Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

 

 

Вывод:

Здание, расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, проспект К. Маркса, д. 82/1, в котором находится Объект оценки, жилое помещение (квартира)  площадью 36 кв. м., было введено в эксплуатацию в 1988 году и относится к серии  «Поздних брежневок».

Расчёт рыночной стоимости  затратным подходом Объекта оценки проводится методом сравнительной единицы (1м3) с применением Сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС №28). Цена, полученная с применением этого сборника, соответствует ценам 1969 года, поэтому применялся индекс перехода  к ценам 1984 года и индекс перехода к настоящим ценам, помимо них применялся  территориальный коэффициент удорожания сметной стоимости по Челябинской области, учитывалась прибыль предпринимателя (30 %) и налог на добавленную стоимость (18 %).

В итоге  стоимость Объекта оценки в текущих ценах составила (округленно): 461 000 (четыреста шестьдесят одна тысяча) рублей . При износе здания около 19 % остаточная стоимость составила (округлено): 374 000   рублей.

(триста семьдесят четыре тысячи рублей).

Стоимость полученная затратным подходом является некорректной по следующим причинам:

• Стоимость полученная затратным подходом не эквивалентна рыночной;
• Воспроизводство Объекта оценки с такими затратами невозможно;
• В данном случае не работает вся модель затратного подхода: Нет стоимости земельного участка.

На стоимость Объекта оценки влияли повышающие и понижающие коэффициенты. Понижающим коэффициентом является отсутствие домашнего телефона в Объекте оценке. К повышающим коэффициентам относятся высота потолков в объекте оценки и наличие телевидения. Кроме повышающих и понижающих коэффициентов на стоимость объекта оценки повлиял и поправочный коэффициент на климатический район, в котором находится Объект оценки.

 

 

9.2 РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ   КВАРТИРЫ  СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

 

 

При расчете рыночной стоимости квартиры использовался метод прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости имущества на основе данных о недавних продажах такого имущества.

Процесс использования этого метода - подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Для оценки стоимости объекта  в рамках сравнительного подхода были проведены исследования и анализ рынка жилой недвижимости города Магнитогорска. В данном отчете оценщиком в качестве объектов-аналогов рассматривались двухкомнатные - квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры и были выбраны пять аналогов.

Для удобства анализа данных по объектам-аналогам информация представлена в таблице 15

 

Таблица 15 - Описание объектов - аналогов

№ п/п	Адрес	Описание	Площадь, м2	Стоимость, руб.	Источник информации
1	Ул. Октябрьская, д. 28	Квартира расположена  на четвертом этаже в пятиэтажном доме,  сан. узел. – совмещенный, есть балкон	43	1 420 000	Интернет сайт: kvadroom.ru
2	Пр. Карла Маркса, д.45.	Квартира расположена  на  первом этаже в пятиэтажном доме, сан. узел. – совмещенный, балкона нет.	44	1 300 000	Интернет сайт: magnitogorsk.irr.ru
3	Ул. Набережная,        д. 22/1	Квартира расположена  на  втором  этаже  в пятиэтажном доме, сан. узел. – совмещенный, балкон есть.	44	1 500 000	Интернет сайт:  citystar.ru
4	Ул. Октябрьская,  д. 16	Квартира расположена  на  втором  этаже  в четырехэтажном доме, сан. узел. – совмещенный, балкон есть.	45	1 500 000	Интернет сайт:  magnitogorsk.irr.ru
5	Ул. Октябрьская,  д. 26	Квартира расположена  на  четвертом  этаже  в пятиэтажном доме, сан. узел. – совмещенный, балкон есть.	43	1 420 000	Интернет сайт:  magnitogorsk.irr.ru

 

 

 

 

 

 

Таблица 16 - Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу  (корректировочная таблица)

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
Местоположение	Хорошее	Подобное	Хуже +1%	Подобное	Подобное	Подобное
Этаж расположения	5/5	4/5 -2%	1/5	2/5 -2%	2/4 -2%	4/5 -2%
Наличие    раздельного   сан. узла	+	- +3%	- +3%	- +3%	- +3%	- +3%
Наличие балкона	-	+ -4%	-	+ -4%	+ -4%	+ -4%
Количество  м2	36	43	44	44	45	43
Стоимость объекта оценки, руб.	-	1 420 000	1 300 000	1 500 000	1 500 000	1 420 000
Итоговая корректировка, %	-	-18 %	- 13,5 %	- 20.5 %	- 19 %	- 18 %
Скорректированная стоимость объектов аналогов, руб.	-	1 164 400	1 124 500	1 192 500	1 215 000	1 164 400

