Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

на недвижимое имущество  и сделок с ним. В его функции  входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и  договор купли-продажи требуют  нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [31]

Надсистема будет рассмотрена  нами в следующем пункте 1.2.

В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения. Двумя  основными типами ипотечных кредитов являются:

Постоянный ипотечный  кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

Кредит с переменными  выплатами, разновидностями которого являются:

а)    кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

б)    пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

в)    кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

г)    кредит с нарастающими платежами;

д)    кредит с обратным аннуитетом;

е)    кредит с переменной ставкой;

ж)    канадский ролл-овер.

Постоянный ипотечный  кредит предусматривает выплату  кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа  и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой  кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

а) максимальную величину основной суммы кредита в процентах  от стоимости собственности, которая  рассчитывается по формуле (1):

 

 

 

где Кз - коэффициент ипотечной  задолженности (обычно не более 75-80%, так  как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств); И - сумма ипотечного кредита;

С - стоимость объекта недвижимости.

б)    срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

в)    процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную

периодичность погашения  основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. [24]

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме  долга до истечения срока кредита  и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока  кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов  по кредиту производится в конце  срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные  спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока  за сумму, позволяющую выплатить  кредит, проценты и получить прибыль  от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение  срока кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы  долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным  платежом основной суммы) предусматривает  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного  дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких  темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму  процента, следовательно, позволяют  приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита  с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого  операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости.

Кредит с участием в  приросте стоимости предполагает, что  кредитор будет иметь долю в возросшей  стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный  момент. Сумма увеличения стоимости  недвижимости равна разнице между  ценой продажи (или оцененной  стоимости на текущий момент) и  ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными  средствами.

Кредиты с нарастающими платежами  предусматривают переменные выплаты  в течение всего срока и  используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает  заемщику заранее оговоренные суммы  в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Кредиты с переменной ставкой  обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет  оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной  и максимальной величине ставки. Изменение  ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется  переменными ставками процента через  заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

Такие кредиты позволяют  пополнить доходы пенсионерам, которые  владеют собственностью. Пожилой  человек получает пожизненную ренту  в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым  оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом. [5]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

а)    по объекту недвижимости:

1)    земельные участки;

2)    предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3)    жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)    дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского

назначения;

5)    воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

б)    по целям кредитования:

1)    приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

2)    приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

3)    приобретение земельного участка под застройку.

в)    по виду кредитора: банковские и небанковские;

г)    по виду заемщиков (как субъектов кредитования):

1)    кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

2)    кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу

жилья;

3)    по степени аффилированности заемщиков.

д)    по виду процентной ставки:

1)    кредит с фиксированной процентной ставкой;

2)    кредит с переменной процентной ставкой.

е)    по возможности досрочного погашения:

1)    с правом досрочного погашения;

2)    без права досрочного погашения;

3)    с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

ж)    по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

-    обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

-    субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Следует выделить функции  ипотечного кредитования и особенности  данного рода кредита.

Функции, выполняемые ипотечным  кредитованием:

а)    функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;

б)    функция обеспечения возврата заемных средств;

в)    функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

г)    функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности ипотечного кредитования:

а)    ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;

б)    большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

в)    ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотечный кредит играет большую  роль в замещении государственных  источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства  банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию  инвестиционной активности хозяйствующих  субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высоких темпов инфляции. [19]

Механизм ипотечного кредитования в России позволяет решить целый  комплекс острейших социально-экономических  задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения  с помощью долгосрочных

ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства  за счет возросшего платежеспособного  спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского  сектора, развитие жилищного рынка

[7].

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим  строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

-    во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

-    во-вторых, с помощью ипотечного кредитования программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики;

-    в-третьих, с помощью ипотечного кредитования в систему рыночных

кредитных отношений вовлекаются  множество предприятий и широкие  массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого  недвижимого имущества. Благодаря  этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономически субъектов: повышает уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные  финансовые ресурсы;

-    в-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов;

-    в-пятых, развитие ипотечного кредитования способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. [45]

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное  влияние на преодоление социальной нестабильности:

-    во-первых, ипотечное кредитование положительно влияет на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов;