Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

 

 

 

где

– текущая стоимость Объекта оценки;

– денежный поток периода t;

– ставка дисконтирования денежного потока периода t;

– стоимость реверсии (перепродажи);

– длительность прогнозного периода, лет.

 

 

Преимущества доходного подхода:

1. Терминологическая разработанность;

2. Логичность и доступность  для понимания практическим бизнесменам  при определении цены сделки  по продаже бизнеса;

3. Проработанный математический аппарат, разработанные аналитические таблицы;

4. Опора на общеотраслевые макроэкономические показатели по процентным ставкам;

5. Независимость при применении  метода – требуется внутренняя  отчётность предприятия;

6. Быстрота проведения  расчётов.

Недостатки доходного подхода:

1. Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

2. Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или его строительство не завершено, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

3. Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности).

4. Ограниченность сферы применения при убыточных объектах;

5. Недостоверная отчётность;

6. Неправильные терминологические данные в отчётности (пример с практического занятия (ebitda, «маржа» (сокращено от англ. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) — аналитический показатель, равный объёму прибыли до вычета расходов по уплате налогов, процентов и начисленной амортизации.) – что приводит к искажению реального дохода;

7. Непрофессиональное применение действующих в конкретной национальной экономике данных о процентных ставках и дисконтах.

8. Отраслевая некомпетентность при определении рисков.

9. Существеннейшие колебания стоимости в расчётах по модели и другие недостатки.

При использовании доходного подхода предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду, например) и от последующей ее перепродажи.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на анализе рыночных продаж, сравнении  Объекта оценки с объектами - аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [5]. Он базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами и на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. Из них основополагающим принципом является принцип замещения, а сопутствующими принципами являются принцип спроса и предложения, принцип зависимости, принцип пропорциональности, принцип вклада На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется  методы сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Данный метод является объективным при наличии активного рынка недавно прошедших сделок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

1. Метод парных продаж
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Экспертный метод 
4. Статистический метод
5. Стоимостной метод 

Метод прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Технология метода прямого сравнительного анализа продаж:

1. Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому. Основные критерии выбора объектов-аналогов: назначение, передаваемые права, условия и время продажи; условия финансирования; местоположение; физические характеристики
2. Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту. Анализ собранной информации
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
4. Проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;
5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Источники информации:

• Публичные записи (данные регистрационных служб)
• Данные страховых компаний
• Данные информационных служб
• Периодические издания по недвижимости
• Данные брокеров по недвижимости
• Архивы оценщиков

Ограничение  в  применении:

• Применим только при наличии активного рынка
• Для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж

Преимущества сравнительного подхода:

1. Наиболее простой подход
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статистически обоснованный и объективный, достоверный с рыночной ориентацией
4. Обеспечивает данные для других подходов
5. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
6. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты [12].

Недостатки сравнительного подхода:

1. Большое количество корректировок оказывают влияние на достоверность результатов

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности, от стабильности рынка

5. Подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания [12].

Вывод о выборе применяемых подходов к оценке объекта

Таким образом, подходы описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

• Затратный подход дает оценку Объекту оценки с позиции создания объекта оценки
• Сравнительный подход дает оценку Объекту через процедуру сравнения объектов аналогичных Объекту оценки, по которым известны цены их продаж;
• Доходный подход дает оценку Объекту оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем

Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Затратный подход будет применен в учебных целях, несмотря на то, что объект не представляет собой отдельно стоящее здание и определение затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приведёт к большой погрешности в расчётах, а значит к некорректной стоимости. Стоимость полученная затратным подходом является некорректной по следующим причинам:

• Стоимость полученная затратным подходом не эквивалентна рыночной;

• Воспроизводство Объекта оценки с такими затратами невозможно;

• В данном случае не работает вся модель затратного подхода: Не рассчитана стоимость земельного участка.

Следует отметить, что затратный подход не отражает действительных рыночных цен и ему при согласовании будет присвоен наименьший весовой коэффициент, что скажется на результатах оценки.

Затратный подход применим:

1. К уникальным по своему виду и назначению объектам, для которых не существует активного рынка,

2. Для объектов с незначительным износом.

