Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ДОПУЩЕНИЯ И  ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

 

 

Нижеследующие допущения и ограничительные условия  являются неотъемлемой частью настоящего отчета:

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
2. Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщик не проводит измерения физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
4. Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов в других целях не допускается.
5. Расчётные таблицы и формулы, представленные в настоящем Отчёте, а также итоговые значения величины определяемой стоимости приведены и получены  при использовании округлённых показателей
6. Оценщик не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
7. Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
9. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей и задач. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.
10. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке,  может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчёта  об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты проведения публичной оферты,  прошло не более 6 месяцев.
12. Настоящий Отчет представляет собой квалифицированное мнение Оценщика о стоимости оцениваемого имущества без каких-либо гарантий в отношении условий последующего распоряжения им и только на дату оценки. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

 

 

Настоящая работа выполнена в соответствии с  требованиями:

• Федеральным стандартом оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и  требования к проведению оценки (№256)», утвержден Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.
• Федеральным стандартом оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости (№255)», утвержден Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.
• Федеральным стандартом оценки (ФСО №3) «Требования к отчету об оценке (№254)», утвержден Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.
• Стандартов и правил НП«МСО»:

¾ «Стандарты и правила оценочной деятельности НП «МСО»;

¾ «Правила деловой и профессиональной этики оценщиков (кодекс этики)».

Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, и соответствующий требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Отчет об оценке является документом, имеющим доказательственное значение [4].

Рыночная стоимость-наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [4].

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки и все, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им соответствующего ущерба [3]

Оценщик имущества – физическое лицо, являющиеся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» [4].

Заказчик (субъект оценочной деятельности) - юридическое или физическое лицо, которое заключило с Оценщиком договор об оценке в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» [4].    

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [5].

Аналог объекта оценки (ОА) – сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [5].

Итоговая величина стоимости – величина стоимости объекта оценки, получения как итог обоснования оценщиком результата расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и метод оценке.

Обременение - ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут, арест имущества, доверительное управление и др.).

Допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к ней, но их невозможно, нельзя или не стоит проверять.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) - наиболее вероятное использование, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости [5].

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний [5].

Затратами на воспроизводство объекта оценки- являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий [5].

Затратами на замещение объекта оценки- являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [5].

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [5].

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [5].

Срок экспозиции - период времени между моментом публичного предложения к продаже объекта на открытом рынке (публичная оферта) и моментом совершения сделки с ним [5].

Дата составления отчета - дата написания отчета об оценке. Она может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки [5].

Типы/серия домов - определяется оценщиком согласно принятым в субъекте федерации риэлтерскими и строительными организациями [11].

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Сделка купли-продажи - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [5].

 

 

 

 

 

 

 

 

4 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

 

 

Оценка – это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. 

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие – аналитическую и расчётную, грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение. 

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение представленных заказчиком документов, рассуждение о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и метод оценки.   

Расчётная составляющая – это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться  и т.д., пока оценщик не придёт к конечной искомой цифре. 

Настоящая оценка рыночной стоимости имущества включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на оценку включающего задание  на оказание услуг по оценке, осмотр объекта При этом Оценщик предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к Отчёту об оценке, а также стандартах оценки. Установил количественные и качественные характеристики Объекта, изучил его фактическое техническое состояние, собрал прочую информацию.
2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки. На данном этапе Оценщик осуществил обработку предоставленных Заказчиком правоустанавливающих документов, информации и технических и эксплуатационных характеристик объекта оценки, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
3. Анализ представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки, о характеристиках объекта, права на который оцениваются.
4. Анализ рынка, к которому относится Объекта оценки. Оценщик определил и проанализировал рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и  тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновал их выбор.
5. Определение стоимости объекта недвижимости. На данном этапе Оценщик обосновал отказ от использования  доходного подхода к оценке. В рамках каждого из подходов к оценке Оценщик выбрал конкретные методы оценки, определил стоимость объекта оценки на основе принятых методов в рамках используемых подходов к оценке
6. Определение НиНЭИ Объекта оценки. На данном этапе выполняется проверка соответствия использования Объекта оценки следующим критериям: физическая осуществимость, юридическая допустимость, финансовая осуществимость, максимальная эффективность:
7. Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки. На этом этапе на основе полученных в рамках каждого из используемых подходов к оценке результатов  Оценщик определил итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях и виде единой величины, поскольку в договоре по оказанию услуг  по оценке не предусмотрено иное.
8. Составление и передача Заказчику Отчета. На этом этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены Оценщиком воедино и изложены в виде повествовательно отчёта.

 

 

 

 

 

Таблица 4 - План работ оценки

Этап процесса оценки	Отметка о выполнении действий по оценке
Заключение договора на оценку включающего задание  на оказание услуг по оценке, осмотр объекта	Проведено: Общая площадь квартиры 36  кв. м См. Приложение «Г» Проведено: См.  договор №5  от 11 января 2014  г. Приложение   «Г»
Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки.	1. Свидетельство  о государственной   регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г.; 2. Технический паспорт на квартиру по состоянию на 28.07.1999 г. Литера А; 3. Договор купли – продажи от 02.05.1998 г. Приложение   «Б»
Анализ представленной Заказчиком  информации,  необходимой  для проведения оценки	Проведено: См. табл. 3
Анализ рынка, к которому относится  Объекта оценки	Проведено: См. п.6.
Определение стоимости объекта недвижимости с применением трех общепринятых подходов	Проведено: См. п.9.
Определение НиНЭИ Объекта оценки	Проведено: См. п.8.
Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки	Проведено: См. п.10.
Составление и передача Заказчику Отчета	Проведено: Акт приема передачи от 11 февраля 2014 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 ОПИСАНИЕ ОБЩЕИЗВЕСТНЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ, ВЫБОР

ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА

 

 

При определении стоимости недвижимости  в соответствии с Федеральным  стандартом №1 п. 20 [5] Оценщик обязан применить три подхода или обосновать отказ от использования одного из подходов:

1. Затратный
2. Доходный
3. Сравнительный

Каждый из этих подходов позволяет получить ценные характеристики объектов недвижимости. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Согласование результатов оценки, с учётом достоинств и недостатков каждого из использованных методов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.