Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Итак, изучив первый этап становления  ипотечного кредитования в России, мы можем сказать следующее.

Большое внимание уделялось  формированию правового поля для  развития ипотечного кредитования, так  как в России после революции 1917г. ипотечного кредитования не было.

На протяжении первого  этапа разрабатывались и совершенствовались законодательные и нормативные  акты, регулирующие процессы ипотечного кредитования.

-    в 1998г. свое правовое оформление ипотечное кредитование получает в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

-    в 2000г. Постановлением Правительства РФ формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

-    в 2002г. принят Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства;

-    в 2003г. принимается Федеральный «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В целом рынок ипотечного кредитования развивался достаточно слабо  и был незначительным по объему. На долю ипотечных кредитов приходилось  менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Предоставлением  кредитов преимущественно занимались несколько банков. Ипотечные кредиты  выдавались в основном в нескольких крупных городах, большая часть  кредитов была выдана в Московском регионе.

Далее начинается второй этап развития ипотечного кредитования начинается.

В 2004г. российский банковский сектор находился в центре внимания. Темпы восстановления, роста и  развития банковского сектора России после кризиса 1998г. были весьма впечатляющими, несмотря на фактическое отсутствие каких-либо серьезных мер, направленных на его реформирование или реструктуризацию. Рост банковского сектора в 2004г. опережал рост ВВП. За период с 1998 по 2003гг. совокупный объем активов банковского сектора увеличился с 31,5% до 42,2% ВВП, капитал банков - с 4,8% до 6,1%, кредиты нефинансовому сектору - с 8,2% до 19,6%, а вклады населения - с 8% до 11,9%. Все эти положительные тенденции способствовали дальнейшему развитию ипотечного кредитования. Начиная с 2004г., объем ипотечного рынка утраивался ежегодно.

Однако эти положительные  тенденции были на некоторое время  прерваны в первой половине 2004г. ухудшением ликвидности банковского сектора  и кризисом доверия, что стало  свидетельством остающейся неустойчивости банковской системы. Банковский кризис, разразившийся летом

2004г, вызвал беспокойство  вкладчиков и отток капиталов  из банков. На рынке недвижимости     наступило    затишье:    и продавцы, и покупатели    заняли

выжидательную    позицию.    При этом    на ипотечном кредитовании    кризис

отразился мало. И не случайно. Ипотечный продукт на рынке недвижимости был штучным товаром.

Несмотря на попытки властей  преподнести ипотечное кредитование как механизм, способный помочь населению  решить жилищный вопрос, ипотечное  кредитование оставалось ориентированным  на граждан с высоким доходом: цены на жилье    постоянно    растут, а    значит, увеличивается планка    дохода

заемщиков для    получения    ипотечного кредита. Например, при стоимости квартиры до 25 тыс. долларов ипотечный кредит мог получить человек с доходом около 800 долларов. Когда цены выросли вдвое, пропорционально увеличились и сумма первого взноса, и требования к доходам потенциальных заемщиков.

На 2004г. собственные ипотечные  программы имеют более двух десятков банков. В их числе Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. О выходе на ипотечный рынок объявили Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный московский банк.

Самые дешевые ипотечные  кредиты предлагал ДельтаКредит банк (от 10% годовых в долларах), а  также Городской ипотечный банк, банк Диалог-Оптим, Сбербанк, Банк Москвы, МИА (от 11% годовых в долларах). В  рублях самый доступный ипотечный  кредит можно получить в Банке  Москвы (14% годовых), Внешторгбанке, банке  Евротраст. МИА и АИЖК предлагают кредитование под 15% годовых в рублях.

Объем выдаваемых ипотечных  кредитов постепенно растет, а портфель выданных кредитов в целом по России составляет около 300 млн. долларов США. По опубликованной информации, лидером  в ипотечном кредитовании населения  является Сбербанк, который на январь 2004г. выдал кредитов на сумму 313 млн. долларов США. У ДельтаКредит банка  эта сумма составляет 127,8 млн .долларов США (на февраль 2004г.), у АИЖК 69,1 млн. долларов США (на июль 2004г.).

Необходимо отметить, что  по данным, приводимым агентством «РосБизнесКонсалтинг», за период с 2001 по 2004гг. объем российского  рынка ипотечного кредитования вырос  более чем в 10 раз, и в 2004г. составил около 330 млн. долларов США.

Относительно объема рынка  ипотечного кредитования в России в 2005г. участники рынка приводят следующие  неоднозначные оценки. По данным Внешторгбанка, объем рынка ипотечного кредитования в 2005г. превысил 2 млрд. долларов США; специалисты Delta Credit утверждают, что 1 млрд. долларов США. Аналитики «РосБизнесКонсалтинг»  полагают, что объем рынка ипотечного кредитования составил почти 3 млрд. долларов США. В целом оценки объема российского  рынка ипотечного кредитования находятся  в диапазоне 1 -3 млрд. долларов США.

В 2005г. произошло важное событие  в развитии ипотечного кредитования. С 1 января 2005г. вступил в силу Федеральный  Закон, принятый

20 августа 2004 года 117-ФЗ  «О накопительно-ипотечной системе  жилищного обеспечения военнослужащих».

Накопительно-ипотечная система  жилищного обеспечения военнослужащих - это совокупность правовых, экономических  и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. Участниками  накопительноипотечной системы  являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту.

Другими словами в России появилась военная ипотека.

