледовый дворец.

Главные улицы этой части района – пр. Ленина, пр. Карла Маркса, ул. Советская, ул. Гагарина, ул. Грязнова, ул. Завенягина. По ним проходят основные маршруты общественного транспорта – трамваи, автобусы, маршрутные такси. Все крупные покупки совершаются именно в этом микрорайоне [13].

 

Орджоникидзевский район

Орджоникидзевский район — старейший и крупнейший район г. Магнитогорска, который расположен как на правом, так и на левом берегу реки Урал. Территория Орджоникидзевского района составляет 230 кв. км. В ее составе левобережье занимает 168 кв. км., правобережье — 46 кв. км. и пруд — 16 кв. км. Занимая две трети части города. Орджоникидзевский район больше Правобережного почти в шесть раз и Ленинского района в 2,2 раза. В левобережной части района расположены почти все промышленные предприятия города.

Численность населения района составляет 193,4 тысяч человек, что равняется населению г. Миасса с пригородом. Из них на левом берегу проживает 39,8 тысяч человек, на правом — 153,6 тысяч человек [13].

 

 

 

 

 

 

Правый берег Орджоникидзевского района

Считается достаточно престижным районом. Жилая застройка представлена как индивидуальными, так и многоэтажными домами. Застройка сочетает дома, построенные  20-30 лет назад 5,9-ти и  многоэтажные, а так же современные коттеджи, расположенные в поселках  Хуторки, Радужный, Прибрежный – это южная часть района.

Данный район характеризуется развитой инфраструктурой. На территории района расположены РЦ «Магнит», детский театр «Буратино», крупные ТЦ, крупные магазины самообслуживания, магазины бытовой техники. Все крупные покупки совершаются жителями микрорайона в центре города, либо в своем микрорайоне. Других социально важных объектов в этом районе нет. Главные улицы этой части района – пр. Ленина, пр. Карла Маркса, ул. Советская, ул. Труда, ул. 50 лет Магнитки. По ним проходят основные маршруты общественного транспорта – трамваи, автобусы, маршрутные такси. Торговля развита очень хорошо [13].

 

Левый берег Орджоникидзевского района

Представлен преимущественно промышленными предприятиями (примерно 65). Жилая застройка представлена как индивидуальными, так и 2,3,4-х этажными домами, построенными 40-50 лет назад. Данный район характеризуется развитой инфраструктурой. Главные улицы этой части района – Магнитная, ул. Кирова, пр. Пушкина, ул. Чкалова, ул. Ярославского, ул. Маяковского. По ним проходят основные маршруты общественного транспорта – трамваи, автобусы, маршрутные такси [13].

 

Средняя цена за 1 кв. м. жилой недвижимости по районам Магнитогорска

В июле 2013 магнитогорский рынок недвижимости показал, что динамика снижения цен замедлилась, и произошел незначительный рост стоимости квадратного метра: в июне средняя стоимость 1 квадратного метра по городу составляла 33 040 рублей, в июля – 33 680 рублей. Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим отделом АН «Рио-Люкс», за июль показал +1,9%.

Реакция рынка на коррекцию цен оказалась довольно предсказуемой. Наибольший рост показали недорогие квартиры, а наиболее медленно растут цены на современные многокомнатные квартиры и «сталинки». Дорогое жилье более инертно и медленнее реагирует на перемены рынка.

Аналогичная картина наблюдается также и в плане комнатности квартир, и по географии. Так, меньше всего изменились цены на многокомнатные квартиры (+1,12%), наибольший прирост показали двухкомнатные квартиры (+3,25%), «однушки» оказались в серединке.(+1,43%).

Среди районов Магнитогорска максимальный прирост показал Ленинский район (+2,8%), Правобережный район, как и прежде, остается самым доступным (+0.9%). Орджоникидзевский район традиционно самый востребованный среди покупателей новостроек и жилья повышенной комфортности (+2,1%).

Как уже не раз отмечал аналитический отдел АН «Рио-Люкс», в условиях умеренной нестабильности в экономике и в финансовой сфере недвижимость выступает защитным активом. Причем в недвижимость вкладывают не только с целью инвестиций, но и население также начинает торопиться с решением квартирного вопроса и вложением сбережений [13].

 

 

 

 

 

Рис. 1 - График стоимости кв. м. в Ленинском районе г. Магнитогорска

Рис. 2 - График стоимости кв. м. в Правобережном  районе г. Магнитогорска

Рис. 3 - График стоимости кв. м. в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска

 

Объекты недвижимости остаются по-прежнему самым не ликвидным товаром. Основную часть строящегося рынка жилья составляют типовые и серийные проекты. Первичный рынок жилья в городе начал активно развиваться последние лет шесть, благодаря ипотечным программам и инвестиционным компаниям. Средняя стоимость 1 кв. м. новостроек находится в диапазоне от 34 000 до 36 000 рублей, все зависит от качества отделки сдаваемых квартир. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% от общего объёма застройки. Элитное жильё и квартиры повышенной комфортности представлены на рынке в основном в домах старого фонда  (Ленинский район), а также в домах повышенной комфортности с нестандартной планировкой квартир, расположенных в южной части города. В тоже время повышенный спрос наблюдается на квартиры типовой застройки (брежневки, хрущевки и т. д), так как их стоимость по сравнению с новой застройкой значительно ниже.

