Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, Концепция предусматривает следующие  формы жилищного финансирования:

а)    долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Ипотечный кредит могут получить граждане как при приобретении нового жилья, так и на вторичном рынке;

б)    кредитование жилищного строительства. Застройщик может получить ипотечный кредит, если имеет, во-первых, в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный под строительство жилья; а во-вторых, необходимые разрешения на осуществление строительства от местных органов власти;

в)    государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она предусмотрена Концепцией в форме системы целевых адресных субсидий (как показала практика, данная форма жилищного финансирования не всегда в состоянии достичь поставленных перед ней целей. Специалисты отмечают появление при ее реализации проблемы - различные

недобросовестные действия часто приводят к субсидированию тех граждан, которые могут взять  кредит и на стандартных условиях). Кроме того, предусмотрено налоговое  стимулирование граждан, получающих ипотечные  кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов.

Продолжается разработка и совершенствование законодательных  и нормативных актов, регулирующих процессы ипотечного кредитования. Важный шаг был сделан Государственной  Думой РФ в январе 2002г., когда был  принят законопроект о внесении изменений  и дополнений в закон «Об ипотеке». В результате принятия поправок уточнен  порядок выдачи залога и передачи прав по закладной, а также обращения  взыскания на заложенное имущество. Появились дополнительные гарантии обеспечения залога.

Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима  без привлечение финансовых ресурсов на длительное время. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. Но поскольку привлекаемые сейчас на рынке средства короткие и дорогие, то и выдаваемые кредиты соответственно короткие и дорогие. Необходимо поддерживать ликвидность банковского баланса. Банк не может из коротких денег выстраивать длинные цепочки.

Встает вопрос - где взять  «длинные» деньги? Занять день на рынке  крайне сложно, так как для большинства  финансовых структур, имеющих в своей  основе отечественный капитал, предоставление долгосрочных кредитов на приобретение жилья экономически невыгодно. А  если деньги занять на рынке все-таки и удается, то стоимость их привлечения  составляет никак не меньше ставки рефинансирования Банка России, которая  находилась на уровне 55% годовых. При  этом платежеспособный спрос населения  неуклонно падал. Причины хорошо известны - доходы населения не индексировались. Инфляция, закладываемая в бюджет, выше предлагаемых ставок индексации доходов бюджетников, с которыми Правительство обращается в Парламент. В коммерческих структурах предприниматели  также не сильно были озабочены индексацией  доходов сотрудников.

Даже если привлекать деньги под 55%, то, с учетом маржи банка, выдавать их менее чем под 58% не получится. Тотчас возникают большие сомнения в том, что их удастся вернуть. Дело даже не в рисках, связанных  с кредитованием, а в платежном  потенциале заемщиков. Он не растет. Столь  высокий процент с каждым годом  будет удавкой затягиваться на его  шее. А кредиты долгосрочные, поэтому  планы надо выстраивать на 10 лет. Значит, дефолт по заемщику закладывается  еще на первичном этапе выдачи кредита.

Так как привлечь дешевые "длинные" деньги невозможно, а  выдавать дорогие короткие бессмысленно, надо искать альтернативные источники. Таковыми, по нашему мнению, являются: федеральный бюджет, бюджеты субъектов  Федерации, кредиты Центрального банка.

Так же западные игроки всерьез  задумались о выходе на российский рынок. В 1998г. Инвестиционный Фонд "США-Россия" приступил к реализации

программы ипотечного жилищного  кредитования "DeltaCredit". Начилась методологическая работа по формированию стандартов ипотечного кредитования в России и обучение персонала российских кредитных  учреждений.

В конце 2001г. Фонд "США-Россия" приобрел коммерческий банк "Дж.П. Морган Банк", на основе которого был создал первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк ЗАО  КБ "ДельтаКредит". Включение собственной  банковской структуры в процесс  ипотечного кредитования позволило  сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю  технологически более простой и  эффективной.

В мае того же года Международная  Финансовая Корпорация (МФК) и Европейский  Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) предоставили КБ DeltaCredit 40 млн. долларов США в качестве целевого инвестиционного  займа на развитие ипотеки в России.

Данная сделка была первый подобный опыт на российском рынке  ипотеки. Ранее не было соглашений по предоставлению международных инвестиций российскому банку. Этот факт, пожалуй, говорит сам за себя. Решение иностранных  инвесторов вложить в российский ипотечный рынок значительные денежные средства означало, что российская ипотека является реальным бизнесом.

Значимость ипотечного кредитования на государственном уровне была отмечена в послании Президента РФ Федеральному Собранию. В.В. Путин отметил, что  развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания федерального правительства.

Обследование же ипотечного жилищного кредитования в 2001-2002гг. проведенное  Центральным Банком Российской Федерации  показали, что ипотечные кредиты  занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2002г. общий объем  ипотечных кредитов достигал всего  лишь

3,3 млрд. руб., а средний  размер кредита составлял только 532 тыс.р. На долю ипотечных  кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим  лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения  в промышленно развитых странах  и в большинстве государств  с формирующимися рынками этот  показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП.

