Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Кредит представляет собой  форму движения денежного капитала кредитора. Он обеспечивает превращение  капитала кредитора (собственного

или привлеченного в форме  депозитных вкладов) в заемный капитал  заемщика.

[3]

Сущность кредита проявляется  в его функциях.

Функциями кредита, как самостоятельной  финансовой категории являются:

а)    ккумуляция временно свободных денежных средств;

б)    перераспределительная функция;

в)    замещение наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении.

Содержанием функции аккумуляции  временно свободных денежных средств  является постепенное накопление денег  в течение определенного периода  для инвестирования их одной суммой в определенное мероприятие в  будущем. В основе данной функции  кредита лежит движение денег  по схеме: «сбережение - инвестирование». Постепенно накопляемые денежные средства могут оставаться свободными вплоть до момента их инвестирования. Эти  свободные деньги являются источником кредитного капитала и могут предоставляться  в кредит или взаймы.

Содержанием перераспределительной  функции кредита является осуществление  перелива денежного капитала из одних  отраслей и сфер предпринимательства  в другие. Перелив всегда осуществляется из низкорентабельных сфер бизнеса  в высокодоходные.

Функция замещения наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении проявляет себя в процессе осуществления платежей и расчетов не наличными деньгами (банкнотами, монетами), а различными платежными средствами (банковскими переводами, чеками и т. д.). Замещение денег  в обороте способствует ускорению  их оборачиваемости в экономике  страны. [3]

Процесс движения кредита  в отношениях между участниками  кредитной сделки характеризуется  специфическими принципами. Принципы кредитования

- это основополагающие  условия, на которых выдается  кредит заемщику. Такими принципами  кредитования являются:

а)    принцип возвратности кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком;

б)    принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре;

в)    принцип платности кредита означает, что за предоставленный кредит заемщик уплачивает кредитору определенное вознаграждение - денежную сумму, рассчитанную как заранее установленный процент от величины ссуды;

г)    принцип обеспеченности кредита выражает гарантию возврата кредита, т.е. необходимость обеспечения защиты интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств; [11]

д)    принцип целевого характера кредита означает, что кредитор для оценки степени риска невозврата кредита должен быть ознакомлен с целью, на которую испрашивается заемщиком кредит.

е) принцип дифференцированного  характера кредита определяет особый подход со стороны кредитора к  различным категориям заемщиков. Кредит как экономическая категория  имеет несколько форм.

Форма кредита представляет собой сегмент кредитных отношений, имеющих свою специфику выдачи ссуды, ее обеспечения и назначения. Структура  кредитных отношений представлена на рисунке 1.

 

 

 

Рисунок 1 - Структура  кредитных отношений

 

Форма кредита определяется рядом характерных признаков:

а)    содержанием кредитных отношений;

б)    характером ссуженной стоимости (объект кредитной сделки);

в)    составом участников (субъектов) кредитных отношений, то есть кредитора и кредитополучателя;

г)    целевым направлением кредита;

д)    способом обеспечения возврата кредита;

е)    методами формирования и уплаты процента;

ж)    особенностями формирования ресурсной базы для кредитования и др.

Выделяют следующие формы  кредита:

Коммерческий кредит - это  кредит, предоставленный одним юридическим  лицом другому в виде товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Банковский кредит - это  кредит, предоставляемый юридическим  лицам исключительно в денежной форме специализированными кредитнофинансовыми  организациями (имеющими лицензию Центрального банка на осуществление кредитных  операций). Банковский кредит оформляют  кредитным договором. Плату за его  предоставление взимают в виде ссудного процента, ставку которого определяют по соглашению сторон.

Государственный кредит —  это кредит, который предоставляется  государством. Он является особой формой государственного финансирования, при  которой средства выделяются на возвратной основе и только в том случае, если возможности безвозмездного бюджетного финансирования уже исчерпаны или  если в таковом нет крайней  необходимости.

Международный кредит — это  кредит, предоставленный заемщику кредитором из другой страны. Международный кредит может предоставляться на государственном  уровне, на частном, а также в денежной и в товарной форме.

Потребительский кредит —  это кредит, предоставляемый физическим лицам для удовлетворения их потребительских  нужд. Он может быть предоставлен как  в денежной форме, так и в форме  продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на условиях отсрочки или рассрочки платежа. [20]

Еще одной формой кредит является ипотечный кредит.

С ипотечным кредитом мы ознакомимся  более подробно. Но для начала необходимо понять, что означает термин «ипотека».

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [40]

В экономической литературе можно встретить различные подходы  к определению социально-экономической  сущности ипотеки.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения  обязательств, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого  имущества преимущественно перед  другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга  может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности  кредитору (подход, используемый в США).

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [39]

Таким образом, ипотечный  кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом  недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя.

Ипотечный кредит распространен  в странах, где существует частная  собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так  как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки  современной техники, для мелиорации и для других нужд.

В России термин «ипотечный кредит» означают получение кредита  в банке для покупки жилой  недвижимости (квартиры или дома). В  английском языке есть специальное  слово, передающее смысл этого вида кредита mortgage. То есть в эту категорию  не попадают займы с другим целевым  назначением, предоставленные под  залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой  техники, мебели или на другие нужды.

Ипотечное кредитование представляет собой некую систему. Система  ипотечного кредитования представлена в приложение А.

Система ипотечного кредитования - совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между  собой посредством определенного  набора ипотечных инструментов под  воздействием и с помощью ипотечных  механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов.

Система ипотечного кредитования представлена следующими элементами:

Объекты ипотеки:

а)    земельные участки, находящиеся в частной собственности;

б)    предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

в)    жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

г)    дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

д)    воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [33]

Основные субъекты - участники  ипотечного кредитования:

а)    заемщик;

б)    кредитор (банк);

в)    ипотечное агентство;

г)    инвесторы.

Заемщик - лицо, заключившее  кредитный договор с банком или  договор займа с юридическим  лицом (некредитной организацией ) и  берущее кредит под залог жилой  или коммерческой недвижимости. Для  получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. [22]

Кредитор - банк (кредитная  организация) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты (займы). Основными  функциями кредитора являются: предоставление

ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и  платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность  в случае неисполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости  заложенного жилого помещения преимущественно  перед другими кредиторами залогодатель. [14]

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом, создается  система рефинансирования ипотечных  кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных  или прав требования по ипотечным  кредитам, формирование первичных ипотечных  активов, эмиссия и размещение ипотечных  ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных  ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом  пулы закладных или ипотечных  кредитов.

Инвесторы - юридические и  физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

Элементами подсистемы являются второстепенные субъекты ипотечной  системы:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

а)    страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

б)    страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

в)    страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации  прав