Вопрос улучшения жилищных условий является одной из самых острых и волнующих сегодня проблем для большинства граждан России. На сегодняшний день лишь очень незначительная часть семей, желающих приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия, могут позволить себе  это сделать, опираясь лишь на собственную материальную базу, не прибегая при этом к помощи каких-либо дополнительных источников финансирования.

Опираясь на мировой опыт можно констатировать, что самым приемлемым выходом в этой ситуации  является ипотечное кредитование, в последние годы ипотечное жилищное кредитование в нашей стране получает широкое распространение, является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

 

 

 

 

 

 

 

7 ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

7.1 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

Описание объекта оценки произведено на основании информации Заказчика, технической документации, визуального осмотра и непосредственного обследования, инструментальных измерений объекта оценки. Объект оценки представляет собой: 2-хкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 82/1, кв. 59. Более подробная информация представлена в таблицах 6-10 [Cм. приложение Б].

 

Таблица 6 - Описание местоположения Объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Местонахождение	Центр города, пр. К. Маркса д. 82/1, кв.59
Удалённость от центра	В центре города
Выход на крупные автомагистрали	Свободный
Особенности экологии района	Хорошее
Транспортная доступность (субъективная оценка)	Отличная
Качество и состояние дорог  (субъективная оценка)	Асфальтированные, хорошее
Территориальное зонирование	Жилая зона
Преобладающий тип застройки	Многоквартирные, многоподъездные жилые дома
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города приведено в Приложении «В»

 

 

Таблица 7 – Ближайшее окружение Объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Типичное использование окружения	Жилое
Основной тип застройки	Уличная
Качество застройки	Дома старого фонда
Этажность застройки	5
Социальная инфраструктура	Близлежащее окружение: - 100м до ближайшей аптеки: Уралмедсервис;, Центральный рынок (~306 м), МГТУ  им. Носова (~1500 м), -200 м до средней общеобразовательной школы №6, -700 м до детского диагностического центра, -600 м до  многопрофильного медицинского центр «Промедика», -450 м до Магнитогорского драматического театра им. А.С. Пушкина, -700 м до Магнитогорской картинной галереи, -1200 м до , аквапарка Водопад Чудес, 3000  м до банно-оздоровительного комплекса «Купала» -1000 м до развлекательного  комплекса Бумеранг.
Объекты повышенной опасности	ОАО «ММК», заводской пруд
Благоустройство территории	Дороги, тротуары, освещение, озеленение, дренажная система, ливневая канализация

 

 

 

7.2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Таблица 8 - Общая характеристика Объекта оценки

Показатели	Описание или характеристика объекта оценки
Сегмент рынка недвижимости	Жилая недвижимость
Регион	Челябинская область
Город	Магнитогорск
Район	Ленинский
Адрес	пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59
Юридическое описание квартиры	Полная собственность
Обременения	Не установлены

 

 

Таблица 9 - Характеристика здания, в котором находится Объект оценки

Показатель		Описание или характеристика объекта оценки
Тип здания; серия дома		Многоквартирный, многоподъездный жилой дом; «Поздняя брежневка»
Назначение (текущее использование)		Жилое (постоянное проживание)
Год постройки		1988 г.(со слов заказчика)
Год ввода в эксплуатацию		1988 г. .(со слов заказчика)
Год последнего ремонта		Не проводился
Количество этажей здания		5
Состояние подъезда		Удовлетворительное
Группа капитальности		I
Организация помещений		Секционная
Наличие подвала		Есть
Наличие чердака		Есть
Подземная этажность		1
Нормативный срок службы, лет		150
Наружные стены (материал)		Железобетонные блоки
Износ, %		»19
Техническое состояние здания		Хорошее
Стоянка личного автотранспорта		Стихийная (ограниченное количество парковочных мест возле дома)
Конструктивные элементы	Фундаменты	Ленточные крупноблочные
	Стены	Железобетонные, блочные
	Перекрытия	Железобетонные плиты
	Кровля	Рулонная
	Полы	Дощатые
	Дверные проемы	Деревянные
	Оконные проемы	Пластиковые
	Отделка	Стены оштукатурены, потолок побелен
	Лестницы (прочие)	Железобетонные
Системы инженерного обеспечения	Электроснабжение	Центральное, скрытая проводка
	Система отопления	Центральное
	Водопровод	Горячая и холодная вода, центральное
	Канализационная сеть	Центральная, общесплавная
	Газоснабжение	Центральное
	Вентиляция	Естественная
	Телефон	Отсутствует
	Телевидение	Кабельное
Дополнительные постройки		Отсутствуют
Источник получения информации		Визуальный осмотр, собеседование с заказчиком
Дата получения информации		11.01.2014 г