Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Лидерами по объёмам выданных ипотечных кредитов в 2006г. были "Сбербанк", ВТБ 24, "Москоммерцбанк", "Банк Уралсиб", "Дельтакредит", "КИТ  Финанс", "Транскредитбанк", "Городской  Ипотечный Банк", "Газпромбанк", "УРСА банк" и "Росбанк". Наибольшие темпы роста объёмов выданных ипотечных кредитов среди крупнейших ипотечных банков показали "КИТ  Финанс", "Московский Банк Реконструкции  и Развития" и "Транскредитбанк"

В 2006г. в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение  новые продукты, делающие ипотеку  более доступной для широких  слоев населения. Например, кредитование загородной недвижимости, различные  вариации ипотечных кредитов под  залог недвижимого имущества, в  том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты  с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные  кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого  имущества. Активно развивается  рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже  недвижимости из-под залога по облегченным  процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005г. Появились  долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке  недвижимости сократился до 10 %, а в  редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали  более лояльными и снизились  по отношению к 2005г. на 1-2% в среднем. Динамику изменения процентных ставок по ипотечным кредитам можно увидеть  в приложение Д.

Значительно изменился сам  процесс получения ипотечного кредита  в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов. К концу 2006г. объем  российского рынка ипотечного кредитования превысил 145 млрд.р. Тем не менее, объемы этого сегмента рынка по-прежнему остаются небольшими по сравнению со странами не только Западной, но и восточной  Европы. Это, прежде всего, говорит о  значительном потенциале роста рынка  ипотечного кредитования. На сегодняшний  день развитие ипотеки сдерживают медленные  темпы строительства жилья и  высокая динамика роста стоимости  недвижимости, а темпы роста доходов  населения пока еще отстают от динамики цен на жилье.

Следует отметить, что наибольший прирост сделок, более чем в 2 раза, был отмечен при сделках на первичном рынке, совершаемых между  физическими и юридическими лицами. По-прежнему более 86% сделок совершается  на вторичном рынке, из них более 80% - между физическими лицами. Долю ипотечных кредитов, представленных физическим лицам можно увидеть  в приложение Е.

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, структура  выдачи ипотечных кредитов по федеральным  округам крайне неоднородна. Так, наибольшая доля выданных кредитов в 2006г. приходится на Приволжский ФО - 26% (+4% в 2005г.), и  на Сибирский ОФ - 22% (+11%). Структуру  и количество выданных ипотечных  кредитов в РФ можно увидеть в  приложение Ж.

В 2006г. произошли выдающиеся события, придавшие системе ипотечного жилищного кредитования в России законченный вид, а именно, были совершены  первые сделки по секьюритизации Городским  ипотечным банком, Внешторгбанком (трансграничная секьюритизация), а также банком Совфинтрейд (размещение ипотечных  облигаций в России). Этому предшествовали сделки по секьюритизации автомобильных (банк «Союз») и строительных (Банк жилищного  финансирования) кредитов.

Впервые в России создан частный  ипотечный кондуит ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Это специализированная компания для  формирования пула закладных с их последующей секьюритизацией (выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг). Менеджмент компании составляют специалисты, принимавшие активное участие практически во всех вышеупомянутых сделках.

Также хотелось бы отметить еще один отличительный момент современного состояния рынка - его сегментация  и появление специализации. Имеется  в виду разделение риэлторской и  консультационно-посреднических функций. С начала 2006 г. началось активное развитие услуг ипотечных брокеров.

В течение 2007г. рынок ипотечного кредитования в России был так  же на взлете: появлялись новые игроки, снижались ставки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры андеррайтинга, многие кредитные организации задумывались о проведении секьюритизации на внешних  рынках.