Доходный подход к расчёту стоимости недвижимости для проживания, а не извлечения дохода, не применялся. Поскольку в настоящей курсовой работе речь идет квартире, то в качестве дохода можно использовать доход от сдачи в аренду. Однако эта возможность существует чисто теоретически, потому что:

1. Как правило, квартиры приобретаются либо для постоянного проживания в них, либо в «спекулятивных» целях с намерением продать квартиру на «пике» цен. Ни в первом, ни во втором случае собственники не рассматривают вариант сдачи квартиры в аренду.
2. Вряд ли можно предположить, что покупатель, привлекая ипотечный кредит, приобретает жилье для целей извлечения дохода от сдачи его в аренду. Такая ситуация теоретически возможна, когда привлекаются средства для приобретения квартиры в сегменте элитного жилья, т.е. когда доход от сдачи квартиры в аренду в обозримом будущем покроет все издержки на ее приобретение. Однако чаще всего потребителями ипотечного кредита являются представители среднего класса, которым необходимо решать «квартирный вопрос».
3. Объект оценки – квартира в многоквартирном жилом доме, не является объектом коммерческой недвижимости и поэтому доходный подход в настоящей работе не применялся.
4. Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «теневым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не позволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы.
5. Есть вероятность получению недостоверной отчётности, неправильных терминологических данных в отчётности (пример может служить (ebitda,  «маржа»  (сокращено от англ. Earnings before  Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) — аналитический показатель, равный объёму прибыли до вычета расходов по уплате налогов, процентов и начисленной амортизации.) – что приводит к искажению реального дохода.
6. Есть  вероятность  получения  непрофессиональных, данных о процентных ставках и дисконтах.

Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого объекта. Оценка сравнительным подходом наиболее точно отражает информацию на рынке вторичного жилья. Доходный подход определяет рыночные цены исходя из текущей стоимости будущих доходов, которые покупатель может получить  от их использования и перепродажи.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

 

6 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В  Г. МАГНИТОГОРСКЕ

 

 

Важнейшими факторами, влияющие на рыночную стоимость имущества, являются: экономические, политические и социальные условия, характерные для региона, в котором оно расположено. Существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием населённого пункта и доходами от использования имущества. Таким образом, текущий анализ и прогноз социально – экономических условий города оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости имущества в данном регионе.

Челябинская  область – субъект Российской Федерации (административный центр - г. Челябинск). Входит в состав Уральский федерального округа Российской Федерации. Челябинская область находится на стыке двух частей света - Европы и Азии. По территории области проходят два участка условной границы "Европа-Азия": горный по Урал-тау и Уральскому хребту и водный по реке Урал. Город Магнитогорск имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал.

Магнитогорск – город, выросший благодаря созданию и работе градообразующего предприятия «Магнитогорский металлургический комбинат» (ОАО «ММК»). Город Магнитогорск является городом областного подчинения, имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал. Находится в 340 км к юго-западу от Челябинска. Расположен на восточном склоне Южного Урала на реке Урал. Площадь города составляет 39,266 тыс. га. Численность населения города на 1 января2013 года составила 411 тыс. человек. В городе, кроме открытого акционерного общества «Магнитогорский металлургический комбинат» (далее - ОАО «ММК») работают предприятия машиностроения, химической промышленности – производство кокса и нефтепродуктов, предприятия по производству прочих неметаллических минеральных продуктов и производству пищевых продуктов. Финансовое положение металлургического комбината, на котором работает большая часть населения города, даёт стабильность на рынке труда. Нельзя не упомянуть сферу малого бизнеса, в которой работает почти  каждый третий из общего числа, занятых в экономике. Доходы этой части населения значительно выше, свободные средства предприниматели, как  правило, предпочитают вкладывать в объекты недвижимости.

Город Магнитогорск расположен по обе стороны реки Урал и по административно-хозяйственному принципу город разделен на три района (Орджоникидзевский, Ленинский и Правобережный) и занимает площадь в пределах городской черты 37585га.. Правобережный и Ленинский районы расположены на правом берегу Урала и на их территории проживает 55,4% населения всего города. В целом Правобережье представляет собой 15 крупных микрорайонов. Планируется до 2015 года строительство еще пяти. Орджоникидзевский район расположен как на правом (78,5 % населения района), так и на левом (21,5% населения района) берегах Урала, соединенных между собой «Казачьей» переправой.