Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Курпилянский М. И. гр. СЗиК-11-1, III курс, курсовая работа

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова»

Многопрофильный колледж

 

 

 

 

ПЦК «Экономика,  бухгалтерский учет и земельно-имущественные отношения»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПМ. 04 Определение стоимости недвижимого  имущества

МДК.04.01  Оценка недвижимого имущества

Т.04.01.02 Оценка земли и недвижимого имущества

 

 

Специальность 120714 Земельно-имущественные отношения

 

 

На тему: «Составление отчета об определении  рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу  Челябинская область,  г. Магнитогорск, Ленинский район, пр. К. Маркса д.82/1,  кв.59»

 

 

 

 

Исполнитель:	Курпилянский Михаил Иванович, студент III курса, гр. СЗик-11-1
Руководитель:	Гаврилова В.Г., преподаватель ФГБОУ ВПО «МГТУ» Многопрофильного колледжа.

 

 

 

 

                           

Работа допущена к защите  «_____» __________2014 г. _______________

Работа защищена «_____»___________2014 г. с оценкой ______________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Магнитогорск, 2014 г.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова»

Многопрофильный колледж

 

ПЦК Экономика, бухгалтерский учет и земельно-имущественные отношения

 

ЗАДАНИЕ НА КУРСОВУЮ РАБОТУ

 

Тема: «Отчет об определении  рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу  Челябинская область,  г. Магнитогорск, Ленинский район, пр. К. Маркса д.82/1,  кв.59»

Студенту: Курпилянскому Михаилу Ивановичу.

 

В соответствии с требованиями  ФЗ РФ  «Об оценочной деятельности»,   ФСО № 1, 2, 3, статистических и аналитических материалов определить рыночную стоимость самостоятельно выбранного объекта оценки с рассмотрением  указанных вопросов:

w Основные факты и выводы: идентификация объекта оценки, результаты оценки, полученные с применением различных подходов, итоговая величина стоимости; Задание на оценку; Сведения о заказчике и оценщике;

w Допущения и ограничительные условия;

w Применяемые стандарты, используемая терминология;

w Последовательность процесса оценки;

w Описание общеизвестных оценочных подходов и соответствующих методов   оценки, выбор методов, обоснование  отказа от применения;

w Краткий обзор состояния рынка недвижимости  в  г. Магнитогорске, анализ ценообразующих факторов;

wОписание и анализ объекта: количественные и качественные  характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, текущем  использовании, физических свойствах,  износе, устареваниях;

w Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки;

w Расчёт стоимости объекта общеизвестными подходами;

wСогласование результатов, заключение об итоговой величине стоимости;

wСертификат качества;

wСписок использованных  источников.

Приложения

Срок сдачи: «____» ________________ 2014 г.

Руководитель: ________________________ / Гаврилова В.Г. /

Задание получил: _____________________ /Курпилянский М. И./

 

 

 

 

 

 

 

Магнитогорск, 2014

 

РЕЦЕНЗИЯ НА КУРСОВУЮ РАБОТУ

 

 

Курсовая работа по Т.04.01.02 «Оценка земли и недвижимого имущества» МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»  на тему «Составление Отчёта об определении  рыночной стоимости  двухкомнатной  квартиры, расположенной  по  адресу  Челябинская область,

 г. Магнитогорск, Ленинский  район, пр. К. Маркса, д. 82/1, кв. 59, площадью 36 м2», находящейся в многоквартирном доме 1988 г. ввода в эксплуатацию, студента III курса   по специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения»       

Курпилянского  Михаила  Ивановича

выполнена в соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», ФСО и стандартами и правилами саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства «Межрегиональный Союз Оценщиков».

Работа состоит из введения, основной части, заключения, списка использованной литературы, приложения с договором, страховым полисом, правоустанавливающими документами, техническим паспортом на жилое помещение, фотографиями объекта оценки.

Во введении определена актуальность курсовой работы по освоению оценочной деятельности, объект и  предмет, заявлены цель и  задачи работы, описана структура, использованные источники информации.

Основная часть максимально приближена к профессиональному отчёту, состоит из аналитической составляющей (анализ рынка, предъявленных документов на полноту и достоверность, освещены понижающие и повышающие факторы влияния на стоимость, произведён отбор необходимой информации, описана процедура оценки, дан анализ подходов, применён понятийный аппарат и т.д.). Расчётная составляющая произведена с применением оценочных  подходов и соответствующих методов, полученные результаты согласованы и приведены к итоговой величине по средневзвешенным коэффициентам.

В заключении сделан вывод о значении проделанной работы для профессионального становления. 

Курсовая работа является:

• актуальной, соответствует современному состоянию и перспективам развития оценочной услуги

• носит исследовательский характер

• содержит теоретическую и расчетную части

• представляет самостоятельное исследование проблемы с применением нормативно-правовыхактов и других источников информации по оценочной деятельности

• свидетельствует о добросовестности студента при выполнении задания.

Содержание курсовой работы говорит о том, что автор является грамотным специалистом, умеющим работать со специальной литературой, способным конкретизировать и формализовать поставленную задачу и решить ее практически.

В целом следует отметить достаточный уровень самостоятельности, своевременность  выполнения работы,  осознанного отношения к изучению оценочного вида деятельности. Тема курсовой работы раскрыта глубоко и полно, с применением затратного и сравнительного подходов и обоснованием отказа от применения доходного подхода. Цель и задачи работы достигнуты. Работа имеет характер законченного исследования, что позволяет оценить ее на "отлично".

 

 

Оценка               отлично

Руководитель:_______________ Гаврилова В.Г.

 

Дата  28 февраля 2014 г.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

I Введение…………………………………………………………………………………..……………		5
Макет об итогах выполненной оценочной деятельности…………………………….…………..		8
II Основная часть «Отчёт об определении стоимости недвижимого имущества»……..……...		9
1	Основные факты и выводы…………………………………………………...…………………	9
2	Допущения и ограничительные условия……………………………………………………….	12
3	Применяемые стандарты, используемая терминология……………………………………..	13
4	Последовательность процесса оценки…………………………………………………………..	15
5	Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке Объекта оценки………..…………………………………………………………………………...	17
6	Анализ состояния рынка недвижимости в  г. Магнитогорске………………………………	25
7	Описание и анализ Объекта оценки:……………………………………………………………	30
7.1	Анализ местоположения Объекта оценки………………………………………………………...	30
7.2	Описание Объекта оценки………………………………………………………………………….	31
7.3	Техническое состояние Объекта оценки…………………………………………………………..	33
8	Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки……………...……..	34
9	Расчёт  рыночной стоимости двухкомнатной  квартиры……………………………...…….	35
9.1	Расчёт рыночной стоимости квартиры затратным подходом……………………………………	35
9.2	Расчёт рыночной стоимости   квартиры  сравнительным подходом………………………...….	38
10	Согласование результатов,  вывод об итоговой  стоимости…………………………………	41
11	Сертификат качества……………………………………………………………………………..	43
III Заключение……………………………………………………………………………………….....		45
Список использованных источников………………………………………………………………..		48
Приложение…………………………………………………………………………………………......		50
А. Копии документов оценщика……………………………………………………………………….		50
Б. Копии документов на Объект оценки, предоставленных  Заказчиком…………………………...		53
В. Фотографии Объекта оценки………………………………………………………………………..		55
Г. Копии документов по оценочной деятельности................................................................................		62

 

 

 

 

 

 

 

 

I ВВЕДЕНИЕ

 

 

Переход России от командной к рыночной экономике возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Это привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Собственники, в  свою очередь, стали совершать сделки со своим имуществом, формируя тем самым гражданский оборот. У каждого собственника, который задумывался реализовать свои права, возникает много вопросов. Они определяют актуальность оценочной деятельности в России, которая была связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость недвижимости, в стране с переходной экономикой, довольно сложно, т.к. необходимо учесть высокие риски, характерные для формирующихся рынков.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. С проблемой определения стоимости сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов недвижимости и прав собственности. Это реализуется  на рынке недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки. И ни одному блестящему уму за всю историю человечества от Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены. Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина - стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость. В связи с необходимостью проведения оценки стоимости объектов недвижимости и прав собственности, стали находить применение современные стандарты оценки объектов недвижимости и прав собственности для решения вышеуказанной задачи. Эту задачу выполняет оценщик.

Оценочная деятельность регулируется нормативно-правовыми актами. К ним относятся: Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в РФ» определяющий правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, Федеральный  стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и  требования к проведению оценки» определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, Федеральный  стандарт оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости» раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, и другие Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).

Оценщик в своей профессиональной деятельности должен руководствоваться этими и другими нормативно-правовыми актами по оценочной деятельности в РФ.

Цель курсовой работы: осуществить оценку и составить отчет об определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, стоимости   двухкомнатной  квартиры, площадью  36  кв. м., расположенной по адресу: 455000  Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д.82/1

Задачи курсовой работы:

1. Описать сущность оценки жилья;
2. Охарактеризовать методологические подходы к оценки недвижимости;
3. Оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным, доходным подходами;
4. Провести сравнительный анализ результатов оценки и получить итоговое заключение о вероятной стоимости Объекта оценки;
5. Разработать предложения по улучшению методики оценки рыночной стоимости жилой недвижимости;

Объект курсовой работы – экономическая оценка объекта  жилой недвижимости.

Предмет курсовой работы – обоснование на основе общеизвестных подходов и методов оценки рыночной стоимости   двухкомнатной квартиры, площадью 36 кв. м., расположенной   по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д.82/1, кв.59 по состоянию на 11 января 2014 года.

В курсовой работе использовались следующие методы исследования: анализ, аналогия, сравнение, метод измерения.

Анализ – метод познания при помощи расчленения или разложения предметов исследования на составные части. Этот метод исследования используется при анализе состояния рынка недвижимости в городе Магнитогорске, описании и анализе Объекта оценки, при определении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки.

Аналогия – метод, посредством которого достигается знание о предметах и явлениях на основании того, что они имеют сходство с другими. Использовался в расчёте рыночной стоимости   квартиры  сравнительным подходом.

Сравнение - это установление различия между объектами материального мира или нахождение в них общего. Данный метод исследования был использован в расчёте рыночной стоимости   квартиры  сравнительным подходом.

Метод измерения - приём или совокупность приёмов сравнения измеряемой физической величины с  величиной, принятой за единицу, хранящуюся в техническом средстве (средстве измерений). Метод измерения используется по определениии технического состояния Объекта оценки.

Синтез - процесс соединения или объединения ранее разрозненных вещей или понятий в целое или набор. Используется при согласовании результатов в сравнительном подходе