Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Марта 2014 в 15:31, курсовая работа

Краткое описание

Переход России от командной к рыночной экономике возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Это привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Собственники, в свою очередь, стали совершать сделки со своим имуществом, формируя тем самым гражданский оборот. У каждого собственника, который задумывался реализовать свои права, возникает много вопросов. Они определяют актуальность оценочной деятельности в России, которая была связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость недвижимости, в стране с переходной экономикой, довольно сложно, т.к. необходимо учесть высокие риски, характерные для формирующихся рынков.

Содержание

I Введение…………………………………………………………………………………..……………
5
Макет об итогах выполненной оценочной деятельности…………………………….…………..
8
II Основная часть «Отчёт об определении стоимости недвижимого имущества»……..……...
9
1
Основные факты и выводы…………………………………………………...…………………
9
2
Допущения и ограничительные условия……………………………………………………….
12
3
Применяемые стандарты, используемая терминология……………………………………..
13
4
Последовательность процесса оценки…………………………………………………………..
15
5
Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке Объекта оценки………..…………………………………………………………………………...
17
6
Анализ состояния рынка недвижимости в г. Магнитогорске………………………………
25
7
Описание и анализ Объекта оценки:……………………………………………………………
30
7.1
Анализ местоположения Объекта оценки………………………………………………………...
30
7.2
Описание Объекта оценки………………………………………………………………………….
31
7.3
Техническое состояние Объекта оценки…………………………………………………………..
33
8
Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки……………...……..
34
9
Расчёт рыночной стоимости двухкомнатной квартиры……………………………...…….
35
9.1
Расчёт рыночной стоимости квартиры затратным подходом……………………………………
35
9.2
Расчёт рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом………………………...….
38
10
Согласование результатов, вывод об итоговой стоимости…………………………………
41
11
Сертификат качества……………………………………………………………………………..
43
III Заключение……………………………………………………………………………………….....
45
Список использованных источников…………………………

Скачать полностью (6.78 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

КУРСОВАЯ РАБОТА.docx

— 7.09 Мб (Скачать документ)

 

 

 

Таблица 10 - Характеристика Объекта оценки

Показатели

Описание или характеристики объекта оценки

Назначение (текущее использование)

Жилое (постоянное проживание)

Общая площадь, кв. м.

36

Жилая площадь комнаты, кв. м.

25

Вспомогательная площадь, кв. м.

11

Площадь кухни, кв. м.

6,9

Высота помещений, м

2,5

Строительный объем, м 3

90

Кол-во комнат, их площадь

2 комнаты, площадью 25 кв. м

Сан. узел

Раздельный

Этаж расположения

5/5

Вид из окон

На прилегающую автостоянку

Дополнительные системы безопасности

Отсутствуют

Слаботочное обеспечение

Кабельное телевидение, домофон, интернет

Кондиционирование

Нет

Кухонная плита

Газовая

Конструктивные элементы:

-полы

Досчатые

-дверные проёмы

Деревянные (Входная дверь-железная)

-оконные проёмы

Пластиковые

-внутренняя отделка

Побелка, покраска, обои, кафельная плитка

Видимые дефекты внутренней отделки

Отсутствуют

Состояние квартиры (субъективная оценка)

Хорошее

Дополнительная существенная информация

Фотографии объекта оценки приведены в Приложении «В»

Данные о перепланировке

Перепланировка отсутствует

Возможность согласования перепланировки/переоборудования

Возможна

Источник получения информации

Данные Заказчика, осмотр, документация

Дата получения информации

11.01.2014 года


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.3 ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

При непосредственном осмотре и детальном обследовании объекта оценки выявлены отклонения от нормативного состояния здания. Более подробная информация представлена в таблице 11.

Таблица 11 - Техническое состояние Объекта оценки

№ п/п

Конструктивный

элемент

Техническое состояние конструктивного элемента

№ таблицы ВСН 53-86(р)

Процент износа

1

Фундаменты

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен, ширина трещин до 1,5 мм

 Таб.№4

20

2

Стены

Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки, на площадь до 30%

Таб.№13

20

3

Перекрытия

Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов, смещение плит до 1,5 см. Повреждения на площади до 10%

Таб.№30

20

4

Кровля

Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов

Таб.№41

20

5

Полы

Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок

Таб.№51

20

6

Проемы:

7 а). Дверные

а). Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах

Таб.№57

20

10

7 б). Оконные

б). дефекты не обнаружены

¾

0

7

Электро-санитарно технические устройства

Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры;

Нарушения окраски отопительных приборов и стояков; повреждение окраски трубопроводов;

Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия ванны на площади до 10% ее поверхности;

Ослабление закреплений (розеток, штепселей, патронов и т.д.

Таб.№65-69

20

8

Отделка

Местные единичные повреждения окрасочного слоя (побелки потолка), волосяные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен. Отставание и повреждение местами кромки обоев.

Таб.№61

20

9

Прочие

Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил, ширина трещин до 1 мм

Таб. №35

20

ИТОГО:            

»19


 

 

Физический износ обследуемого здания составляет около 19 %. По укрупненным шкале физического износа это означает, что его техническое состояние хорошее. Конструктивные элементы здания пригодны для эксплуатации. Примерная стоимость капитального ремонта составляет около 19 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.

