Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами. А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

3. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки рамках данной работы использовалось только два подхода из трех общеизвестных подходов - затратный подход (метод сравнительной единицы) и сравнительный подход (метод сравнения продаж). Доходный подход в данной работе не использовался, поэтому был обоснован отказ от использования доходного подхода. По результатам проведенных исчислений  метод сравнительной единицы в затратном подходе оказался не достаточно достоверным. Методом сравнительной единицы результат составил 374 000 руб. (затратный подход), методом   сравнения      продаж  результат     составил 

1 165 000 руб. (сравнительный подход).

4. По результатам проведенной работы итоговая стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной   по   адресу  Челябинская область,   г. Магнитогорск,    Ленинский   район,   пр. К. Маркса д.82/1,  кв.59  величину (округлено):    1 010 000      рублей.

(один миллион десять тысяч рублей)

5. По результатам проделанной работы было сделано заключение, что для улучшения методики оценки рыночной стоимости жилой недвижимости необходимо использовать только методы сравнительного подхода, т.к. они, с наибольшей вероятностью, дают данные подтвержденные эмпирически.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

 

Методологическая основа:

1. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с. В нем рассматриваются главные проблемы оценочной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и отечественного опыта. Представлены методологические положения по оценке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.
2. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)», 2-е издание, ГУ Высшая школа экономики, М. – 2003. В этой книге раскрываются методические основы оценочной деятельности: концепция, базисы, методы оценки и т.п. Проводится анализ основных положений российского законодательства, касающегося оценки недвижимости и организации оценочной деятельности, отечественных и международных стандартов оценки.

Нормативно - правовая база:

3. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Определяет понятие объекта недвижимости и что к ним относится.
4. Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в РФ»  №135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.01.2006 N 7-ФЗ. Устанавливает требования к отчету об оценке, оценщику, договору на проведение оценки.
5. Федеральные  стандарты оценки ФСО №1,2,3: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и  требования к проведению оценки(№256)» (Определяет понятие подходов к оценке, устанавливает требования к проведению оценки),«Цель оценки и виды стоимости (№255)» ( Определяет понятие рыночная стоимость), «Требования к отчету об оценке (№254)» (Устанавливает требования к отчету об оценке), (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года).

Справочная литература:

6. Правила   оценки   физического   износа   жилых   зданий,   ВСН-53-86   (р) / Госгражданстрой. - М.: «Прейскурантиздат», 1988 г.
7. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94. Содержит информацию о индексах изменения  цен на строительно-монтажные работы и территориальных коэффициентов к ним.
8. Сборника №28 «Укрупнённых показателей восстановительной стоимости  жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для  переоценки основных фондов» (УПВС №28). Содержит информацию о восстановительной стоимости удельной единицы строительно-монтажных работ аналога Объекта оценки в ценах 1969 г.
9. Сборник «Строительные цены по Челябинской области» (ЦелСЦена). Содержит информацию об индексах изменения  цен на строительно-монтажные работы по Челябинской области.

Интернет ресурсы по оценочной деятельности:

10. Интернет сайт: dom-khv.ucoz.ru. Содержит информацию об обосновании отказа от применения одного из подходов в оценке объекта оценке.
11. Интернет сайт: tipdoma.com. Содержит информацию об объекте оценке.
12. Интернет сайт: ocenchik.ru. Содержит информацию о методах затратного подхода.
13. Интернет сайт: www.riolux.ru. Содержит   информацию   о   рынке   недвижимости   в 

г. Магнитогорске.

14. Интернет сайт: kvadroom.ru. Содержит   информацию   о   аналогичных объектах жилой недвижимости.
15. Интернет сайт: citystar.ru. Содержит   информацию   о   аналогичных объектах жилой недвижимости.
16. Интернет сайт:. magnitogorsk.irr.ru. Содержит   информацию   о   аналогичных объектах жилой недвижимости.

 

Документы заказчика:

17. Договор купли-продажи от 02.05.1998 г. Содержит информацию о переходе права собственности заказчику.
18. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г. Содержит информацию об объекте оценки и о собственнике.
19. Технический паспорт  от  28.07.1999 г. Литера А. Содержит информацию об объекте оценки.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

(обязательное)

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

(обязательное)

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ В

(обязательное)

 

Рис. В 1 – Местоположение Объекта оценки на карте города

Рис. В 2 – Общий вид жилого дома, в котором находится Объект оценки

Рис. В 3 – Поезд жилого дома, в котором находится  Объект оценки

Рис. В 4 – Лестничная площадка  5 - го этажа, на котором находится  Объект оценки

Рис. В 5 – Прихожая Объекта оценки

Рис. В 6 – Туалетная комната Объекта оценки

Рис. В 7 – Ванная комната Объекта оценки

Рис. В 8 – Кухня Объекта оценки

Рис. В 9 – Жилая комната 1  Объекта оценки

Рис. В 10 – Жилая комната 2 Объекта оценки

Рис. В 11– Инфраструктура района, в котором находится Объект оценки

Рис. В 12 – Инфраструктура района, в котором находится  Объект оценк и

 

Рис. В 13 – Инфраструктура района, в котором находится  Объект оценк и

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

(обязательное)

 

 

Заявление на оказание услуги по  оценке

 

Директору ООО «Оценка-М»

455000, г. Магнитогорск, ул. Грязнова, д. 18, тел. 8 (3519) 47-47-47

Долининой Ларисе Владимировне

От г-ки _______________Бутаковой  Натальи  Борисовны___________

                  (Ф.И.О.)

Паспорт № 85 65 325687 выдан ОВД   Ленинского  района, г. Магнитогорска, Челябинской области

Адрес места жительства 455000, Челябинская  область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса  д. 82/1, кв. 59._______________________

Тел. 8 965 586 87 52____________________________________________

 

 

Заявление

 

 

Прошу определить       __________________________рыночную______________________________

(указать вид  стоимости)

квартиры, коттеджа (жилого дома, дачи), расположенного по адресу: 455000, Челябинская  область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса  д. 82/1, кв. 59._____________________________________,

для целей        ___________________совершения сделки купли-продажи_______________________

                                                                                  (указать цель оценки)

Оплату гарантирую.

 

 

 

Приложения: (копии документов)

1. Договор купли-продажи от 02.05.1998 г.

2.Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г.

3.Технический паспорт  от  28.07.1999 г. Литера А.

 

 

 

10.01.2014 г.  ______________________                      Бутакова. Н. Б..

                          (дата)                         (подпись)                                           (расшифровка подписи)

 

Договор № 5

оказания услуг по оценке 

 

г. Магнитогорск        «11» января 2014 г.

 

Бутакова Наталья Борисовна, именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и ООО «Оценка-М», именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице Долининой Ларисы Владимировны, действующей на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1. «Заказчик» поручает, а «Исполнитель» принимает на себя оказание услуг по оценке в соответствии с Заданием на оценку, которое является приложением № 1 к Договору.

2. Оценщик, оказывающий услуги в рамках настоящего Договора:

Курпилянский Михаил Иванович – член СРО Некоммерческого партнерства «Межрегиональный Союз Оценщиков» (г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, д. 245/26, офис 606), регистрационный № 390 ; страховой полис № 07705/776/00003/1 от 25.06.2013 г выдан ЗАО «ГУТА-Страхование».

3. Услуги по настоящему Договору оказываются «Исполнителем» в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе: Федеральным законом РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При подготовке отчета об оценке «Исполнитель» руководствуется требованиями Законодательства, Федеральными стандартами оценки №1,2,3 и стандартами Некоммерческого партнерства «Межрегиональный Союз Оценщиков». С перечисленными документами «Исполнитель» ознакомил «Заказчика» при подписании договора.

2. Стоимость  услуг и порядок расчетов

1. Вознаграждение «Исполнителя» за проведение оценки по настоящему Договору составляет 25 000 рублей. НДС не облагается согласно ст. 346.12, 346.13 гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации и Уведомлению о возможности применения упрощенной системы налогообложения № 4570 от 15.01.2008 г..

2. Оплата услуг по настоящему Договору производится с 100%-ным авансовым платежом. 

3. Аванс перечисляется на расчетный счет «Исполнителя» не позднее следующего дня за днем подписания договора.

4. Подписание Акта сдачи-приемки услуг осуществляется при предъявлении «Заказчику» Отчета об оценке.

5. В случае задержки платежа сверх оговоренных сроков начисляются проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ

6. «Заказчик» осуществляет оплату услуг на основании счета, выставляемого «Исполнителем». Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет «Исполнителя».

3. Порядок и сроки выполнения услуг

1. Датой начала оказания услуг считается дата предоставления исходных данных для оценки, и поступления авансового платежа на расчетный счет «Исполнителя».

2. Результатом оказания услуг по настоящему Договору является Отчет об оценке, который оформляется «Исполнителем» и передается «Заказчику» в письменной форме на материальном носителе, на русском языке, в одном экземпляре и должен соответствовать положениям действующего законодательства и требованиям, установленным Договором.

3. Датой окончания оказания услуг считается дата передачи «Заказчику» Отчета об оценке. Передача Отчета об оценке оформляется Сторонами Актом сдачи-приемки услуг.

4. «Заказчик» в течение 20 рабочих дней с даты предоставления «Заказчику» подписанного «Исполнителем» Акта сдачи-приемки услуг и Отчета об оценке обязан направить «Исполнителю» один экземпляр подписанного со стороны «Заказчика» Акта сдачи-приемки услуг или мотивированный отказ от его подписания. В случае, если «Заказчик» не подпишет в срок, установленный настоящим пунктом Договора, Акт сдачи-приемки услуг или не направит «Исполнителю» мотивированный отказ от его подписания, Акт сдачи-приемки услуг считается утвержденным «Заказчиком».

4. Права и обязанности Сторон