Продолжилось расширение круга кредитных организаций, предоставляющих  населению ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК). По сравнению с 2006г. их количество возросло на 17,9% и составило 587 кредитных организаций, или 51,7% от общего количества действующих кредитных  организаций. Регулярно в течение 2007г. осуществляли предоставление ИЖК  в рублях около 400 кредитных организаций, в иностранной валюте - около 100 кредитных  организаций. Так же сохраняется тенденция увеличения объемов предоставляемых кредитными организациями ИЖК и роста их значения в розничном бизнесе кредитных организаций. По сравнению с 2006г. объем выданных за 2007г. ИЖК увеличился на 292,9 млрд. рублей, составив по итогам 2007г. 556,5 млрд. рублей. При этом наблюдался неуклонный рост доли ИЖК в общем объеме потребительских кредитов. Если в 2005г. доля ИЖК составляла 3,6% в объеме потребительских кредитов, то в 2006г. уже 11,1% и в 2007г. - 15,6%. Несмотря на относительное снижение в 2007г. темпов роста объемов ИЖК по сравнению с предыдущими годами вследствие нестабильности на международных финансовых рынках, данный сектор потребительского рынка по прежнему развивался опережающими темпами. При ежегодном росте объема потребительского кредитования в среднем в 1,5 раза объем ИЖК за последние три года возрос более значительно

- в 3,1 раза в 2005г., 4,8 раза - в 2006г. и 2,1 раза в 2007 году. С динамикой предоставления ипотечных  кредитов за данные году можно  ознакомиться в приложение И.

Как и в предыдущие годы, рост объема ИЖК произошел в значительной степени за счет кредитов, предоставленных  в национальной валюте. За 2007г. объем  ИЖК, предоставленных в рублях, увеличился в 2,4 раза, составив 438,1 млрд. рублей. Доля предоставленных в рублях средств  в структуре ИЖК повысилась на 10,6%, достигнув по итогам 2007г. 78,7%. Валютная структура ипотечного кредитования представлена в и с приложение К.

В течение 2007г. величина средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, предоставленным  в рублях, снизилась на 1,1 процента, в иностранной валюте - на 0,5 процента, составив по итогам года 12,6 и 10,9 процента соответственно.

Что касается состояния рынка  регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует  так же быстро, как и сам рынок  недвижимости. Времена, когда ипотечный  кредит была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент  ипотечных сделок уже выше, чем  в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская  область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки  превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотечное кредитование развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых  других. По динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить  не только крупные города, находящиеся  в европейской части России, - Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры - Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной  работой о преимуществах данного  вида кредитования. Все это привело  к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

В целом 2007г. был неоднозначным  для участников рынка ипотечного кредитования в России. С одной  стороны - бурный рост первичного рынка, темпы которого не сдавали в течение  трех лет. Активное наращивание объемов  кредитования, появление новых участников рынка - оригинаторов кредитов, экспансия  столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных  участников путем поглощений успешных российских банков - так можно охарактеризовать банковский сегмент первичного рынка  ипотеки. Росту рынка способствует благоприятная экономическая конъюнктура: высокие темпы роста экономики  России, увеличение реальных доходов  на душу населения и платежеспособного  спроса, поддержка развития рынка  ипотечного кредитования со стороны  государства. С другой стороны -развитие кризисных процессов на мировых  рынках капитала значительно осложнило  жизнь прежде всего участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. Первые кризисные  явления наблюдались в сегменте высокорискованных ипотечных кредитов в США еще в начале 2007г., затем  последовал кризис ликвидности на долговых рынках, который к концу года превратился  в глобальный кризис финансовых рынков.

Кризис на ипотечном рынке  США стал одной из главных обсуждаемых  проблем в 3 квартале 2007г. Кризис на финансовом рынке, проблемы с ликвидностью частично оказали влияние и на российский финансовый сектор.

- в связи с повышением  стоимости заимствований на мировом  финансовом рынке повысилась  стоимость привлечения и для  российских банков. Для мелких  и средних банков стоимость  заимствований выросла на 1 -2% пункта;

-    снижение уровня мгновенной ликвидности отразилось, прежде всего на банках, пассивы которых формировались за счет межбанковских и других кредитов с плавающими ставками, а также за счет заимствований на рынке капитала путем выпуска ценных бумаг;

-    официально приостановили выдачу кредитов только два банка: Москоммерцбанк и Юниаструм (по валютным кредитам); повысил ставки по ипотечным кредитам крупнейший банк - Урса-Банк. Доля этих трех банков на рынке не превышала 4%;

-    об отложенных планах по секьюритизации ипотечных кредитов было объявлено всеми крупнейшими игроками рынка - банками и специализированными ипотечными компаниями.

Но влияние кризисных  факторов в 2007г. осталось почти незамеченным. Конечно, некоторых банков коснулась  неоднозначная ситуация на финансовом рынке, но в большей степени это  все-таки касается мелких или монопродуктовых банков. Крупные банки обладают достаточным "запасом прочности", чтобы позволить себе и дальше наращивать портфель ипотечных кредитов.

Второй этап развития ипотечного кредитования в России был более  продуктивным.

В 2004г. ипотечные программы  имели более двух десятков банков, на ипотечном рынке стали появляться новые игроки.

В 2005г. в силу вступает Федеральный  закон «О накопительно-ипотечной  системе жилищного обеспечения  военнослужащих», и тем самым  в стране появляется военная ипотека.

С каждым годом объемы выдаваемых ипотечных кредитов постепенно стали  расти. Если в 2004г. ипотечные кредит на рынке считался «штучным товаром», то в 2006 году наблюдался бум ипотечного кредитования. За 2006г. объем ипотечного кредитования составил 13,5 млрд. долларов США против порядка 3 млрд. долларов США в 2005г. Условия и параметры  предоставления ипотечных кредитов в 2006г. претерпели изменения - появились  долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет, первоначальный взнос сократился до 10%, процентные ставки стали более  лояльными.

В 2007г. так же продолжают появляться на рынке ипотечного кредитования новые  игроки, снижаются ставки, удлиняются сроки кредитования и банк стали  продвигаться в регионы. Времена, когда  ипотечный кредит был только столичным  явлением остался позади. Это в  первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, потребностью улучшения жилищных условия, расширением  рынка ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что в 2007г. кризис охватил ипотечные рынки  США и Европы, Россию он затронул не сильно.

Негативное влияние мирового финансового кризиса стало ощутимым для российского ипотечного рынка  в 2008г., и с этого момента начинается третий этап развития ипотечного кредитования в России.

Начиная с осени 2008г. российская ипотека стремительно откатывалась назад в своем развитии. Первые наметившиеся негативные тенденции  развития ипотечного рынка были уже  заметны по итогам 2 квартала 2008г., тогда  объемы ипотечного кредитования впервые  за период 2005 - 2008гг. снизились. Объемы выдачи ипотечных кредитов за указанный  период можно увидеть в приложение Л. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более  очевидно по итогам 3 квартала 2008г., ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных  кредитов существенно сократились. В третьем квартале было выдано 198,2 млрд.р. ипотечных кредитов, что всего  на 5% больше чем во 2 квартале. В 2007г. прирост за аналогичный период составил 33%. С ежеквартальными темпами  прироста выдачи ипотечных кредитов можно ознакомиться в приложение М.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился  в середине сентября. В течение  октября -ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил  о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих  банков и данным ипотечного брокера  Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдавали: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский  кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования», «Росевробанк», «ОТП -Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008г. в  выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Участники рынка ипотечного кредитования оказались в непростой  ситуации. Практически все были вынуждены  ужесточить условия кредитования, а  кому-то вообще пришлось уйти с рынка. Обострилась ситуация с рефинансированием  и доступам к финансовым ресурсам.

С начала года (февраль 2008г.) практически все банки пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив  процентные ставки по ипотечным кредитам, изменив ряд ипотечных программы  кредитования или отказавшись от них, ужесточили требования к заемщикам.