И все же за эти годы имеется  достаточно устойчивый рост объемов  продаж жилья в кредит. По оценкам  Российской гильдии риэлтеров в 2001г. 5% всех продаж жилья проходило  с использованием заемных средств. Для сравнения в 2000г. этот показатель составлял одну десятую процента.

Таблица 2 - Масштабы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной  валюте. В структуре предоставленных  ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно. Темпы роста объема предоставленных  в 2002г. валютных кредитов в 1,24 раза опережали  темпы роста объема кредитов, предоставленных  в российских рублях. Такое соотношение  сложилось за счет кредитных организаций  Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших  кредиты в основном в иностранной  валюте. Кредитные организации других регионов предоставляли ипотечные  кредиты в основном в российских рублях. Доля кредитов в иностранной  валюте, выданных кредитными организациями  других регионов, в общем объеме кредитов, выданных в 2001г., составила 1,1%, а в 2002 — 2,6%.

Большая часть кредитов (81,5% в 2001г. и 82,9% в 2002г.) была предоставлена  кредитными организациями Московского  региона. Кроме Московского региона  ипотечные жилищные кредиты предоставляли  в основном кредитные организации  Республик Башкортостан и Чувашия, а также Оренбургской, Самарской, Тюменской областей, г.Санкт-Петербурга, на долю которых пришлось 12,6% предоставленных  в целом по Российской Федерации  средств.

Условия кредитования для  заемщиков различных регионов Российской Федерации существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в  Хабаровском крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным  заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс.р. в Волгоградской  и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования так же сильно варьировались от 3 до 25 лет.

Величина кредитных рисков, по оценкам кредитных организаций, была незначительной. Уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1.01.2002 составил 0,42% на 1.01.2003 — 0,33% к общей сумме задолженности. Количество случаев обращения кредитных

организаций в судебные органы по вопросам взыскания выданных кредитов составило в среднем 1 случай на 132 кредита в 2001г. и 1 случай на 205 кредитов в 2002г.

Безусловно, можно сказать, что в стране есть все условия, для того, чтобы ипотечное жилищное кредитование стало реальностью, но отсутствуют условия для того, чтобы оно стало массовым. Основные сдерживающие факторы связаны с  недостаточным уровнем доходов  основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства  российских банков и несовершенством  действующего законодательства.

К 2003г. принимается Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.10.2003г., этот закон сформировал  правовое поле для второго уровня американской модели ипотечного кредитования. Данный закон устанавливает порядок  выпуска и обращения ипотечных  ценных бумаг, регулирует оборот ипотечных  ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В 2003г. предоставлением кредитов преимущественно занимались несколько  банков, которые выдали кредиты на сумму около 6,2 млн. рублей, а также  региональные государственные ипотечные  агентства, выдавшие порядка 7800 кредитов на сумму около 22,2 млн. рублей. Ипотечные  кредиты выдавались в основном в  нескольких крупных городах, большая  часть кредитов была выдана в Москве. Финансовые учреждения финансируют  ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые  региональными агентствами и  АИЖК, созданным федеральным правительством.

АИЖК разместило свои облигации  среди коммерческих банков, создав таким образом один из важных элементов  цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев  финансирования отсутствуют: ни федеральное  агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации  частным или государственным  пенсионным фондам или страховым  компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны  для обеспечения значительного  объема ипотечного кредитования.

Особенности андеррайтинга  заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются приемлемыми, исходя из условий первичного рынка ипотек:

-    максимальный срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих банков,20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания;

-    минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством

сделок, которые могли  бы служить ориентиром для установления рыночной цены;

- процентные ставки устанавливаются  на уровне от 21 до 23 процентов,  если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов,  если кредит деноминирован в  долларах США. Региональные государственные  ипотечные агентства выдают больше  субсидированных ипотечных кредитов  в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам,  средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы  власти оказывают бюджетнофинансовую  поддержку для возмещения разницы  между использованной ставкой  и рыночной ставкой.

Среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию  увеличивать свои портфели ипотечных  кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования. Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил  и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет около 3 млрд. рублей, кредиты  предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего  лишь 8 процентов портфеля розничных  кредитов. Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании, в 2001 и 2002 гг. этот банк выдал около 1500 кредитов на сумму 40 млн. долларов США, он выдает кредиты  исключительно в долларах США  напрямую и через 15 банков-партнеров, выдающих кредиты. Ипотечные кредиты  были выданы Райффайзенбанком на сумму 12 млн. долларов США, есть еще несколько  российских банков, которые выдают ипотечные кредиты, но такие кредиты  составляют небольшую часть их программ кредитования строительства и розничных  кредитов.

Возможность обращения взыскания  на имущество должника является центральным  вопросом для создания эффективных  стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания  на имущество должника и выселение  в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности  использования собственности в  виде залога при получении ипотечных  кредитов и в случае ипотечных  ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998г., улучшили положение с  регистрацией прав собственности и  их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание  на это имущество, если заемщик перестает  платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено  мало дел для апробации их действия.