Военная ипотека - это замена натуральных обязательств государства  перед военнослужащими на финансовые, своеобразная монетизация льгот  и компенсаций за службу во благо  Отечества. Она заключается в  том, чтобы организовать принципиально  новую систему обеспечения военнослужащих жильем, которая бы отвечала существующим реалиям рыночной экономики. В качестве основы была взята накопительно-ипотечная  система. В результате этого совершился переход государственных обязательств перед военнослужащими по обеспечению  их жильем из сферы непосредственного  предоставления квартиры в сферу  денежных отношений. Это дало возможность  военнослужащих самим принимать  решения касаемо конкретного  места проживания, а также качества и площади приобретаемого жилья. При этом переход к накопительно-ипотечной  системе коснулся лишь тех военных, которые заключили контракт после 1 января 2005г., то есть после введения в действия данной программы военной  ипотеки.

Следует заметить, что введение накопительно-ипотечной системы  определяется Президентом РФ в качестве одного из основных направлений социальной политики. Это обусловлено, в том  числе, тем, что переход к такой  системе направлен на стабилизацию военных кадров, так как государственные  гарантии по выплате накопленных  денежных средств связываются именно с выслугой лет. Так, досрочное расторжение  контракта, по общему правилу, влечет за собою потерю прав на получение накопленных  к этому моменту денежных сумм, а при предоставлении таких средств, в форме ипотечного займа - обязанность  по их возвращению.

В основу военной ипотеки  был положен длительный характер воинской службы, которая в среднем  составляет 15 - 25 лет. Кроме того, для  реализации положений данной программы  в бюджет закладываются целевые  ассигнования, предназначенные для  накопления денежных средств на счетах военнослужащих. При этом размеры  накопительных взносов подлежат ежегодной индексации с учетом уровня предполагаемой инфляции. Предполагается, что программа накопительной  ипотеки для военнослужащих способна обеспечить возможность приобретения квартиры площадью 54 квадратных метров за 17 лет участия в данной ипотечной  системе. Все участники программы  военной ипотеки заносятся в  специальный реестр, обязанность  по ведению которого накладывается  на органы и учреждения Министерства обороны РФ.

Реестр участников - перечень участников накопительно-ипотечной  системы, формируемый федеральным  органом исполнительной власти, в  котором федеральным законом  предусмотрена военная служба, в  порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Участников данной программы  можно разделить на две группы: те, для которых она является обязательной, и те, для которых участие в  ней добровольное. К первой группе относятся офицеры и прапорщики, которые заключили первый контракт с Вооруженными силами после появления  этой программы. По своему желанию могут  принимать участие в накопительноипотечной  системе выпускники ВВУЗов, которые  закончили учебное заведение  после появления данной программы, но заключившие контракт до 1.01. 2005 г. Кроме того, право на участие в  накопительно-ипотечной системе  принадлежит прапорщикам и мичманам, заключившим своей первый контракт после 1.01.2002 г. Таким образом, трехлетний срок выслуги у них приходится на дату после 1 января 2005г. Также добровольно  принять участие в данной программе  могут сержанты и старшины, а также  солдаты и матросы, которые заключили  свой второй контракт после 1 января 2005г.

Военнослужащий, являющийся участником накопительно-ипотечной  системы приобретает право воспользоваться  денежными средствами, находящимися на его счете после достижения общей продолжительности срока  военной службы 20 лет. Однако в этом случае накапливание денежных средств  на счет продолжается.

В случае увольнения военнослужащего, общий срок службы которого превышает 10 лет, право пользования накопленными денежными средствами возникает  при достижении им предельного возраста, предусмотренного для пребывания на службе, в случае увольнения по состоянию  здоровья, что подтверждается заключением  военно-врачебной комиссии, а также  при увольнении по причине проведения организационно-штатных мероприятий  или семейным обстоятельствам, исчерпывающий  перечень которых законодательно закреплен.

Право пользования накопленными средствами возникает у членов семьи  военнослужащего в случае его  гибели или признания в судебном порядке безвестно отсутствующим  либо объявлением его умершим.

Причем, при признании  военнослужащего в установленном  законом порядке нуждающимся  в улучшении своих жилищных условий  ему могут быть выплачены дополнительные денежные средства. Их размер определяется исходя из той суммы, которая могла  бы быть им накоплена до момента  выслуги двадцать лет. При этом важным условием в данном случае является выслуга лет, то есть право на данные выплаты имеют только военнослужащие, срок службы которых превышает десять лет. Данное правило не распространяется в случае гибели венослужащего.

Так же любой участник программы  через 3 года после начал его участия  в ней вправе заключить с уполномоченным федеральным органом ипотечный  договор. В таком случае, средства, накопленные к этому моменту  на счете военнослужащего, идут на погашение  обязательно первоначального взноса. Далее обязательства, возникшие  по ипотечному кредиту, будут погашаться каждый месяц в размере тех  денежных средств, которые были перечислены  на счет военнослужащего в течение  данного месяца.

Стоит отметить, что жилье  по договору ипотеки может приобретаться  в любом регионе, выбор которого полностью зависит от военнослужащего. Недвижимость приобретается им с  заключением договора купли-продажи, сторонами которого являются продавец жилья и военнослужащий-участник накопительно-ипотечной системы. При  этом надо брать во внимание то, что  квартира, приобретенная при помощи кредитных средств, оформляясь в  собственность военнослужащего, будет  находиться в залоге до полного погашения  предоставленного кредита у банка, который представил его.

Схема действия накопительно-ипотечной  системы для военнослужащих представлена в приложение Г.

Рынок ипотечного кредитования продолжает расти, в 2006г. наблюдался настоящий  бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан  открытием года. За 2006г. объем ипотечного кредитования составил 13.5 млрд. долларов против порядка 3 млрд. долл. в 2005г. Ипотечное кредитование является одним из самых интенсивно развивающихся направлений банковского сектора.

Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют  влиянием нескольких факторов: улучшение  основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как  следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.