 

 

Упорядочение ряда (расположение по возрастающей): 1 124 500 – 1 192 500 – 1 215 000 – 1 164 400 – 1 164 400

1. Медианное значение (серединное значение): 1 192 500 руб.
2. Среднее значение (среднее арифметическое): 1 124 500 + 1 192 500 + 1 215 000 + 1 164 400 + 1 164 400 / 4 = 1 172 160 руб.
3. Модальное значение (модное, повторяющееся): 1 164 400 руб.
4. Стоимость объекта аналога (ОА) близкого к характеристикам Объекта оценки (ОО), составляет 1 124 500 руб.

 

 

 

где

- медианное значение;

- среднее значение (среднее арифметическое);

- модальное значение (модное, повторяющееся);

- стоимость объекта аналога  (ОА) близкого к характеристикам Объекта оценки.

 

1 163 390

 

Итого  стоимость  двухкомнатной квартиры,  расположенной по адресу г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59 составляет 1 163 390 руб.

Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимостью двухкомнатной  квартиры,  расположенной по адресу  г. Магнитогорск, пр. К. Маркса,  д. 82/1, кв. 59 составляет (округлено) 1 165 000  руб.

Для определения значения средней рыночной стоимости квартир – аналогов на дату оценки на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен в границах рынка квартир – аналогов в г. Магнитогорске:

 

 =

 

где

 – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир – аналогов (n);

- выборка значений рыночных цен;

 – средняя рыночная стоимость квартир – аналогов на дату оценки, руб.

 

 

 

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдением однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n£30). Коэффициент вариации (V) как относительное квадратическое отклонение от средней величины. Коэффициент вариации  рассчитывается  по формуле:

 

 

 

где

- стоимость Объекта  оценки;

- выборка значений рыночных  цен;

n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир  – аналогов (n).

 

 

 

Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. В нашем случае V = 0,24.

 

 

 

 

 

 

 

 

10 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ВЫВОД ОБ ИТОГОВОЙ  СТОИМОСТИ

 

 

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик применил  сравнительный, затратный подход и обосновал отказ от использования доходного подхода. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов.

Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Существует два метода согласования результатов: метод экспертных оценок и метод анализа иерархий. Метод экспертных оценок основан на личных суждениях Оценщика о весомости того или иного подхода.

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений Оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

В настоящей оценке при согласовании результатов оценки Оценщик применял метод экспертных оценок.

Затратный подход позволяет определить затраты на восстановление нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа, но не учитывает конъектуру рынка. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. В данном случае, в учебных целях, расчет стоимости квартиры затратным подходом применялся с присвоенным ему весовым коэффициентом 0,2.

Подход сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщика, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом. Сравнительный подход в данном случае применялся с присвоенным ему весовым коэффициентом 0,8.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы на много лет вперед. Отсутствие надежной информации о будущем развитии рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода. Доходный подход в данном отчете не применялся.

 

Таблица 17 – Определение весовых коэффициентов

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход
1	Достоверность информации	0,2	0,80
2	Полнота информации	0,35	0,65
3	Допущения принятые в расчетах	0,20	0,80

 

 

Продолжение таблицы 17

4	Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя	0,2	0,8
5	Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,2	0,8
6	Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта оценки	0,2	0,8
7	Весовые показатели достоверности подхода	0,22	0,78

 

В результате вышеприведенного анализа оценщики получили следующие весовые коэффициенты при оценке рыночной стоимости квартиры:

• Затратный подход – 0,2
• Сравнительный подход – 0,8;
• Доходный подход – не применялся.

Затратный подход имеет меньший весовой коэффициент и принимается равным 0,3 (30 %), так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов, приводит к превышению цен продаж над издержками на строительство.

Сравнительный подход имеет наибольший весовой коэффициент и принимается равным 0,7 (70 %), потому что расчет стоимости проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов.

Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по весовым коэффициентам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами (см. табл. 18).