Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

3) одним из ключевых  требований следует отметить  необходимость обеспечения доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с наиболее  высокими, но также и средними  доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

Доступность ипотечного жилищного  кредитования напрямую зависит от стоимости  жилья. На рынке жилья низкое предложение, которое состоит в том, что  застройщики опасаются снижения спроса на жилье, в результате которого они будут вынуждены затормаживать  проекты, либо завершать их с неопределенной перспективой. Это так же является риском и для банков. Основной источник таких опасений это опережающий  рост цен на жилье по сравнению  с ростом доходов населения.

Добиться повышения доступности  жилья только лишь расширением возможностей кредитования проблематично, так как  увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий  на рынке жилья и жилищного  строительства объективно способствует опять же росту цен на жилье.

В целях развития жилищного  строительства, в том числе строительства  жилья эконом-класса, необходимо развивать  не только классическое ипотечное кредитование, но и кредитования застройщиков (юридических  лиц), жилищных некоммерческих объединений  граждан; кредитование физических лиц  для индивидуального жилищного  строительства, а также кредитование физических и юридических лиц  на приобретение (строительство) жилья  для дальнейшей сдачи жилья внаем.

Банки могут предоставлять  частным коммерческим застройщикам кредиты на специальных условиях на жилищное строительство под залог  земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости.

Кредитование на цели строительства  многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также  на цели реконструкции, капитального ремонта  многоквартирных домов будет  способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению  качества существующего жилищного  фонда, снижению уровня износа. То есть такое кредитование буде способствовать созданию условий для развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования и тем самым решение проблемы недостатка ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования.[25]

Так уже сейчас «Агентством  по ипотечному жилищному кредитованию»  совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства  осуществляет разработку программы  по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства  жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих возводимое в  рамках данных проектов жилье.

Программа предусматривает  формирование гарантированного уровня спроса по реализации жилья в завершенных  строительных объектах, что позволит банкам возобновить кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих  жилье на этапах строительства в  условиях кризиса, в том числе  за счет целевых займов, предоставляемых  Агентством. Механизм Программы реализуется  в 3 этапа:

1-ый    этап - Отбор проектов незавершенного строительства по критериям жилья экономического класса, и согласование гарантий выкупа не реализованных жилых помещений по проекту по установленной цене, не превышающей 30 тыс. рублей за 1 кв. метр и иным критериям, определяемым при предоставлении гарантии на выкуп. Агентство формирует требования, которым должны отвечать кредитные организаций для участия в Программе;

2-ой    этап - Агентство, предоставляет кредитной организации возможность во время строительства использовать целевые займы Агентства для выдачи кредитов физическим лицам для покупки жилья в строящемся объекте (участие в долевом строительстве) и/или поддержку кредитной линии по завершению строительства. Одновременно, заключенный форвардный договор купли-продажи закладных, гарантирует выкуп Агентством выданных кредитов на приобретение жилья сразу после завершения строительства.

Предоставленная гарантия (оферта) на покупку не реализованного жилья  также поддерживается обязательствами  Агентства через целевые займы  и выкуп ипотечных кредитов.

Кредитная организация осуществляет финансирование и контроль строительства, а так же выдачу кредитов физическим лицам на приобретение жилых помещений, в том числе на этапе строительства. Кредитование физических лиц на этапе  строительства подразумевает обязательную реализацию проекта в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации»;

3-ий этап - Кредитная организация  после завершения строительства  осуществляет погашение целевых  займов Агентства перечислением  денежных средств, или встречной  поставкой закладных в рамках  форвардного договора. В случае  исполнения гарантии (оферты), не  реализованное жилье приобретается  гарантом, а Агентство рефинансирует  закладные, оформленные на приобретенные  жилые помещения.[26]

4)    создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

5)    система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Кредитование граждан-заемщиков  под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов может стать действенным  механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически  основная доля жилой застройки - частные  индивидуальные дома;

6)    создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.

Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно  повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков. Агрегация баз данных бюро кредитных историй с иными  базами данных с учетом действующего законодательства о персональных данных позволит собрать необходимый объем  информации для разработки поведенческих  моделей заемщиков, что будет  способствовать более точной оценке кредитных рисков.

Так же необходимо повышать качество услуг оценщиков. В целях  снижения рисков некорректной оценки следует создать единую электронную  базу оценки объектов, которая будет  доступна всем участникам рынка;

7)    необходимо налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны.

Ипотечное кредитование в  перспективе может быть одним  из наиболее динамично развивающихся  направлений кредитования физических лиц в России. Приоритетность данного  вида кредитования подтверждается заметно  возросшим интересом к нему со стороны государства.[21]

Итак, делая вывод по третьей  главе нашей дипломной работы, мы можем сказать следующее.

Большинство экономистов  считаю, что ипотечный кризис США  практически не затронул и не повлиял  на ипотечное кредитование в России. Так же экономисты отметил, что в  стране существует множество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в стране.

Этими факторами являются:

1)    ограниченный платежеспособный спрос населения;

2)    низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в России;

3)    низкие темпы разработки и совершенствования законодательства;

4)    неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

5)    недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

6)    психологические факторы - нежелания жить в долг;

7)    большое количество административных барьеров.

Так же для дальнейшего  развития отечественного ипотечного кредитования нами были предложены, для немедленного решения, определенные задачи.

Основные задачи и примерные  пути их решения мы представили в  виде таблицы в приложение Ш.

Вышеуказанные проблемы, приведенные  задачи в той или иной степени  решаются, однако существует и еще  одна серьезная проблема - уже российской экономики в целом. Это низкий уровень доходов населения, делающий недоступными ипотечные кредиты  для большинства граждан, в том  числе из-за невозможности накопления первоначального взноса.

Подобная экономическая  ситуация в стране поддерживает кредитные  риски банков, предоставляющих кредиты  населению, на достаточно высоком уровне. Как показывает анализ практики кредитования, одним из основных факторов кредитного риска в России является неустойчивое финансовое положение заемщика. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования делает кредитный риск банка еще  выше.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного жилищного  кредитования и их клиентов, а также  при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские банки, используя  свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут значительно повысить эффективность своего участия в  укреплении банковской системы страны, развитии сферы жилищного строительства  и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Заключение

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества.

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости. Его обязательством перед  кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого  обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной  программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

Плюсы и минусы этого способа  решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными  преимуществами ипотечного кредита  являются, во-первых, возможность уже  сейчас жить в новой квартире или  доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку  жилья, а также то, что жилье, приобретенное  по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме  того, заемщик и члены его семьи  получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик  получает льготы по подоходному налогу (на сумму определенную государством - имущественный налоговый вычет  по налогу на доходы физических лиц).

Однако главным недостатком  ипотечного кредита является «переплата»  за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные  суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы  заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной  компании и нотариуса, платы банку  за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости  от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный  кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как  наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность  представить поручителей по кредиту  и т.д. Поэтому найти оптимальное  соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому  необходимо самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения  жилищных проблем.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека  способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения и  т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

К основным факторам, влияющих на качественное развитие ипотечного кредитования относятся:

а)    устойчивые показатели развития экономики страны;

б)    увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке;

в)    рост реальных доходов населения;

г)    уУвеличение объемов строительства жилья;

д)    рост цен на жилье.

Так же важным условием создания эффективной системы ипотечного кредитования является грамотная политика государства в данной сфере.