Вывод: Объектом оценки является двухкомнатная квартира № 59, находящаяся в собственности у Бутаковой Натальи Борисовны, площадью 36 м2, расположенная в многоквартирном, многоподъездном жилом доме, типа «Поздняя брежневка», введенным в эксплуатацию в 1988 г., по адресу: Челябинская область, Ленинский район, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 82/1. За время эксплуатации жилого дома ремонт не проводился, износ составил 19 %, что означает, что его техническое состояние, на сегодняшний день, хорошее. Объект оценки расположен в центральной части города с хорошо развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, с хорошим состоянием окружающей среды.

8 НАИЛУЧШЕЕ И  НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ  ОБЪЕКТА 

ОЦЕНКИ

 

 

Недвижимость -  это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. [5]. Использование объекта оценки - это вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, при которой обеспечивается максимально высокая текущая стоимость земли, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективного использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность  – рассмотрение физически реальных  в данном месте способов использования.

2. Допустимость с точки  зрения законодательства - характер  предполагаемого использования  не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника  объекта.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения  закона порядок использования  объекта должен обеспечить чистый  доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода  как такового, наилучшее и оптимальное  использование подразумевает либо  максимизацию чистого дохода  собственника, либо достижение максимальной  стоимости самого объекта.

В настоящем отчёте определяется наиболее вероятная цена продажи объекта оценки (рыночная стоимость объекта оценки), поэтому акцент в интерпретации данного принципа делается на  «самое вероятное использование уже существующего объекта недвижимости».

Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, по всем вышеперечисленным критериям, можно сделать вывод, что в случае, когда объектом оценки является квартира в жилом доме, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки – квартиры, является использование её как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9 РАСЧЁТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДВУХКОМНАТНОЙ  КВАРТИРЫ

 

9.1 РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

 

Расчёт полной восстановительной стоимости двухкомнатной квартиры, площадью 

36  кв. м., расположенной по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск,

пр. К. Маркса, д. 82/1

 

Таблица №12 - Расчёт полной восстановительной стоимости Объекта оценки в ценах 1969 года

Название Объекта оценки

Жилое помещение (квартира)  площадью 36 кв. м.,  расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв.59

Группа капитальности

Iоо

УПВС №28, Общая техническая часть, таб. №1

Iупвс

Территориальный пояс

2

Общая часть к УПВС,    приложение 2, стр. 15

Климатический район

I

Общая часть к УПВС,     приложение 2, стр. 15

k=1,07

Общая часть к  УПВС №28, техническая часть, таб. №1

Восстановительная стоимость 1 м3, руб.

23,4

УПВС №28, таб. №30, стр. 33

Благоустройство в Объекте оценки

Входит в состав:

  • Центральное отопление;
  • Горячее водоснабжение с ваннами;
  • Водопровод;
  • Канализация;
  • Электроосвещение;
  • Радио;
  • Телефон;
  • Газоснабжение.

УПВС №28, таб. №30, стр. 33

В наличии:

  • Центральное отопление;
  • Горячее водоснабжение с ваннами;
  • Водопровод;
  • Канализация;
  • Электроосвещение;
  • Радио;
  • Газоснабжение;
  • Телевидение;
  • Высота помещения 2,5 м.
  

Понижающие коэффициенты

«Телефон» - 0,1 %

0,999

УПВС №28, приложение к таб. №30, стр. 33

Повышающие коэффициенты

«Высота помещения» - 1,05

УПВС №28, техническая часть, таб. №2, стр. 6

«Телевидение» - 0,2 %

1,002

УПВС №28, приложение к          таб. №30, стр. 33

Скорректированная восстановительная стоимость 1 м3, руб.

23,40*1,07*0,999*1,05*1,002=26,30

  

 

 

Таблица 13 - Определение полной восстановительной стоимости Объекта оценки

Наименование объекта оценки

Жилое помещение (квартира)  площадью 36 кв. м.,  расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1

Единицы измерения

1 м3

Количество единиц измерения

90

Стоимость единицы измерения (руб.)

26,30

ПВС в ценах 1970 г. (руб.)

2 367

Индекс перехода к ценам 1984 г.

1,2

Территориальный коэффициент удорожания сметной стоимости по Челябинской области

1,01

Индекс перехода к настоящим ценам

104,75

ПВС в настоящих ценах (руб.)

300 507,20

Прибыль предпринимателя (Ппр=30 %  от ПВС  в настоящих ценах), (руб.)

90 152,20

ПВС с учетом Ппр, (руб.)

390 659,40

Налог на добавленную стоимость (НДС=18 % от ПВС с учетом Ппр), (руб.)

70 318,70

ПВС с учетом НДС, (руб.)

460 978,10


 

 

Таблица 14 - Расчет остаточной стоимости объекта оценки

№ п/п

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктив--ного элемента, (%)

Полная восстановительная стоимость (руб.)

Физический износ конструктив--ного элемента (%)

Физический износ конструктив--ного элемента (руб.)

Остаточная стоимость конструктив-ного элемента (руб.)

1

Фундаменты

7

32 268,5

20

6 453,7

25 814,8

2

Стены

22

101 415,2

20

20 283

81 132,2

3

Перекрытия

13

59 927,2

20

11 985,4

47 941,8

4

Кровля

2

9 219,6

20

1 844

7 375,6

5

Полы

15

69 146,7

20

13 829,3

55 317,4

6

Проемы

10

46 097,8

10

4 609,8

41 488

7

Отделка

10

46 097,8

20

9 219,6

36 878,2

8

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

13

59 927,2

20

11 985,4

48 541,8

9

Прочие работы

8

36 878,3

20

7 375,7

29 502,6

Итого:

100

460 978,10

19

87 585,9

373 992,40

Информация о работе Составление отчета об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры